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En résumé
Le bailleur doit fournir et maintenir un logement « décent » (sécurité, santé, confort minimal et performance énergétique) et le locataire peut engager des recours gradués, sans cesser de payer le loyer sans décision officielle.

• La décence implique un logement sans danger et avec des équipements minimum (surface/volume, chauffage, eau potable, sanitaires, aération, électricité/gaz sûrs, éclairage).
• À distinguer : non-décence (litige locataire/bailleur), insalubrité/péril (procédures administratives, interdictions possibles) et habitat indigne (notion plus large).
• La performance énergétique fait partie de la décence : certaines « passoires thermiques » peuvent devenir non louables selon le DPE et le calendrier légal.
• Le propriétaire supporte les travaux nécessaires à la décence pendant tout le bail (fuites, humidité structurelle, chauffage, sécurité électrique/gaz, garde-corps, travaux énergétiques).
• Le locataire reste responsable de l’entretien courant et des petites réparations, et doit éviter d’aggraver les désordres.
• Constituer des preuves est essentiel (photos/vidéos datées, échanges, devis, certificats), éventuellement appuyées par commissaire de justice/expert.
• Procédure recommandée : courrier au bailleur (LRAR) avec demande de travaux et délai, puis Commission départementale de conciliation si blocage.
• En justice (juge des contentieux de la protection), on peut demander travaux sous délai, astreinte, expertise, réduction/remboursement de loyer et dommages-intérêts.
• Ne pas arrêter de payer le loyer seul : suspension/réduction/consignation doit être encadrée par une décision, sinon risque d’impayé et d’expulsion.
• En cas de risques sanitaires graves, contacter mairie/ARS ; le logement peut relever d’une procédure d’insalubrité/péril et la CAF/APL peut adapter le versement.

Un logement qui prend l’eau, des murs moisis, une installation électrique dangereuse… beaucoup de locataires restent coincés dans un logement non décent par peur de perdre leur toit ou leurs aides. Pourtant, la loi protège vraiment le locataire et impose au bailleur des obligations très précises.

Ce guide explique comment reconnaître un logement non décent, quelles sont les obligations du bailleur, et surtout quels recours concrets utiliser, étape par étape, pour faire respecter le droit à un logement décent, sans se mettre en faute sur le paiement du loyer.

Comprendre ce qu’est un logement décent au regard de la loi

Définition juridique du logement décent en France

En droit français, un logement décent est un logement qui ne porte pas atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et qui offre un minimum de confort. Cette définition vient principalement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, complétés par les textes sur la performance énergétique.

Cette obligation de décence s’impose pour toutes les locations d’habitation principale, qu’elles soient vides ou meublées, dans le parc privé comme dans le parc social. Elle est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger, même avec l’accord du locataire.

Différence entre logement décent, indécent, insalubre et habitat indigne

Plusieurs notions se mélangent souvent, alors qu’elles ne correspondent pas aux mêmes procédures :

• Logement non décent (ou indécent) : ne respecte pas les critères de décence du décret (chauffage, électricité sûre, surface minimale, aération…). La relation se règle surtout entre locataire et bailleur, éventuellement devant le juge civil.
• Logement insalubre : situation plus grave, qui relève d’un arrêté d’insalubrité pris par le préfet (ou le maire par délégation). Là, l’administration intervient et peut interdire d’habiter, imposer des travaux, suspendre les loyers.
• Habitat indigne : terme plus large utilisé par les pouvoirs publics pour viser les logements portant une atteinte grave à la sécurité ou à la santé (non décents, insalubres, en péril…).
• Péril : lorsqu’un immeuble menace ruine, le maire peut prendre un arrêté de péril. On est dans le champ de la sécurité des bâtiments, avec obligations de travaux lourds voire évacuation.

Un logement non décent n’est pas forcément insalubre, mais un logement déclaré insalubre est, par définition, non décent et, en principe, non louable.

Les critères de décence à connaître pour un locataire

Pour considérer un logement comme décent, plusieurs blocs de critères sont prévus par les textes (décret n°2002-120 notamment) :

• Surface et volume minimum : au moins 9 m² de surface habitable, avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m (ou un volume habitable d’au moins 20 m³).
• Sécurité physique :
  • absence de risque manifeste de chute, d’effondrement, de brûlure, d’électrocution, d’intoxication (gaz, monoxyde de carbone)
  • garde-corps conformes aux escaliers/fenêtres, planchers stables, installation électrique et de gaz ne présentant pas de danger.
• Protection de la santé :
  • absence d’humidité importante, de moisissures étendues, d’infiltrations d’eau non traitées
  • aération suffisante (ventilation ou ouvrants), évacuation correcte des eaux usées
  • absence de nuisances graves (odeurs, rejets, risques sanitaires).
• Équipements et confort minimum :
  • un système de chauffage en état de fonctionner et adapté au logement
  • une alimentation en eau potable
  • des sanitaires intérieurs au logement (au moins WC et accès à une douche ou baignoire avec eau chaude)
  • un coin cuisine avec évier relié à l’eau potable et à une évacuation.
• Éclairement : une ouverture donnant sur l’extérieur et un éclairage naturel suffisant dans les pièces principales.

Sur les critères précis et à jour, un réflexe simple : vérifier la fiche officielle sur service-public.fr (logement décent), mise à jour régulièrement.

Nouveaux critères liés à la performance énergétique et au DPE

Depuis quelques années, la décence inclut aussi la performance énergétique. En gros, un logement qui est une passoire thermique peut devenir juridiquement non décent.

Les points clés à retenir :

• La loi Climat et Résilience a introduit une interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores, selon leur classe DPE (G, F…).
• Un logement dont la consommation dépasse certains seuils (en kWh/m²/an) peut être qualifié de non décent et ne plus être relouable tant qu’il n’est pas rénové.
• Le bailleur doit remettre au locataire un DPE (diagnostic de performance énergétique) à jour à la signature du bail.

Ces règles évoluent encore (seuils, calendrier). Pour la dernière version, passage obligé par la rubrique DPE/décence sur service-public.fr.

Obligations du bailleur en matière de logement décent

Obligation de délivrer et maintenir un logement décent

Le bailleur a une obligation légale forte :

• Remettre un logement décent au moment de l’entrée dans les lieux.
• Le maintenir décent pendant toute la durée du bail (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Cette obligation ne dépend ni du montant du loyer, ni de l’ancienneté de l’immeuble, ni de la situation financière du bailleur. Même un studio loué peu cher doit respecter les critères de décence en vigueur.

Concrètement, si des désordres apparaissent en cours de bail (toiture qui fuit, chaudière HS, infiltrations, etc.), le bailleur doit intervenir pour que le logement redevienne conforme.

Entretien, réparations et travaux à la charge du propriétaire

Grosse confusion fréquente : tout ce qui touche à la décence relève du bailleur, pas du locataire. Le locataire garde à sa charge l’entretien courant et les petites réparations (article 7 de la loi de 1989 et décret sur les réparations locatives).

À la charge du bailleur, notamment :

• Remise aux normes ou sécurisation de l’installation électrique ou gaz dangereuse.
• Réparation des fuites de toiture, fissures importantes, infiltrations d’eau.
• Remplacement ou réparation du système de chauffage défectueux (chauffage collectif ou individuel).
• Traitement de l’humidité structurelle (ponts thermiques, murs poreux…).
• Mise en conformité des garde-corps, escaliers, fenêtres très vétustes et dangereuses.
• Travaux de performance énergétique nécessaires pour respecter les seuils minimaux de décence énergétique.

À la charge du locataire, typiquement :

• Entretien courant (nettoyage, détartrage, petites peintures d’usage, joints de silicone, etc.).
• Remplacement d’ampoules, fusibles, petites pièces d’usure.
• Entretien annuel de la chaudière individuelle si le bail le prévoit (fréquent).

Si le bailleur tente de faire payer des travaux de mise en décence au locataire, il est en dehors des clous. Une vérification auprès de l’ADIL locale permet de clarifier rapidement qui doit payer quoi.

Documents obligatoires à remettre au locataire

Un bailleur doit remettre plusieurs documents dès la signature du bail, dont certains sont essentiels pour juger de la décence du logement :

• DPE (diagnostic de performance énergétique).
• Diagnostic électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans.
• État des risques (ERNMT/ERP) selon la zone géographique.
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements anciens.
• État des lieux d’entrée contradictoire et détaillé.

Ces documents ne remplacent pas un contrôle complet de décence, mais permettent déjà de repérer certaines anomalies (performance énergétique très mauvaise, installation électrique vétuste, risques spécifiques).

Possibilité ou non de louer ou relouer un logement non décent

La location d’un logement non décent est interdite par la loi. En pratique, certains bailleurs louent malgré tout des biens qui ne respectent pas les critères, mais ils s’exposent à des recours lourds :

• Condamnation à faire des travaux de mise aux normes.
• Réduction ou remboursement partiel de loyer.
• Éventuels dommages et intérêts.

Depuis l’intégration de la performance énergétique à la décence, un logement très énergivore peut être interdit de mise en location ou de relocation tant qu’il n’est pas rénové. Ce point est à vérifier sur les pages officielles dédiées au DPE sur service-public.fr, car le calendrier évolue.

Droits et obligations du locataire face à la décence du logement

Droit à un logement sans danger pour la santé ou la sécurité

Le locataire a un droit clair : habiter un logement qui ne met pas en danger sa santé ou sa sécurité. Ce droit existe même si le bail ne le mentionne pas expressément.

Exemples fréquents de situations problématiques :

• Moisissures importantes dans la chambre d’un enfant, malgré un usage normal.
• Prises électriques brûlées, fils apparents, disjoncteur qui saute en permanence.
• Absence totale de chauffage en hiver ou équipements inutilisables.
• Fenêtres non étanches laissant entrer pluie et air glacé, au point de ne pas pouvoir chauffer.

Face à ce type de désordres, le locataire ne doit pas rester seul : il existe des démarches amiables, puis judiciaires, pour faire bouger le bailleur.

Peut-on arrêter de payer le loyer en cas de logement non décent ?

C’est le piège classique. En droit français, le locataire ne peut pas décider seul de suspendre le paiement de son loyer, même si le logement est non décent. Une coupure totale et unilatérale du loyer peut conduire à une procédure d’expulsion.

En revanche, plusieurs leviers existent :

• Mise en demeure du bailleur de réaliser les travaux, par courrier recommandé.
• Saisine du juge (juge des contentieux de la protection) pour demander :
  • une réduction de loyer
  • une suspension temporaire du loyer
  • la consignation des loyers sur un compte bloqué, sous contrôle du juge.

La consignation n’est pas un droit automatique : elle doit être autorisée ou encadrée par le juge. Avant d’aller devant la justice, un passage par l’ADIL ou une association de locataires aide à choisir la bonne stratégie.

Obligations du locataire en parallèle de ses droits

Pour que ses recours soient solides, le locataire doit lui-même respecter ses obligations :

• Payer le loyer et les charges tant qu’aucune décision de justice n’en dispose autrement.
• Assurer un usage paisible du logement (pas de troubles importants au voisinage).
• Procéder à l’entretien courant et aux réparations locatives normales.
• Ne pas aggraver la situation (par exemple, ne jamais aérer alors qu’il y a déjà un souci d’humidité).

Si le bailleur prouve que les dégradations viennent d’un manque d’entretien ou d’un usage anormal (par exemple, dégât d’eau provoqué et jamais signalé), la responsabilité du locataire peut être engagée et la non-décence ne sera pas retenue contre le bailleur.

Quand le logement devient insalubre à cause du locataire

Il existe aussi des cas où c’est l’occupation du logement qui pose problème :

• Accumulation extrême de déchets (syndrome de Diogène), attirant nuisibles et provoquant odeurs fortes.
• Dégradations volontaires ou répétées (portes arrachées, sanitaires cassés non réparés, etc.).
• Refus d’aérer et d’entretenir, créant moisissures massives alors que le logement était sain au départ.

Dans ces situations, le bailleur peut :

• Mettre en demeure le locataire de remettre le logement en état.
• Demander en justice la résiliation du bail et des dommages et intérêts.

Pour le locataire, l’enjeu est donc double : faire valoir ses droits en cas de logement non décent, mais aussi montrer qu’il respecte ses propres devoirs pour que sa demande soit crédible.

Identifier concrètement un logement non décent

Signes matériels fréquents de non-décence

Quelques signaux qui doivent vraiment alerter :

• Moisissures noires étendues sur les murs ou plafonds, odeur de champignon persistante.
• Planchers qui s’affaissent, fissures horizontales larges, murs qui se décollent.
• Prises électriques noircies, câblements visibles, absence de disjoncteur différentiel.
• Fuites importantes (toit, fenêtres, canalisations) non réparées.
• WC ou douche/bain hors service sur la durée, sans solution provisoire décente.

Un simple inconfort (peinture défraîchie, déco vieillotte) ne suffit pas à qualifier un logement de non décent au sens légal.

Problèmes de chauffage, ventilation et isolation

Trois points cruciaux pour la santé et la facture d’énergie :

• Chauffage : un logement doit disposer d’un moyen de chauffage permettant d’atteindre une température correcte dans les pièces de vie. Si la chaudière est en panne longtemps, ou si les radiateurs sont insuffisants, la décence peut être en cause.
• Ventilation : VMC défectueuse, absence d’ouverture dans une salle de bains, grilles bouchées… Résultat : condensation, moisissures, odeurs. L’aération est un critère clé de décence.
• Isolation : mauvaise isolation seule n’est pas toujours suffisante pour qualifier la non-décence, mais combinée à une très mauvaise performance énergétique et une impossibilité de chauffer, ça devient un argument fort.

Non-respect des surfaces et volumes habitables

Un logement principal doit au moins offrir :

• 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond, ou
• un volume habitable d’au moins 20 m³.

Si le logement ne respecte pas ces seuils (par exemple une chambre de 7 m² louée comme pièce principale), on est en plein dans la non-décence. Cette règle ne vise pas seulement les chambres de bonne, mais toutes les locations à titre de résidence principale.

Cas particuliers : nuisibles, plomb, amiante, risques sanitaires

Présence de nuisibles et matériaux dangereux peuvent aussi déclencher une procédure de non-décence ou d’insalubrité :

• Nuisibles (rats, cafards, punaises de lit…) : selon l’origine de l’infestation, la prise en charge varie. Si l’immeuble est infesté ou que la cause est structurelle, le bailleur et/ou le syndic sont concernés.
• Plomb (peintures anciennes) : à partir d’un certain seuil, l’exposition présente un risque grave, surtout pour les enfants. Le CREP est obligatoire dans certains cas.
• Amiante : encadrée par des diagnostics spécifiques et parfois des obligations de travaux.
• Autres risques sanitaires : remontées d’égouts, odeurs toxiques, présence de champignons lignivores (mérule), etc.

En cas de soupçon sérieux, il est important de prévenir rapidement la mairie, l’ARS (Agence régionale de santé) ou les services d’hygiène, qui pourront évaluer si une procédure d’insalubrité doit être lancée.

Faire constater un logement non décent : qui contacter ?

Constituer un dossier de preuves solide

Pour que les démarches soient efficaces, la base, c’est un dossier béton :

• Photos et vidéos datées montrant clairement les désordres (avant/après, évolution dans le temps).
• Copies de tous les courriers et mails échangés avec le bailleur ou l’agence (avec dates).
• Devis de professionnels (plombier, électricien, couvreur…) décrivant les problèmes et le coût des réparations.
• Éventuels certificats médicaux si l’état du logement impacte la santé (asthme, allergies, etc.).

Ce dossier servira d’abord dans les échanges amiables avec le bailleur, puis devant les services administratifs ou le juge si besoin.

Faire intervenir un professionnel indépendant

Pour objectiver les problèmes, plusieurs options existent :

• Huissier de justice (commissaire de justice) : peut dresser un constat détaillé de l’état du logement. C’est une pièce très forte devant le juge.
• Expert bâtiment ou bureau d’études indépendant : peut analyser la cause des désordres (structure, humidité, toiture…).

Ces prestations sont payantes, mais dans certains cas, des aides ou une prise en charge partielle sont possibles via une assurance protection juridique, une association de locataires ou des dispositifs d’aide juridique.

Rôle de l’ADIL, de la mairie, de l’ARS et des services d’hygiène

Plusieurs acteurs publics peuvent être sollicités :

• ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) : informations gratuites, neutres et personnalisées sur les droits et démarches. Souvent le meilleur premier réflexe.
• Mairie / service hygiène ou logement : peut organiser une visite, faire un rapport, et saisir le préfet si une procédure d’insalubrité s’impose.
• ARS (Agence régionale de santé) : intervient notamment pour les risques sanitaires (plomb, insalubrité, problèmes graves d’hygiène).

Les coordonnées et démarches sont détaillées sur le site de la mairie et sur service-public.fr – Habitat indigne.

Différence entre constat de non-décence et déclaration d’insalubrité

Important à distinguer :

• Non-décence : pas d’arrêté administratif automatique. Le locataire agit contre le bailleur (mise en demeure, conciliation, juge) pour obtenir travaux et/ou réduction de loyer.
• Insalubrité : le préfet (souvent via la mairie) peut prendre un arrêté d’insalubrité. Conséquences possibles :
  • Obligation de travaux pour le propriétaire.
  • Interdiction totale ou partielle d’habiter le logement.
  • Suspension du droit pour le bailleur de percevoir les loyers pendant certaines périodes.

Un constat de non-décence peut déboucher, si la situation est grave, sur une procédure d’insalubrité, mais ce sont deux étapes juridiques différentes.

Gérer d’abord les démarches amiables avec le bailleur

Informer le propriétaire par écrit avec un courrier précis

Avant toute chose, le locataire doit prévenir formellement le bailleur des problèmes. L’idéal : un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) ou une remise en main propre contre signature.

Ce courrier doit contenir :

• Une description précise des désordres (pièce par pièce, avec dates d’apparition).
• Un rappel des textes sur la décence (loi du 6 juillet 1989, décret du 30 janvier 2002).
• Une demande claire de travaux de mise en conformité.
• Un délai raisonnable pour intervenir (souvent 1 à 2 mois, moins en cas d’urgence).
• Mention des pièces jointes (photos, devis…).

Délai laissé au bailleur pour réaliser les travaux

La loi ne fixe pas un délai unique pour tous les cas, mais le bailleur doit agir dans un délai raisonnable au vu de la gravité du problème :

• Urgence vitale (chauffage en plein hiver, risque d’électrocution…) : demande d’intervention immédiate, puis éventuel référé en justice si le bailleur ne réagit pas.
• Problèmes sérieux mais non vitaux (humidité importante, menuiseries très vétustes) : délai souvent de l’ordre de quelques semaines à quelques mois.

Si le bailleur ne répond pas, ou refuse explicitement, le courrier recommandé prouve que le locataire a tenté une solution amiable, ce qui sera apprécié par le juge.

Négocier une réduction de loyer ou un aménagement temporaire

Dans certains cas, un accord amiable peut être trouvé directement avec le bailleur :

• Réduction de loyer pendant la durée des travaux.
• Prise en charge d’un hébergement temporaire si le logement est inutilisable pendant les travaux (selon la gravité).
• Report de certaines obligations contre un plan de travaux daté et signé.

Tous les accords doivent être mis par écrit (avenant au bail, courrier signé), pour éviter les malentendus ensuite.

Recours à la commission départementale de conciliation (CDC)

Si le dialogue bloque, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) compétente. C’est une étape intermédiaire avant le juge qui peut vraiment débloquer la situation.

La CDC peut être saisie pour les litiges relatifs :

• À l’état du logement et aux travaux de décence.
• Au montant du loyer, notamment en cas de demande de réduction liée à la non-décence.

La procédure est expliquée sur service-public.fr – Commission de conciliation. Si un accord est trouvé, il est consigné dans un document écrit qui pourra servir de base à la suite (application volontaire ou présentation au juge).

Recours juridiques si le bailleur ne réagit pas

Saisine du juge compétent et étapes de la procédure

Si malgré les courriers et éventuellement la conciliation, le bailleur ne bouge pas, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (au sein du tribunal judiciaire) du lieu du logement.

Deux grandes voies sont possibles :

• Procédure au fond : pour régler l’ensemble du litige (travaux, loyer, dommages et intérêts…).
• Procédure en référé : en cas d’urgence (danger pour la santé ou la sécurité) pour obtenir rapidement des mesures provisoires.

La saisine peut se faire via une assignation par commissaire de justice, parfois par requête selon les montants et la nature du litige. L’assistance d’un avocat n’est pas toujours obligatoire mais reste fortement recommandée en cas de dossier complexe.

Demander en justice la mise aux normes du logement

Devant le juge, le locataire peut demander notamment :

• La mise aux normes du logement avec un délai précis pour exécuter les travaux.
• Une astreinte (pénalité financière par jour de retard) en cas de non exécution.
• La désignation d’un expert judiciaire pour évaluer l’état du logement, la nature et le coût des travaux.

Le juge se basera sur les preuves fournies : photos, constats, rapports, échanges de courriers, certificats médicaux, etc.

Obtenir une réduction ou un remboursement partiel de loyer

En plus des travaux, le locataire peut demander :

• Une réduction de loyer proportionnelle à la gravité des désordres pendant la période de non-décence.
• Un remboursement partiel rétroactif sur une période passée, si la non-décence peut être datée précisément (par exemple, depuis un constat d’huissier ou un rapport de service d’hygiène).
• Des dommages et intérêts pour trouble de jouissance (inconfort, stress, frais engagés, surconsommation d’énergie, etc.).

Les montants ne sont pas automatiques et varient selon les jugements et les situations. D’où l’importance de bien chiffrer son préjudice (factures d’énergie, frais de santé, coût d’achats de déshumidificateurs, etc.).

Résiliation du bail, relogement et dommages et intérêts

Si rester dans le logement n’est plus possible, le locataire peut aussi demander au juge :

• La résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur.
• Des dommages et intérêts supplémentaires pour couvrir les frais de déménagement, de relogement, etc.

Attention toutefois : résilier le bail signifie devoir trouver un autre logement, ce qui peut être compliqué. Avant de se lancer sur ce terrain, il est utile de se rapprocher des services sociaux, d’associations ou du service logement de la mairie pour anticiper les solutions de relogement, surtout en cas de vulnérabilité (enfants, personne âgée, handicap).

Logement non décent, insalubre et aides au logement (CAF, APL…)

Impact d’un logement non décent sur les aides au logement

La CAF (ou la MSA) peut intervenir lorsqu’un logement est signalé comme non décent ou indigne. Les aides au logement ne sont pas forcément supprimées pour le locataire, mais leur mode de versement peut changer pour faire pression sur le bailleur.

En cas de non-décence constatée, la CAF peut notamment :

• Verser l’aide directement au bailleur tout en encadrant l’usage des loyers.
• Dans certaines situations graves, suspendre le versement au bailleur tant que les travaux ne sont pas réalisés (procédures variables selon les caisses et les dispositifs locaux).

Suspension ou versement direct du loyer au bailleur par la CAF

Lorsque la CAF est informée d’une situation de logement non décent ou d’habitat indigne (souvent via la mairie, les services sociaux ou une association), elle peut :

• Mettre en place un versement direct des aides au bailleur pour sécuriser le paiement du loyer, tout en suivant le dossier.
• Dans les cas les plus graves (insalubrité, péril), participer à une coordination avec les services de l’État pour contraindre le bailleur à faire les travaux, voire suspendre l’aide si le logement n’est plus légalement louable.

Les règles exactes peuvent varier et évoluer. Les pages officielles de la CAF ou la rubrique “Habitat indigne” sur service-public.fr donnent les dernières infos.

Rôle particulier de la CAF pour les logements insalubres

Quand un logement est frappé d’un arrêté d’insalubrité, la situation change d’échelle. Le bailleur peut se voir interdire de percevoir certains loyers, et la CAF ajuste le versement des aides en conséquence.

Dans ce cas, la CAF peut :

• Accompagner le locataire dans la recherche de solutions de relogement.
• Coordonner avec les services sociaux pour éviter une rupture brutale de droits.

Le locataire ne doit pas hésiter à prendre rendez-vous avec sa CAF (ou MSA) pour expliquer la situation, en apportant tous les documents (arrêté d’insalubrité, rapports, courriers au bailleur).

Coordination avec les services sociaux et organismes d’accompagnement

En cas de non-décence grave, surtout si la santé ou la sécurité sont en jeu, d’autres acteurs peuvent intervenir :

• Centre communal d’action sociale (CCAS) de la mairie.
• Assistants sociaux (hôpital, département, associations).
• Associations de défense des locataires ou de consommateurs.

Ces structures peuvent aider à monter le dossier, à préparer la saisine du juge, à négocier avec le bailleur, et parfois à trouver un relogement temporaire ou durable.

Sanctions encourues par le bailleur en cas de logement indécent

Sanctions civiles : travaux, réduction de loyer, dommages et intérêts

Si le juge constate la non-décence du logement, le bailleur risque plusieurs types de condamnations :

• Obligation de faire les travaux de mise en conformité dans un délai donné.
• Réduction du loyer pendant la période de non-décence.
• Remboursement partiel des loyers déjà payés.
• Dommmages et intérêts pour compenser le trouble de jouissance, les frais supplémentaires, éventuellement les problèmes de santé.

Sanctions administratives et pénales en cas d’habitat indigne

En cas d’habitat indigne, d’insalubrité ou de péril, l’administration (maire, préfet) peut prendre des mesures encore plus lourdes :

• Arrêté d’insalubrité ou de péril avec interdiction d’habiter le logement.
• Obligation de travaux, voire démolition partielle ou totale dans certains cas.
• Interdiction de percevoir des loyers tant que l’arrêté n’est pas levé.
• Poursuites pénales possibles en cas de mise en danger délibérée d’autrui.

Ces dispositifs sont détaillés dans le Code de la construction et de l’habitation, et sur la fiche “Habitat indigne” de service-public.fr.

Responsabilité du bailleur en cas d’accident ou de problème de santé

Si un accident ou une maladie est directement lié à l’état du logement (chute à cause d’un escalier dangereux non réparé, intoxication au monoxyde de carbone, aggravation d’asthme à cause de l’humidité, etc.), la responsabilité du bailleur peut être engagée.

Le locataire peut alors demander, devant le juge civil, la réparation de son préjudice corporel (frais médicaux, perte de revenus, préjudice moral…), en plus des demandes liées au logement lui-même.

Conséquences sur la relation locative et la réputation du propriétaire

Au-delà des sanctions juridiques, un bailleur qui laisse ses logements dans un état indécent prend aussi le risque de :

• Multiplier les litiges, procédures, expertises, donc les coûts.
• Se voir signalé comme bailleur d’habitat indigne auprès des services de l’État.
• Dégrader son image auprès des agences, des banques et des futurs locataires.

Pour un bailleur, anticiper les obligations de décence et entretenir son parc est toujours plus rentable que de gérer des contentieux lourds et des sanctions.

Modèles de courriers utiles pour faire valoir le droit au logement décent

Lettre de signalement de non-décence au bailleur

Un courrier type peut aider à structurer les idées. À adapter à la situation :

« Madame, Monsieur,
Locataire du logement situé [adresse complète] depuis le [date], des désordres importants affectent désormais la décence du logement : [description précise des problèmes, pièces concernées, dates].
Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé des occupants et doté des éléments de confort et d’équipement nécessaires.
En conséquence, il est demandé de bien vouloir faire procéder aux travaux de mise en conformité suivants : [liste des travaux demandés], dans un délai de [X] semaines à compter de la réception de ce courrier.
À défaut de réponse ou d’intervention dans ce délai, il sera envisagé de saisir les organismes compétents et, en dernier recours, le juge, afin d’obtenir la réalisation des travaux et une éventuelle réduction du loyer.
Veuillez agréer… »

Courrier à l’ADIL ou à la mairie pour demander une visite

Pour solliciter de l’aide ou une visite :

« Madame, Monsieur,
Locataire du logement situé [adresse], des désordres importants affectent la salubrité et/ou la décence du logement : [description].
Après avoir informé mon bailleur par courrier recommandé en date du [date] resté sans effet, il est demandé une prise de contact / une visite des services compétents afin de constater la situation et de connaître les démarches à entreprendre.
Vous trouverez ci-joints des photographies et copies de courriers déjà envoyés.
Dans l’attente de votre retour… »

Modèle de courrier à l’ARS pour un logement insalubre

En cas de risques sanitaires (plomb, humidité extrême, nuisibles) :

« Madame, Monsieur,
Locataire du logement situé [adresse], il est signalé plusieurs désordres susceptibles d’affecter gravement la santé des occupants : [décrire les risques sanitaires, personnes vulnérables au foyer].
Malgré les démarches entreprises auprès du bailleur en date des [dates], la situation persiste.
Il est sollicité l’intervention de vos services afin d’évaluer l’état du logement et, le cas échéant, de mettre en œuvre les procédures prévues en matière d’insalubrité ou d’habitat indigne.
Vous trouverez ci-joints des photographies, certificats médicaux et copies de courriers adressés au bailleur.
Veuillez agréer… »

Lettre de saisine de la commission de conciliation ou du tribunal

Pour la CDC :

« Madame, Monsieur,
Par la présente, il est saisi la Commission départementale de conciliation concernant le litige qui m’oppose à mon bailleur [nom, adresse] au sujet de la décence du logement situé [adresse].
Les désordres suivants sont constatés : [liste détaillée]. Malgré les courriers recommandés envoyés les [dates], aucune solution satisfaisante n’a été apportée.
Il est demandé à la Commission de bien vouloir organiser une séance de conciliation sur ces points, en vue d’obtenir la réalisation des travaux nécessaires et une éventuelle révision du loyer.
Pièces jointes : copie du bail, état des lieux, courriers, photos, devis.
Veuillez agréer… »

Pour le tribunal, la rédaction est plus technique. Un accompagnement par l’ADIL, une association de locataires ou un avocat est vivement recommandé pour formuler les demandes de manière complète et adaptée à la situation.

FAQ sur le droit au logement décent, les recours du locataire et les obligations du bailleur

Quels sont les recours possibles pour un locataire en cas de logement non décent ?

Les principales étapes sont :

1. Documenter les problèmes : photos, vidéos, devis, éventuels certificats médicaux.
2. Prévenir formellement le bailleur par courrier recommandé en décrivant la non-décence et en demandant des travaux.
3. Contacter l’ADIL pour un conseil neutre, et éventuellement la mairie ou les services d’hygiène si la situation est grave.
4. Saisir la commission départementale de conciliation en cas d’absence de solution amiable.
5. Saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la mise aux normes du logement, une réduction ou suspension partielle du loyer, des dommages et intérêts, voire la résiliation du bail.

En cas de danger immédiat (risque d’effondrement, installation électrique très dangereuse, intoxication possible), une procédure en référé peut être engagée pour obtenir des mesures d’urgence.

Quelles sont les obligations du bailleur envers le locataire concernant la décence ?

Le bailleur doit :

• Remettre au locataire un logement décent dès le début du bail.
• Maintenir cette décence pendant toute la durée de la location (réparer, entretenir ce qui ne relève pas des petites réparations locatives).
• Assurer la sécurité et la salubrité minimales (électricité, gaz, chauffage, ventilation, absence d’humidité grave, surface suffisante, etc.).
• Remettre les diagnostics obligatoires (DPE, électricité/gaz, plomb, etc.) et un état des lieux d’entrée.

Cette obligation est indépendante du niveau de loyer, de l’âge du logement ou de la situation financière du bailleur.

Logement indécent : que faire étape par étape sans se mettre en faute ?

Un déroulé simple :

1. Vérifier les critères de décence sur service-public.fr et comparer avec la situation du logement.
2. Rassembler les preuves (photos, vidéos, devis, courriers déjà échangés).
3. Écrire au bailleur en recommandé avec AR pour décrire précisément les désordres, rappeler la loi et demander les travaux dans un délai donné.
4. Si pas de réaction satisfaisante, contacter l’ADIL, la mairie ou les services d’hygiène selon la gravité.
5. Envisager la saisine de la commission de conciliation.
6. En dernier recours, saisir le juge pour demander la mise en conformité, une réduction ou suspension de loyer, et des dommages et intérêts.

Pendant ces étapes, le locataire doit continuer à payer son loyer tant qu’aucune décision de justice n’en dispose autrement, afin de ne pas fragiliser sa position.

Logement non décent et paiement du loyer : quels risques pour le locataire ?

Si le locataire cesse de payer son loyer de manière unilatérale au motif que le logement est non décent, il s’expose à :

• Une procédure d’impayé engagée par le bailleur.
• Une possible résiliation du bail pour non-paiement et une expulsion.

Pour éviter ces risques, il est recommandé :

• De continuer à payer le loyer (sauf décision contraire du juge).
• De demander au juge, si nécessaire, une réduction ou suspension du loyer, ou la consignation des loyers sur un compte bloqué.

Avant d’arrêter ou de modifier le paiement du loyer, un avis auprès de l’ADIL ou d’un professionnel du droit permet d’éviter de se mettre en défaut.

Comment savoir si un problème relève de la non-décence ou de simples réparations locatives ?

Quelques repères :

• Réparation locative : petite réparation ou entretien courant, normalement à la charge du locataire (changer une ampoule, refaire un joint de silicone, nettoyer des traces légères de moisissures dues à un manque d’aération ponctuel).
• Non-décence : problème qui met en cause la sécurité, la santé ou le confort minimal (installation électrique dangereuse, chauffage insuffisant, humidité massive liée à la structure, surfaces non conformes…).

En cas de doute, un échange avec l’ADIL, une association de locataires ou un professionnel du bâtiment aide à qualifier le problème et à cibler la bonne démarche.

Quiz express (1 minute) — Logement non décent : recours du locataire et obligations du bailleur

À qui revient l’obligation de fournir un logement décent pendant toute la location ?

Choix

A. Au bailleur

B. Au locataire

C. À la copropriété

Voir la réponse

Correction

Bonne réponse : A.

Le bailleur doit délivrer et maintenir un logement décent. Le locataire n’a pas à “s’adapter” à une indécence (humidité grave, absence de chauffage, etc.).

Si vous estimez le logement non décent, quel premier réflexe est le plus utile ?

Choix

A. Envoyer un courrier (idéalement recommandé) au bailleur + garder des preuves (photos, mails, constats)

B. Arrêter de payer le loyer tout de suite

C. Quitter le logement sans prévenir

Voir la réponse

Correction

Bonne réponse : A.

Il faut alerter le bailleur et constituer un dossier (dates, photos, échanges). Cela servira si une médiation ou le juge deviennent nécessaires.

Votre logement est peut-être non décent : pouvez-vous décider seul de suspendre le paiement du loyer ?

Choix

A. Oui, automatiquement

B. Non, sauf décision du juge (ou accord écrit très clair)

Voir la réponse

Correction

Bonne réponse : B.

Ne pas payer sans cadre peut vous mettre en impayé et vous exposer à une procédure. Si besoin, cela peut dépendre de la situation : demandez conseil et référez-vous à une source officielle (ex. service-public.fr).

Quel organisme peut aider à trouver une solution amiable avant d’aller au tribunal ?

Choix

A. La commission départementale de conciliation (CDC)

B. La banque du locataire

C. Le notaire (obligatoire dans tous les cas)

Voir la réponse

Correction

Bonne réponse : A.

La CDC peut faciliter un accord entre locataire et bailleur sur certains litiges locatifs. Cela peut permettre d’éviter ou de préparer une action en justice.

Face à un logement non décent, que peut ordonner le juge si le bailleur ne fait pas les travaux ?

Choix

A. Des travaux avec un délai, et parfois une réduction du loyer/indemnisation selon le dossier

B. Rien, car le bailleur est libre de décider

C. L’expulsion automatique du locataire

Voir la réponse

Correction

Bonne réponse : A.

Le juge peut imposer des travaux et fixer des délais, et prévoir des mesures financières (selon les preuves et la gravité). Cela peut dépendre de la situation : conservez toujours les justificatifs.

Besoin d’aide pour un logement non décent ?
Pour ne pas rester seul face à un bailleur qui ne bouge pas, la meilleure option est de faire relire sa situation par un organisme neutre (ADIL, association de locataires, service juridique). Avec un dossier de preuves clair, des courriers bien rédigés et une stratégie posée, il est possible de faire respecter son droit à un logement décent, sans prendre de risques inutiles sur le paiement du loyer ou sur le bail.