Réparations et entretien : qui paie quoi entre locataire et propriétaire ?

Quand une panne arrive dans un logement en location, la même question revient toujours : réparation locative, qui paye, locataire ou propriétaire ? La réponse ne se limite pas à “les petites choses pour le locataire, le reste pour le bailleur”. Tout dépend de la nature de la réparation, de l’usure, de l’état des lieux et même du bail.

L’objectif ici : aider à y voir clair sur l’entretien courant et les réparations locatives, avec des exemples concrets et les textes de loi qui font foi. L’idée est de savoir, pour chaque type de problème, qui doit sortir la CB, comment réagir et comment se protéger pour éviter les galères en fin de bail.

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Rappel du cadre légal des réparations locatives en France

Définition juridique des réparations locatives et de l’entretien courant

En droit français, les réparations locatives correspondent aux petites réparations et à l’entretien courant du logement et de ses équipements, liées à l’usage normal des lieux. Elles sont à la charge du locataire, sauf exception prévue par la loi.

L’entretien courant, c’est tout ce qui permet de garder le logement propre, fonctionnel et en bon état de marche au quotidien : nettoyer, dépoussiérer, détartrer, graisser, régler, remplacer des petites pièces peu coûteuses.

À l’inverse, les réparations importantes, structurelles ou liées à la vétusté, aux vices de construction ou à la mise aux normes ne sont pas des réparations locatives et restent en principe à la charge du propriétaire bailleur.

Textes de référence : décret du 26 août 1987, loi du 6 juillet 1989 et Code civil

Pour tout ce qui concerne “réparation locative, qui paye, locataire ou propriétaire”, la base, ce sont principalement trois textes :

• La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d’habitation), notamment :
  • article 6 : obligation du bailleur de fournir un logement décent et d’y faire les réparations autres que locatives
  • article 7 : obligation du locataire d’entretenir le logement et d’assumer les réparations locatives.
• Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, qui liste précisément ce qui est considéré comme réparations locatives (menuiseries, murs, sols, robinetterie, chauffage, équipements, etc.).
• Le Code civil :
  • article 1719 : obligations du bailleur (entretenir le logement, faire les réparations nécessaires)
  • article 1720 : obligation de délivrer un logement en bon état
  • article 1721 : garantie contre les vices et défauts.

Les fiches officielles sur service-public.fr récapitulent ces règles et sont utiles en cas de doute ou de litige.

Principe général : ce qui relève du locataire vs ce qui relève du propriétaire bailleur

Le principe général, simplifié :

• Locataire : entretien courant + menues réparations + réparations liées à un mauvais usage ou une négligence.
• Propriétaire : gros travaux + réparations structurelles + travaux de mise aux normes + réparations liées à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure (tempête, inondation, etc.).

Autrement dit, si la panne vient du temps qui passe ou d’un défaut du bâtiment, c’est pour le bailleur. Si elle vient d’un défaut d’entretien ou d’un usage anormal, c’est pour le locataire.

Rôle du bail de location et de l’état des lieux dans la répartition des frais

Deux documents jouent un rôle clé dans la réponse à “qui paye quoi” :

• Le bail : il peut détailler les obligations d’entretien, mais il ne peut pas transférer au locataire des réparations qui relèvent légalement du bailleur (ces clauses sont réputées non écrites). Il est utile pour vérifier si certains entretiens (ex : chaudière, ramonage) sont explicitement à la charge du locataire.
• L’état des lieux d’entrée et de sortie : c’est la base pour comparer l’état du logement au début et à la fin. Sans état des lieux d’entrée, la loi considère en principe que le logement a été remis en bon état, ce qui peut se retourner contre le locataire en sortie. Avec un état des lieux précis, il devient possible de distinguer :
  • ce qui était déjà abîmé avant l’arrivée
  • ce qui relève d’une usure normale
  • ce qui constitue une dégradation imputable au locataire.

Ce qui est à la charge du locataire

Entretien courant du logement : nettoyage, dépoussiérage, détartrage, petits réglages

L’entretien courant est clairement pour le locataire. Concrètement, ça inclut par exemple :

• nettoyer régulièrement les sols, murs lessivables, vitres, sanitaires
• dépoussiérer et nettoyer les radiateurs, grilles de ventilation, bouches de VMC accessibles
• détartrer les robinets, pommeaux de douche, WC, joints de carrelage
• graisser les gonds de portes, fenêtres, serrures si nécessaire
• resserrer des vis accessibles (poignées, boutons, charnières) pour éviter les casses inutiles.

Exemple : un évier bouché par des restes alimentaires ou des cheveux, c’est typiquement une réparation locative. À l’inverse, un bouchon plus loin dans la colonne de l’immeuble, c’est pour le propriétaire ou la copropriété.

Petites réparations liées à l’usage normal des équipements

Le décret de 1987 liste une série de “menues réparations” qui restent pour le locataire, même quand l’équipement est ancien. Par exemple :

• resserrage d’une poignée qui bouge
• réglage d’une porte qui frotte légèrement (rabotage léger, réglage de gonds)
• réparation ponctuelle de joints de silicone ou de mastic qui se décollent au bord d’une baignoire
• débouchage courant d’un siphon accessible (lavabo, évier, douche)
• nettoyage et réglage des aérateurs, grilles d’aération, petites bouches de VMC démontables.

Remplacement des petites pièces : joints, ampoules, fusibles, poignées, boutons

Le remplacement des petites pièces d’usage courant est quasiment toujours à la charge du locataire, sauf si la panne est clairement due à la vétusté globale de l’installation. Exemples :

• ampoules grillées, tubes néon, piles de télécommandes d’équipements fournis (volets, portails)
• fusibles, disjoncteurs divisionnaires simples (attention aux manipulations, en cas de doute, mieux vaut appeler un électricien)
• joints de robinetterie ou de flexibles de douche
• poignées cassées à force d’usage, boutons de placards, de portes d’électroménager fourni
• clés perdues, badge d’immeuble égaré (refabrication à la charge du locataire).

Exemple concret : une poignée de fenêtre PVC se casse parce qu’elle est actionnée trop violemment. La pièce coûte 15 €, la pose 40 €. Sauf défaut évident de l’équipement, le bailleur pourra considérer que c’est à la charge du locataire.

Réparations dues à un usage anormal ou à une négligence du locataire

Dès qu’il y a faute ou négligence, les réparations basculent clairement du côté locataire, même si elles sont importantes. Quelques cas typiques :

• mur troué par un meuble mal fixé, porte intérieure enfoncée suite à un coup
• parquet gondolé par un dégât d’eau non signalé rapidement au bailleur
• vitre cassée par un choc intérieur (ex : balle, jouet d’enfant)
• chaudière en panne à cause de l’absence d’entretien annuel obligatoire
• grille de VMC volontairement obstruée provoquant des moisissures.

Dans ces cas, même si la réparation est coûteuse, le bailleur peut demander la prise en charge ou retenir tout ou partie du dépôt de garantie, à condition d’apporter des preuves (états des lieux, photos, devis, factures).

Liste détaillée des réparations locatives pièce par pièce

Menuiseries, portes et fenêtres

À la charge du locataire, en principe :

• entretien courant : nettoyage des vitres, encadrements, rails de baies vitrées
• graissage des gonds et petites pièces métalliques
• remplacement de petites pièces : poignées, boutons, petites targettes, roulettes de porte de placard
• remplacement de vitres cassées par le locataire ou ses visiteurs (sauf sinistre pris en charge par assurance).

À la charge du propriétaire :

• remplacement de fenêtres vétustes, fuites d’air importantes, défaut d’étanchéité
• changement complet de volets ou menuiseries pour cause de vétusté ou de mise aux normes (ex : isolation)
• réparation du bâti ou du dormant (structure) abîmé par le temps ou un vice de construction.

Murs, plafonds, sols et revêtements

Pour le locataire :

• petits trous de fixation à reboucher en fin de bail (usage raisonnable)
• entretien et nettoyage des revêtements (balayer, laver, détacher dans la mesure du possible)
• remise en état en cas de taches importantes, déchirures, brûlures, parquet abîmé par un manque de protection (ex : chaises sans patins).

Pour le propriétaire :

• fissures structurelles dans les murs ou plafonds
• peinture à refaire suite à vétusté normale (peinture qui jaunit, papier peint qui se décolle avec le temps)
• remplacement d’un sol en fin de vie (lino très ancien, moquette usée à cœur, carrelage qui se décolle par défaut de pose).

Nuance importante : des traces normales d’occupation (légères traces de meubles, peinture un peu ternie) relèvent souvent de l’usure normale, donc non facturable au locataire.

Chauffage, eau chaude et ventilation

À la charge du locataire :

• purge des radiateurs (chauffage à eau)
• dépoussiérage des radiateurs électriques, nettoyage des grilles
• entretien simple des thermostats (piles à changer, nettoyage)
• nettoyage des bouches d’aération et de VMC accessibles.

À la charge du propriétaire :

• panne de chauffage imputable à un défaut du système (chaudière HS malgré entretien)
• remplacement d’une chaudière en fin de vie, ballon d’eau chaude percé par vétusté
• remise en état ou remplacement d’un système de ventilation défectueux par défaut d’installation.

Plomberie, robinetterie, évacuations

Pour le locataire :

• détartrage des robinets et pommeaux
• débouchage des siphons (lavabo, évier, baignoire, douche)
• remplacement de joints de robinetterie ou de flexible de douche
• remplacement des flexibles d’alimentation de machine à laver si fournis par le locataire.

Pour le bailleur :

• fuite importante dans une canalisation encastrée ou collective
• canalisation principale bouchée dans l’immeuble
• robinet à remplacer entièrement parce qu’il est trop usé ou défectueux malgré un entretien correct.

Électricité, prises, interrupteurs et éclairages

À la charge du locataire :

• remplacement des ampoules grillées et des néons
• remplacement de fusibles et réarmement de disjoncteurs
• remplacement de caches d’interrupteurs ou de prises abîmés par choc
• remplacement d’appliques lumineuses basiques cassées par le locataire, si elles étaient présentes en état correct à l’entrée.

À la charge du propriétaire :

• mise aux normes du tableau électrique
• fils dénudés, prises dangereuses, court-circuits provenant de l’installation elle-même
• changement d’un équipement électrique devenu inutilisable par vétusté (ex : radiateur grillé après 25 ans de service).

Équipements de cuisine et électroménager fournis

Si le logement est loué meublé ou partiellement meublé avec équipements, la règle :

• Locataire : entretien courant (nettoyage, dégivrage, détartrage, filtres), petites pièces (ampoules de four, joints de frigo si mal entretenus, boutons cassés par usage brutal).
• Propriétaire : panne par vétusté, remplacement d’un appareil en fin de vie (frigo, plaques, four) si ce n’est pas lié à un mauvais usage.

Exemple : un lave-linge fourni tombe en panne au bout de 12 ans, alors qu’il a toujours été entretenu (filtres nettoyés, pas de surcharge). Le remplacement relève du bailleur.

Salle de bains, WC et équipements sanitaires

Pour le locataire :

• détartrage des robinets, parois de douche, WC
• changement de joints de silicone autour de la baignoire ou du bac à douche
• débouchage courant du siphon de douche ou de lavabo
• remplacement de la lunette de WC cassée par usage.

Pour le propriétaire :

• WC fissuré à cause d’un défaut de fabrication
• fuite dans une colonne commune ou un tuyau encastré
• remplacement d’une baignoire très abîmée par vétusté (émaillage usé, fissures anciennes).

Espaces extérieurs : balcon, terrasse, jardin, clôtures

Pour le locataire :

• nettoyage du balcon, enlèvement des feuilles, entretien des caniveaux accessibles
• tonte de la pelouse, taille des haies, débroussaillage, arrosage des plantations
• remplacement de petites planches de clôture cassées par négligence (ex : appui répété).

Pour le propriétaire :

• réparation du garde-corps défectueux par vétusté
• réfection de l’étanchéité d’une terrasse
• remise en état d’un mur de clôture qui se fissure ou s’affaisse avec le temps.

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Ce qui reste à la charge du propriétaire bailleur

Gros travaux, structure et éléments indissociables du bâtiment

Tout ce qui touche à la structure du bâtiment est pour le bailleur :

• maçonnerie, murs porteurs, planchers, escaliers communs
• toiture, charpente, isolation structurelle
• gros travaux sur la plomberie collective, la colonne d’évacuation, le système électrique principal
• réfection des façades, étanchéité générale.

Ces travaux font partie de la mission du propriétaire de maintenir un logement décent et en bon état d’usage, comme prévu par la loi de 1989 et le Code civil.

Pannes et réparations liées à la vétusté ou à un vice de construction

Dès que la cause principale d’une panne est la vétusté ou un vice de construction, la facture revient normalement au bailleur. Exemples :

• ballon d’eau chaude qui fuit parce qu’il est trop vieux
• installation électrique dangereuse jamais mise aux normes
• fenêtres simple vitrage très anciennes, mal isolées
• infiltrations d’eau par la façade ou la toiture.

Le locataire n’a pas à payer pour compenser un manque d’investissement du propriétaire ou une malfaçon de l’immeuble.

Mise aux normes et travaux d’amélioration du logement

La mise aux normes relève toujours du bailleur :

• mise en conformité de l’installation électrique ou de gaz
• installation d’une VMC réglementaire
• travaux d’isolation pour respecter un niveau minimum de décence (logement indécent, passoire thermique dans certains cas)
• installation de nouveaux équipements (fenêtres performantes, radiateurs neufs, etc.).

Le coût de ces travaux ne peut pas être imputé au locataire via des “réparations locatives”. En revanche, dans certains cas encadrés, le bailleur peut demander une augmentation de loyer après des travaux d’amélioration importants, en respectant la loi (à vérifier sur service-public.fr).

Cas particuliers : toiture, façade, parties communes et équipements collectifs

Pour les équipements et parties communes :

• Toiture, façade, cage d’escalier, hall : réparations à la charge du propriétaire ou de la copropriété, même si le locataire participe à certaines charges de copropriété via les charges récupérables.
• Chauffage collectif, eau chaude collective, ascenseur :
  • entretien courant et réparations légères : souvent répercutés en charges locatives (liste sur le décret des charges récupérables) ;
  • gros travaux de remplacement ou de mise aux normes : pour le bailleur / copropriété.

Vétusté, usure normale, faute du locataire : comment faire la différence

Comprendre la notion de vétusté et son impact sur la répartition des coûts

La vétusté, c’est l’usure liée au temps qui passe, même avec un usage normal et un entretien correct. Exemple : peinture qui ternit, joints qui jaunissent, chauffe-eau qui lâche après 15 ans.

En présence de vétusté, le bailleur doit souvent assumer tout ou partie de la réparation ou du remplacement. La réparation locative “pure” ne peut pas couvrir un équipement clairement en fin de vie.

Exemples concrets d’usure normale vs dégradation imputable au locataire

Quelques repères :

• Usure normale :
  • peinture légèrement défraîchie après plusieurs années
  • traces de meubles sur un mur
  • sol un peu terni, moquette légèrement aplatie dans les zones de passage
  • joint de douche jauni malgré un nettoyage régulier.
• Dégradation imputable au locataire :
  • mur couvert de nombreux trous de chevilles larges, taches non nettoyées
  • moquette brûlée, sol fortement rayé par manque de protection
  • portes ou placards cassés, charnières arrachées
  • joints moisis par absence totale d’entretien.

Grille de vétusté : intérêt, fonctionnement et valeur juridique

Une grille de vétusté sert à répartir le coût d’une remise en état entre bailleur et locataire en fonction de l’âge de l’élément et de sa durée de vie théorique. On y trouve par exemple :

• peinture : durée de vie 7 ans
• chaudière : 15 ans
• moquette : 7 à 10 ans, etc.

Cette grille peut être issue d’un accord collectif ou d’un accord entre bailleur et locataire. Elle n’est pas imposée par la loi, mais souvent reconnue par les tribunaux quand elle est raisonnable et connue des parties.

En pratique, plus l’élément est proche de sa fin de vie, plus la part au charge du locataire diminue.

Comment le juge apprécie les litiges sur l’état du logement

En cas de litige, le juge va regarder :

• les états des lieux d’entrée et de sortie
• l’âge des équipements (factures, devis, déclaration du bailleur)
• les preuves de l’entretien ou du défaut d’entretien (attestations d’entretien de chaudière, photos, mails)
• éventuellement une grille de vétusté utilisée par les parties.

Si la dégradation est minime ou assimilable à l’usure normale, le juge peut refuser qu’elle soit facturée au locataire, même si le bailleur a effectué des travaux.

Entretien courant et réparations locatives : exemples concrets par type d’équipement

Chauffage individuel et radiateurs : purges, entretien et réparations

Pour un chauffage individuel (radiateurs à eau, chaudière) :

• Ce qui relève du locataire :
  • purger les radiateurs chaque début de saison de chauffe
  • dépoussiérer les radiateurs électriques
  • mettre les piles des thermostats ou têtes de robinets thermostatiques.
• Ce qui relève du propriétaire :
  • remplacement d’un radiateur percé par corrosion
  • réparation du circuit de chauffage (fuite dans les canalisations)
  • remplacement d’un système complet devenu obsolète.

Chaudière, chauffe-eau et obligations d’entretien annuel

Pour une chaudière individuelle (gaz, fioul) :

• Entretien annuel : en principe à la charge du locataire, sauf mention contraire dans le bail (article 7 de la loi de 1989 et textes spécifiques sur l’entretien des chaudières). L’attestation d’entretien annuel doit être conservée.
• Panne liée au défaut d’entretien : risque de facturation au locataire, voire refus de prise en charge par l’assurance.
• Panne malgré un entretien régulier : réparation ou remplacement à la charge du bailleur.

Pour un ballon d’eau chaude :

• détartrage possible à la charge du locataire si indiqué dans le bail et raisonnable
• ballon percé ou résistance HS par vétusté : pour le propriétaire.

Volets roulants, stores et serrures : ce qui incombe au locataire

Volets roulants, stores, serrures posent souvent question :

• Locataire :
  • entretien simple : nettoyage des lames, graissage léger du mécanisme
  • remplacement de petites pièces accessibles (sangles, manivelles, poignées) si la casse est liée à l’usage
  • changement de barillet ou de clé perdue (à ses frais).
• Propriétaire :
  • mécanisme de volet HS par vieillissement
  • volet blocqué par défaut d’installation ou usure des pièces internes non accessibles
  • remplacement d’une serrure défectueuse par vétusté (clé qui coince malgré un entretien normal).

Ventilation, VMC et extraction : nettoyage vs remplacement

La ventilation est essentielle pour éviter l’humidité et les moisissures :

• À la charge du locataire :
  • nettoyer les bouches d’extraction accessibles (dépoussiérage, dégraissage)
  • ne pas les obstruer
  • signaler rapidement tout dysfonctionnement.
• À la charge du bailleur :
  • remplacer un moteur de VMC HS
  • modifier ou remettre en état une installation défectueuse
  • faire des travaux de ventilation pour respecter les normes de décence.

Jardin, haies, allées et dépendances : tonte, taille, désherbage

Si le logement comporte un jardin ou des espaces verts à usage privatif :

• Entretien courant (locataire) :
  • tondre la pelouse, ramasser les feuilles
  • tailler les haies et arbustes dans une mesure raisonnable
  • débroussailler pour éviter les risques incendie si nécessaire
  • désherber les allées, terrasses.
• Travaux lourds (bailleur) :
  • abattre un arbre dangereux
  • reconstruire un muret de jardin qui s’effondre par vétusté
  • réparer une dépendance (abri de jardin) construite trop fragilement.

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Entretien courant, charges locatives et bail : ce qu’il faut vérifier

Clauses types du bail sur l’entretien et les réparations locatives

Le bail mentionne souvent une clause du type : “Le locataire s’engage à assurer l’entretien courant du logement et à supporter les réparations locatives telles que définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987”.

Bon réflexe : vérifier si le bail ne contient pas de clause abusive, par exemple :

• “toutes les réparations, y compris celles dues à la vétusté, sont à la charge du locataire” → clause illégale
• obligation de faire intervenir une seule entreprise très chère imposée par le bailleur pour des réparations à la charge du locataire → à discuter.

Les clauses contraires à la loi sont réputées non écrites, même si elles figurent dans le contrat.

Liste des charges récupérables : différences avec les réparations locatives

Attention à ne pas confondre :

• réparations locatives : frais d’entretien ou de petites réparations dans le logement lui-même, assumés directement par le locataire
• charges récupérables : dépenses avancées par le bailleur pour les parties communes ou certains services (entretien chaudière collective, électricité des communs, ascenseur, etc.), répercutées au locataire via les charges.

La liste des charges récupérables figure dans le décret du 26 août 1987 sur les charges locatives. Un bailleur ne peut pas inventer de nouvelles catégories de charges sans base légale.

Clauses abusives fréquentes à propos de l’entretien et des travaux

Parmi les clauses problématiques rencontrées :

• clauses qui imposent au locataire “tous les travaux de remise aux normes”
• clauses qui imposent au locataire le remplacement complet des équipements (chaudière, fenêtres)
• clauses prévoyant des pénalités automatiques de nettoyage ou de peinture en fin de bail, sans état des lieux comparatif.

En cas de doute, une consultation des fiches de la Commission des clauses abusives ou de service-public.fr permet de vérifier la validité de la clause.

Importance de l’état des lieux d’entrée et de sortie pour éviter les litiges

L’état des lieux, c’est un peu le “avant / après” officiel du logement :

• à l’entrée, il doit être précis, contradictoire et, idéalement, accompagné de photos datées
• à la sortie, il permet de repérer les différences significatives.

Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé en bon état. Le locataire peut alors se voir imputer des réparations qui ne relèvent pas de lui. D’où l’intérêt de signaler dès le départ, par écrit, tout défaut non mentionné.

Procédure en cas de panne ou de dégradation : qui paye quoi et comment agir ?

Que faire en cas de panne : étapes avant d’appeler un professionnel

En cas de panne :

1. Vérifier les choses simples : disjoncteur, piles, fusibles, filtres, bouchons visibles.
2. Relire le bail pour vérifier si un entretien spécifique est prévu (chaudière, ramonage, etc.).
3. Prévenir rapidement le bailleur (mail ou courrier recommandé de préférence) en décrivant le problème, avec photos si possible.
4. Attendre son retour, sauf urgence absolue (fuite importante, absence totale de chauffage en hiver, panne d’eau chaude prolongée).

Comment déterminer la responsabilité : diagnostic, photos, devis

Pour savoir “réparation locative, qui paye, locataire ou propriétaire ?”, quelques réflexes :

• documenter le problème : photos, vidéos, date d’apparition de la panne
• faire établir un devis ou un diagnostic par un professionnel si la cause n’est pas claire
• conserver toutes les factures d’entretien (chaudière, ramonage, etc.).

Le devis peut indiquer si la panne est liée à un défaut d’entretien, à la vétusté ou à un vice de construction. Ça aide énormément pour trancher qui doit payer.

Cas où le locataire peut faire intervenir un artisan sans accord du bailleur

En principe, pour une réparation à la charge du bailleur, il faut son accord avant de faire intervenir un artisan. Mais il existe des cas limites :

• Urgence absolue (fuite majeure, risque pour la sécurité) : si le bailleur ne répond pas malgré une alerte rapide, le locataire peut faire intervenir un professionnel et demander ensuite le remboursement, en gardant tous les justificatifs.
• Réparations clairement locatives (ampoule, joint, siphon légèrement bouché) : le locataire peut intervenir directement ou faire intervenir un prestataire à ses frais, sans accord du bailleur.

Mieux vaut toujours prévenir le propriétaire par écrit avant toute intervention importante, même en cas d’urgence, ne serait-ce que pour sécuriser un futur remboursement.

Gestion des litiges : mise en demeure, conciliation, tribunal et preuves à réunir

En cas de désaccord persistant sur qui doit payer :

• envoyer une mise en demeure au bailleur ou au locataire (courrier recommandé avec AR) en rappelant les textes légaux et en joignant les justificatifs (photos, devis, états des lieux)
• en l’absence de réponse, saisir une commission départementale de conciliation ou un médiateur (infos sur service-public.fr)
• en dernier recours, saisir le tribunal judiciaire.

Pour un locataire qui conteste une retenue sur dépôt de garantie, les preuves clés sont : état des lieux, factures, photos à l’entrée et à la sortie, échanges de mails, éventuellement attestations de professionnels.

Questions fréquentes sur l’entretien courant et les réparations locatives

Quels travaux ne sont jamais à la charge du locataire ?

Ne relèvent pas du locataire :

• les gros travaux de structure : toiture, murs porteurs, planchers, façade
• la mise aux normes des installations (électricité, gaz, ventilation)
• le remplacement complet des équipements arrivés en fin de vie (chaudière, ballon, fenêtres, gros électroménager fourni)
• les réparations liées à un vice de construction ou à une malfaçon
• les conséquences d’un cas de force majeure (inondation, tempête) qui relèvent des assurances et du bailleur.

Même si le bail contient une clause disant le contraire, ces travaux restent en principe à la charge du bailleur, la clause étant réputée non écrite.

Le propriétaire peut-il imposer une entreprise pour les réparations locatives ?

Pour les réparations locatives à la charge du locataire, le propriétaire ne peut pas en principe imposer une entreprise précise, sauf accord particulier (par exemple pour un équipement très spécifique). Le locataire peut :

• faire lui-même les petites réparations s’il s’en sent capable et que c’est fait correctement
• choisir son artisan, à prix raisonnable.

En revanche, pour les réparations à la charge du bailleur, c’est normalement lui qui choisit l’entreprise, puisque c’est lui qui paie. Le locataire peut toutefois refuser une intervention qui ne respecte pas ses droits (prise de rendez-vous sans préavis raisonnable, par exemple).

Faut-il une autorisation écrite pour certains travaux d’entretien ?

Pour l’entretien courant (nettoyage, joints, petites réparations locatives), aucune autorisation n’est nécessaire. En revanche, dès qu’il s’agit de :

• modifier les équipements (remplacement d’une baignoire par une douche, changer la cuisine équipée, déplacer des radiateurs)
• toucher à l’installation électrique ou à la plomberie de manière importante
• abattre une cloison, percer un mur porteur ;

une autorisation écrite du bailleur devient indispensable. Sans accord, le propriétaire peut exiger une remise en état à la charge du locataire en fin de bail, même si les travaux paraissaient “améliorer” le logement.

Dans quels cas le dépôt de garantie peut-il être retenu pour réparations ?

Le bailleur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour :

• financer des réparations locatives qui relèvent clairement du locataire
• remettre en état le logement en cas de dégradations excédant l’usure normale
• payer un nettoyage anormalement important si l’état des lieux de sortie le justifie clairement.

Conditions :

• les sommes retenues doivent être justifiées par des devis ou factures
• elles doivent correspondre à des écarts réels entre l’état des lieux d’entrée et de sortie
• le dépôt doit être restitué dans les 1 ou 2 mois selon qu’il y a des réserves ou non (délai et conditions précisés sur service-public.fr).

En cas de retenue abusive ou non justifiée, le locataire peut mettre le propriétaire en demeure puis, si besoin, saisir le juge pour demander la restitution du trop-perçu.

Comment savoir rapidement si une réparation est locative ou non ?

Pour s’y retrouver, une sorte de mini checklist peut aider :

• Petite pièce, entretien courant, conséquence directe de l’usage quotidien → souvent réparation locative.
• Équipement ancien, panne répétée, élément structurel du bâtiment → plutôt à la charge du bailleur.
• Absence totale d’entretien de la part du locataire (aucun détartrage, aucun nettoyage) → risque de facturation au locataire même si l’équipement n’est pas tout jeune.

En cas de doute, le décret du 26 août 1987 et les fiches de service-public.fr sur les réparations locatives sont les références à consulter.