Contexte et cadre légal
Pourquoi et comment un propriétaire peut-il résilier un bail de location ?
Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre fin à une location, il ne peut pas simplement « donner congé » à son locataire du jour au lendemain. En effet, le droit locatif français encadre strictement cette possibilité. Trois motifs légaux seulement permettent au bailleur de résilier un bail à son initiative :
- La vente du logement
- La reprise pour y habiter (ou pour un membre de la famille)
- Un motif légitime et sérieux (comme des impayés récurrents ou des troubles de voisinage)
Le bail ne peut pas être rompu « en cours de route », sauf dans le cadre d’un accord à l’amiable ou d’une faute grave du locataire justifiant une procédure judiciaire. Autrement dit, le congé ne peut être donné qu’à la fin du bail ou lors de sa reconduction tacite.
La loi du 6 juillet 1989 : socle de la résiliation pour propriétaires-bailleurs
Le texte de référence est sans conteste la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs entre bailleurs et locataires. Elle pose les principaux droits et obligations des parties, et définit le cadre juridique de la résiliation par le bailleur. Chaque congé doit être motivé, justifié et notifié dans les délais impartis. À défaut, il est réputé nul et sans effet.
La loi protège spécifiquement le locataire, considéré comme la partie faible du contrat, ce qui explique un formalisme très exigeant pour le bailleur.
Motifs légaux
Le congé pour vendre le logement
Un propriétaire peut résilier le bail s’il souhaite mettre son bien en vente. Cette démarche permet de libérer le logement pour faciliter la transaction. Cependant, la vente entraîne des obligations précises :
- Le congé doit mentionner explicitement le motif de la vente.
- Il doit inclure une offre de vente au locataire, car ce dernier bénéficie d’un droit de préemption.
- Le prix et les conditions de vente doivent être équivalents à ceux proposés à tout autre acquéreur.
➤ À noter : le congé pour vente n’est valable qu’en logement vide. En location meublée, la vente ne constitue pas un motif suffisant pour résilier.
Le congé pour habiter le logement (reprise pour soi ou sa famille)
Le bailleur peut reprendre son logement pour y vivre lui-même ou y loger un proche. Les bénéficiaires peuvent être :
- Le propriétaire lui-même
- Un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint (parents, enfants, etc.)
La preuve de l’intention réelle d’occuper le logement est impérative. À défaut, le congé peut être contesté par le locataire. Le logement doit être destiné à un usage de résidence principale et non de placement locatif ou secondaire.
Un bailleur qui récupère le bien pour l’habiter mais le reloue rapidement à un tiers s’expose à des sanctions si le congé apparaît comme abusif.
Le congé pour motif légitime et sérieux (impayés, troubles…)
Le troisième motif légal repose sur le concept de comportement fautif du locataire. Il peut s’agir :
- D’impayés de loyer répétés
- De dégradations du logement
- De troubles de voisinage graves
- D’une sous-location non autorisée
Le congé doit être motivé en détail et reposer sur des éléments factuels prouvés (courriers recommandés, plaintes, constats d’huissier…). Une simple incompréhension ou mésentente ne suffit pas.
Exception : travaux ou danger, cas particuliers
Contrairement aux idées reçues, un bailleur ne peut pas résilier le bail uniquement pour faire des travaux. Toutefois, des exceptions existent :
- Si le logement est reconnu insalubre ou dangereux, le congé peut être assorti d’une obligation de relocation après rénovation.
- Dans certains cas très encadrés, des travaux conformes au plan de sauvegarde d’un immeuble peuvent légitimer une reprise ou une résiliation via décision judiciaire.
Procédure stricte et formalités
Lettre recommandée, remise en mains propres, acte d’huissier : modes de transmission légaux
Les congés donnés par un bailleur doivent être notifiés par un des trois moyens suivants, sous peine de nullité :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
- Acte d’huissier
- Remise en mains propres contre émargement ou récépissé
Envoyer un courrier simple ou un email n’a aucune valeur légale. Il est essentiel aussi de viser chaque cotitulaire du bail (ex. : couples en colocation, colocations solidaires…).
Délai de préavis à respecter (location meublée, vide, cas après vente…)
Le délai de préavis varie selon le type de location :
- 6 mois avant l’échéance pour un logement vide
- 3 mois pour un logement meublé
- Cas particulier : si vous avez acheté un bien déjà loué et souhaitez donner congé, vous devez attendre le premier renouvellement triennal du bail pour le résilier, sauf accord du locataire ou motif légitime.
Modèle de lettre de congé du propriétaire (téléchargeable)
Pour vous faciliter la tâche, voici un lien vers un modèle de lettre à adapter selon votre motif de congé :
Télécharger le modèle de lettre de congé du propriétaire au format Word (DOCX)
Cas des locataires protégés et situations limites
Résiliation d’un bail avec locataire protégé : plus de 65 ans, ressources modestes, solutions alternatives
Certains locataires bénéficient d’une protection spécifique, notamment :
- Les personnes de plus de 65 ans
- Les personnes aux ressources modestes (plafonds définis par décret chaque année)
Pour leur donner congé, le bailleur doit proposer une solution de relogement équivalente dans le même secteur, adaptée à leur situation personnelle. À défaut, le congé est invalide.
Relogement : obligations et preuves à fournir
La recherche de relogement doit être documentée : publications d’annonces, lettres adressées à d’autres bailleurs, recours à une agence, etc. Cette obligation incombe au bailleur et doit être justifiée dès la notification du congé.
Ce que dit la loi et risques d’invalidité du congé
Un congé délivré en violation de ces règles peut être annulé par le juge. Le locataire est alors autorisé à rester dans les lieux, et le bail est reconduit pour 3 ans (logement vide) ou 1 an (meublé). Le propriétaire peut même être condamné à verser des dédommagements.
FAQ – Résiliation de bail par le propriétaire
➡ Quand un propriétaire peut-il résilier un bail ?
Le propriétaire peut résilier le bail uniquement à l’échéance du contrat ou lors de sa reconduction tacite et selon l’un des trois motifs légaux : vente du logement, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux (impayés, troubles). Il doit respecter un délai de préavis (6 mois pour un logement vide, 3 mois pour un meublé) et les formalités de notification.
➡ Comment mettre fin à un contrat de location en tant que propriétaire ?
Pour mettre fin au bail, le bailleur doit envoyer un congé motivé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre. Le courrier doit préciser le motif (vente, reprise, motif sérieux), proposer une offre de vente le cas échéant, et viser tous les co-titulaires du bail.
➡ Comment casser un bail de location de 3 ans par le propriétaire ?
Un bailleur ne peut pas « casser » un bail avant son terme sans accord amiable ou clause expresse. Sinon, il doit attendre la fin des 3 ans (ou première reconduction) et respecter la procédure de congé (motif légal, préavis, notification). Toute rupture anticipée non justifiée est nulle.
➡ Quelles sont les trois hypothèses dans lesquelles le bailleur peut mettre fin au bail d’habitation ?
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’autorise que trois motifs :
- Vente du logement (avec offre de vente et droit de préemption du locataire)
- Reprise pour y habiter (le propriétaire ou un proche)
- Motif légitime et sérieux (impayés récurrents, dégradations, troubles de voisinage)
➡ Comment le propriétaire peut-il mettre fin à un contrat de bail ?
Le bailleur notifie son congé au moins 6 mois (logement vide) ou 3 mois (meublé) avant la fin du bail. Il doit motiver le congé, indiquer la date de départ, respecter le formalisme (LRAR, huissier ou remise en main propre) et viser tous les colocataires. Tout manquement entraîne la nullité du congé.
➡ Quel motif pour récupérer un logement loué ?
Pour récupérer un logement, le bailleur invoque un motif légal : vente du bien, reprise pour y habiter ou motif légitime et sérieux (impayés, troubles). Chaque motif est encadré par la loi et soumis à un préavis réglementaire, sous peine de nullité.
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