Quand le propriétaire peut-il refuser un garant ? règles et bonnes pratiques

Le recours à un garant est devenu un réflexe pour la plupart des bailleurs. Pourtant, beaucoup de propriétaires ignorent qu’ils ne peuvent pas refuser un garant pour n’importe quel motif, notamment en raison de sa nationalité ou de sa résidence hors de France. Le risque n’est pas seulement théorique : un refus illégal peut être qualifié de discrimination et entraîner des sanctions civiles et pénales.

L’enjeu consiste donc à sécuriser le paiement des loyers tout en respectant strictement le cadre légal, en particulier lorsque le candidat locataire propose un garant étranger ou non résident. Ce guide détaille les règles applicables, les motifs de refus autorisés ou interdits, ainsi que les bonnes pratiques pour accepter ou refuser un garant sans exposer le bailleur à un contentieux pour discrimination.

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Rappel du cadre légal applicable au garant en location d’habitation

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme texte central

Pour les locations d’habitation à usage de résidence principale, la référence juridique majeure demeure l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte encadre la possibilité de demander une caution (garant personne physique ou morale), fixe certaines interdictions et renvoie aux règles générales de lutte contre les discriminations.

Ce même article précise notamment :

• les cas dans lesquels le bailleur ne peut pas cumuler assurance loyers impayés et garant
• le formalisme de l’engagement de caution
• les droits à l’information du garant pendant le bail.

Il doit être lu conjointement avec les dispositions du Code pénal sur les discriminations en matière de logement (articles 225‑1 et suivants) ainsi qu’avec la réglementation sur les pièces justificatives pouvant être demandées au garant (décret n° 2015‑1437 du 5 novembre 2015). Les textes officiels sont consultables sur Legifrance et sur service-public.fr.

Différencier garant, caution et assurance loyers impayés

Dans le langage courant, les termes « garant » et « caution » sont souvent utilisés indifféremment. Juridiquement :

• la caution désigne l’engagement pris par une personne (physique ou morale) de payer la dette locative à la place du locataire si celui-ci est défaillant
• le garant est celui qui se porte caution
• l’assurance loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance souscrit par le bailleur auprès d’un assureur, qui couvre tout ou partie des impayés selon les conditions prévues au contrat.

Le bailleur ne se trouve donc pas dans la même situation selon qu’il s’appuie sur une caution personne physique (par exemple un parent du locataire) ou sur une garantie institutionnelle (assureur, organisme type Visale, sociétés de garantie privées, etc.). Ces différences influencent directement la légalité des critères de refus.

Application aux baux vides, baux meublés et colocations

La loi du 6 juillet 1989 couvre :

• les baux d’habitation vides constituant la résidence principale du locataire
• les baux meublés résidence principale (après les réformes intervenues, notamment par la loi ALUR)
• les colocations lorsqu’il s’agit également de résidence principale, que le bail soit unique ou qu’il y ait plusieurs baux (sous réserve de quelques spécificités).

En revanche, certains régimes spéciaux (logements de fonction, locations saisonnières, résidences de tourisme, etc.) peuvent obéir à des règles différentes. Pour la plupart des bailleurs particuliers, les locations relèvent cependant du champ de la loi de 1989, et donc des contraintes rappelées dans cet article.

Refus d’un garant étranger ou non résident : ce que la loi permet et interdit

Nationalité et résidence du garant comme critères discriminatoires

Le droit français prohibe strictement les discriminations dans l’accès au logement. Les articles 225‑1 et 225‑1‑1 du Code pénal visent notamment les discriminations fondées sur :

• l’origine, le nom, la nationalité réelle ou supposée
• le lieu de résidence ou la domiciliation bancaire
• la situation de famille, l’état de santé, le handicap, la religion, l’orientation sexuelle, etc.

Refuser un garant au seul motif qu’il est étranger ou qu’il ne réside pas en France revient à se fonder sur un critère expressément prohibé. Ce type de refus s’inscrit dans la même logique qu’un refus de locataire en raison de sa nationalité ou de son origine et peut être sanctionné pénalement.

Pourquoi un refus fondé sur la résidence à l’étranger est illégal

Beaucoup de bailleurs pensent, à tort, que la résidence à l’étranger constitue un motif objectif lié au risque de non-recouvrement en cas d’impayés. Juridiquement, la résidence à l’étranger ne peut pas servir seule de critère éliminatoire. La loi considère en effet le lieu de résidence comme un critère potentiel de discrimination au même titre que la nationalité.

Concrètement, des mentions telles que :

• « garants étrangers non acceptés »
• « garant obligatoire domicilié fiscalement en France »
• « garant résident en France métropolitaine uniquement »

sont très risquées. Elles peuvent être interprétées comme un refus systématique lié à l’origine ou au lieu de résidence, sans véritable examen de la solvabilité du garant. En cas de saisine du Défenseur des droits ou du juge, ces formulations peuvent être retenues comme indices sérieux de discrimination.

Différencier un refus illégal d’un refus fondé sur la solvabilité

La frontière se situe dans la manière dont le bailleur apprécie le dossier. Un refus est licite si le garant est écarté pour des critères financiers objectifs (revenus, patrimoine, endettement, absence de justificatifs fiables), appliqués à tous de manière identique, qu’il soit résident français ou étranger.

Quelques exemples :

• Refus illégal : « Le garant gagne très bien sa vie en Suisse, mais ne vit pas en France. Refus systématique. »
• Refus potentiellement légal : « Le garant réside en Espagne, n’a fourni aucun justificatif d’identité ni avis d’imposition, et ne prouve pas ses revenus de manière vérifiable. Refus pour dossier incomplet. »
• Refus licite : « Le garant, qu’il soit français ou non, n’a que 1 500 € de revenus mensuels nets pour un loyer de 900 €, avec déjà un autre bail garanti. Refus pour insuffisance de solvabilité. »

La clé réside dans la capacité du bailleur à démontrer que la décision repose sur des critères financiers vérifiables, et non sur la seule résidence à l’étranger.

Situations où le bailleur peut refuser légalement un garant

Insuffisance de revenus ou de patrimoine du garant

Le bailleur dispose d’une marge d’appréciation pour évaluer la solvabilité du garant. Il peut notamment refuser un garant lorsque :

• le rapport loyer / revenus du garant est manifestement trop élevé (par exemple, un loyer représentant plus de 30 à 40 % de ses revenus, en tenant compte de ses propres charges)
• les revenus sont très irréguliers ou non pérennes, sans patrimoine significatif en contrepartie
• le garant n’apparaît manifestement pas en mesure d’assumer un impayé durable.

La loi ne fixe pas de seuil chiffré obligatoire, mais les tribunaux apprécient la bonne foi du bailleur au regard de critères généralement admis (capacité de remboursement réaliste, cohérence entre les ressources et le loyer garanti).

Pièces justificatives incomplètes, douteuses ou incohérentes

Le bailleur peut refuser un garant si le dossier ne permet pas de vérifier sérieusement la solvabilité, par exemple :

• absence de pièces autorisées habituelles (avis d’imposition, bulletins de salaire, justificatifs de retraite, bilan pour indépendants, etc.)
• documents manifestement falsifiés ou incohérents (incompatibilité entre les montants déclarés et l’avis d’imposition, anomalies visibles, etc.)
• refus persistant du garant de fournir les pièces minimales autorisées.

Attention toutefois : la liste des pièces exigibles est encadrée par le décret du 5 novembre 2015. Certains documents sont interdits (relevés de compte détaillés, autorisation de prélèvement sur salaire, etc.). La liste à jour est accessible sur service-public.fr.

Garant déjà très engagé sur d’autres loyers ou crédits

Un garant disposant de bons revenus mais déjà lourdement engagé (crédits immobiliers, prêts à la consommation, autres cautions locatives) peut être légitimement refusé. La solvabilité doit être appréciée globalement :

• capacité d’épargne restante après charges récurrentes
• nombre de baux déjà garantis
• niveau d’endettement global estimé.

Un exemple typique : un oncle avec 4 000 € de revenus nets mensuels, déjà caution pour deux neveux et remboursant un crédit immobilier important. Le bailleur peut refuser ce garant en motivant sa décision par un risque d’endettement excessif, sans viser son lien de parenté ni son lieu de résidence.

Inadéquation entre la forme de la garantie et le risque locatif

Le bailleur peut également arriver à la conclusion que la garantie proposée ne couvre pas suffisamment le risque :

• caution simple alors que le profil du locataire présente un risque élevé (revenus très modestes, absence d’historique locatif), et absence d’autre garantie complémentaire
• acte de caution limité à un montant ou une durée trop restreints au regard de la durée envisagée du bail
• garant personne morale fragile financièrement ou sans informations comptables fiables.

Dans ces cas, le refus doit être motivé par la portée insuffisante de la garantie proposée et non par des considérations liées à la nationalité, à l’âge ou à la situation familiale du garant.

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Motifs de refus de garant strictement interdits

Nationalité, lieu de résidence, origine comme motifs discriminatoires

Sont notamment considérés comme discriminatoires les refus motivés par :

• la nationalité du garant (non ressortissant de l’UE, double nationalité, etc.)
• son origine réelle ou supposée (nom à consonance étrangère, accent, etc.)
• son lieu de résidence (DOM-TOM, autre pays de l’UE ou hors UE) ou sa domiciliation bancaire.

Un exemple de pratique à proscrire : publier une annonce indiquant « garants non français non acceptés » ou indiquer à l’agence de refuser par principe tout garant non résident. Ces comportements peuvent être portés à la connaissance du Défenseur des droits et faire l’objet de poursuites.

Situation familiale, santé, handicap, religion, orientation sexuelle

Le bailleur ne peut pas davantage refuser un garant en raison de :

• sa situation familiale (célibataire, marié, divorcé, pacsé, avec ou sans enfants)
• son état de santé, son handicap, sa grossesse
• ses opinions politiques, sa religion, son orientation sexuelle.

Par exemple, refuser une mère célibataire comme garante au motif qu’elle « a déjà assez de charges avec ses enfants » ou un garant malade au seul prétexte de sa pathologie, sans analyse financière du dossier, constitue une discrimination.

Âge et situation professionnelle : ce qui ne peut pas être invoqué seul

Le statut d’étudiant, de retraité, de travailleur indépendant ou de personne en CDD n’est pas, en soi, un motif légitime de refus. C’est la réalité des ressources et de la situation financière qui doit être appréciée, et non le seul libellé du statut.

Refuser systématiquement :

• tous les retraités
• toutes les personnes en CDD
• tous les indépendants (auto-entrepreneurs, professions libérales, etc.)

expose le bailleur à un risque sérieux de qualification de discrimination indirecte, surtout si aucune étude individualisée du dossier n’a été réalisée.

Cumul refus de locataire et refus de garant : risques accrus de discrimination

Lorsque le bailleur refuse à la fois le locataire et son garant, le risque de discrimination est encore renforcé, notamment si :

• le profil du locataire ou du garant correspond à une catégorie protégée (origine, nationalité, handicap, etc.)
• les refus sont systématiques pour certains profils (étrangers hors UE, jeunes actifs, indépendants, foyers monoparentaux, etc.)
• les critères financiers ne sont pas réellement formalisés ni appliqués de manière uniforme.

En cas de contestation, le bailleur doit être en mesure de démontrer que la décision repose sur des éléments objectifs (solvabilité), indépendants de tout critère discriminatoire. À défaut, la responsabilité civile et pénale peut être engagée.

Garant qui ne réside pas en France : difficultés et solutions pratiques

Difficultés de mise en œuvre de la caution à l’étranger

La véritable difficulté pour un bailleur n’est pas tant la résidence à l’étranger elle-même que les modalités pratiques de recouvrement en cas d’impayés :

• difficulté de signification des actes (commandements de payer, assignation)
• nécessité éventuelle d’avoir recours à des procédures internationales pour faire exécuter une décision de justice ;
• coûts supplémentaires (traductions, avocats locaux, etc.).

Ces éléments doivent être intégrés dans l’appréciation globale du risque, mais ne peuvent pas justifier un refus automatique de tout garant étranger. Ils peuvent, en revanche, amener le bailleur à exiger une forme de garantie mieux adaptée (garantie institutionnelle, caution bancaire, etc.).

Langue de l’acte de caution et compréhension de l’engagement

La caution doit comprendre la portée de son engagement. Lorsque le garant ne maîtrise pas le français, plusieurs précautions sont recommandées :

• prévoir un acte bilingue (français + langue comprise par le garant)
• joindre éventuellement une traduction assermentée ;
• veiller à ce que les mentions obligatoires soient clairement intelligibles pour le garant.

Un acte signé dans une langue incomprise par le garant peut, dans certains cas, être contesté pour défaut de consentement éclairé. Ce point relève toutefois d’une appréciation au cas par cas par les tribunaux.

Signature à distance, légalisation ou apostille et preuve d’identité

Pour un garant non résident, la sécurisation de la signature et de l’identité est essentielle :

• recours à la signature électronique avancée via une plateforme sérieuse, permettant une bonne traçabilité
• légalisation ou apostille de la signature si la pratique le justifie, en fonction du pays de résidence
• exigence de justificatifs d’identité clairs et vérifiables (passeport, carte d’identité, justificatif de domicile à l’étranger).

Ces précautions relèvent davantage de la gestion du risque et de la preuve que de la discrimination. Elles peuvent être exigées, à condition d’être raisonnables et correctement expliquées au locataire et à son garant.

Compatibilité avec les assurances loyers impayés et pratiques des agences

Certaines assurances loyers impayés imposent leurs propres critères sur les garants acceptables ou refusent purement et simplement l’existence d’une caution personne physique en parallèle de la garantie assurantielle. Il convient donc de vérifier précisément :

• les conditions générales du contrat GLI
• les exigences éventuelles en cas d’acceptation d’un garant étranger
• les pratiques de l’agence ou de l’administrateur de biens mandaté.

Attention : le fait qu’une assurance refuse de couvrir un dossier en présence d’un garant étranger ne libère pas pour autant le bailleur du respect du droit de la non-discrimination. Le bailleur reste responsable des critères de sélection appliqués, même lorsqu’ils sont relayés par une agence.

Obligations du bailleur concernant la demande de garant

Compatibilité entre exigence de garant et assurance loyers impayés

L’article 22‑1 de la loi de 1989 encadre le cumul entre caution et assurance loyers impayés. En principe, lorsqu’un bailleur souscrit une assurance garantissant le paiement des loyers, il ne peut pas exiger simultanément un garant personne physique, sauf cas particuliers prévus par la loi ou le contrat.

Il est donc essentiel, avant de demander un garant, de vérifier :

• si une GLI a déjà été souscrite ou est envisagée
• si le contrat d’assurance autorise ou non la coexistence avec une caution
• le cas particulier des étudiants et apprentis, pour lesquels une double garantie peut être admise sous certaines conditions.

Cas des locataires étudiants ou apprentis

Pour les locataires étudiants ou apprentis, la loi admet plus facilement la coexistence entre certains dispositifs (par exemple, Visale + caution parentale dans des limites précises, à vérifier au cas par cas). Les règles peuvent évoluer et les dispositifs publics être ajustés.

Les informations actualisées sur la garantie Visale et la combinaison avec d’autres garants sont disponibles sur le site d’Action Logement. Il est recommandé de consulter ces ressources lors de chaque nouvelle mise en location.

Formalisme de l’acte de cautionnement

L’acte de caution doit respecter un formalisme strict, qui a évolué avec le temps (suppression de certaines mentions manuscrites obligatoires, notamment). Pour les baux d’habitation soumis à la loi de 1989, un écrit séparé ou une clause du bail peut matérialiser l’engagement de caution, à condition de respecter :

• l’identification précise du bail, du bailleur, du locataire et du garant
• la mention explicite du caractère simple ou solidaire de la caution
• le montant maximal de l’engagement si celui-ci est limité
• la durée de l’engagement et les conditions de résiliation éventuelle.

L’usage de modèles actualisés (par exemple ceux accessibles sur service-public.fr) réduit fortement le risque de nullité de la caution.

Durée de l’engagement, montant garanti et fin de la caution

Une attention particulière doit être portée :

• à la durée de l’engagement (caution à durée déterminée ou indéterminée)
• aux sommes couvertes (loyers, charges, réparations locatives, intérêts, frais de procédure, etc.)
• aux modalités de dénonciation par le garant (dans le cas des cautions à durée indéterminée, l’effet de la résiliation n’est pas rétroactif et n’affecte pas les dettes déjà nées).

Un acte de caution mal rédigé ou trop flou peut être fragilisé devant un juge, laissant le bailleur sans protection effective malgré la présence d’un garant. Cela justifie une rigueur particulière dans la rédaction et la conservation des documents.

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Réaction à un refus de garant pour cause de résidence hors de France

Demande écrite de motivation du refus

Lorsqu’un bailleur ou une agence refuse un garant, il est prudent de conserver une trace écrite de la motivation. Le bailleur peut être sollicité par le candidat locataire pour préciser les raisons du refus (insuffisance de revenus, absence de justificatifs, etc.).

Pour un propriétaire, l’intérêt est double :

• prouver, le cas échéant, que le refus est fondé sur des motifs financiers objectifs
• vérifier que les formulations utilisées n’impliquent pas, même indirectement, un motif discriminatoire (mention explicite de la nationalité ou du pays de résidence, par exemple).

Rappel de l’article 22-1 et des règles de non-discrimination

Si le refus repose sur un critère litigieux (par exemple « garant hors de France non accepté »), le locataire peut rappeler au bailleur que :

• le droit de la non-discrimination s’applique aussi bien au locataire qu’au garant proposé
• les critères doivent porter sur la solvabilité, non sur la nationalité ou le lieu de résidence
• l’article 22‑1 de la loi de 1989 encadre la demande de garant et l’article 225‑1 du Code pénal sanctionne les discriminations en matière de logement.

Face à un tel rappel, le bailleur a tout intérêt à vérifier sa position et à corriger, si besoin, un critère de sélection trop général ou discriminatoire.

Saisine du Défenseur des droits en cas de discrimination avérée

Si un locataire ou un garant estime avoir été victime d’une discrimination, la saisine du Défenseur des droits est possible, gratuitement et sans représentation obligatoire. Cette autorité indépendante peut :

• enquêter sur les pratiques du bailleur ou de l’agence
• proposer une médiation
• émettre des recommandations
• soumettre des observations devant les juridictions compétentes.

Les modalités de saisine sont disponibles sur defenseurdesdroits.fr. Pour un bailleur, l’objectif est de ne jamais se retrouver dans cette situation, d’où l’importance de critères clairs et neutres.

Recours amiables : médiation, ADIL/ANIL, associations

Avant tout contentieux, des recours amiables existent :

• sollicitation de l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement), qui informe gratuitement bailleurs et locataires
• recours à une médiation via un conciliateur de justice
• échanges encadrés par courrier recommandé pour clarifier les critères retenus.

Pour un bailleur particulier, l’accompagnement par l’ADIL permet de vérifier rapidement si les pratiques de sélection respectent le cadre légal et de corriger, si nécessaire, certains critères avant qu’ils ne soient contestés.

Alternatives au garant classique en cas de difficultés

Garantie Visale proposée par Action Logement

La garantie Visale est un dispositif gratuit pour le bailleur et le locataire, géré par Action Logement, qui joue le rôle de garant institutionnel pour certains publics (jeunes, salariés précaires, etc.). Elle couvre les impayés de loyers selon des plafonds et conditions définis.

Points essentiels pour le bailleur :

• Visale se substitue à une caution personne physique classique
• le bailleur est indemnisé par Action Logement en cas d’impayés couverts
• Action Logement se retourne ensuite contre le locataire défaillant.

Les conditions d’éligibilité et le fonctionnement détaillé sont consultables sur le site d’Action Logement. Selon les profils, la garantie Visale peut être une alternative efficace à un garant non résident.

Garants institutionnels privés (SmartGarant, Garantme, etc.)

Des sociétés privées proposent des services de garant payants, souvent sous forme d’abonnement ou de prime annuelle. Elles se portent caution auprès du bailleur moyennant rémunération du locataire ou, plus rarement, du bailleur.

Pour un propriétaire, l’intérêt réside dans :

• une évaluation de la solvabilité effectuée par un tiers spécialisé
• un engagement contractuel clair quant à la couverture des impayés
• une simplification des démarches de recouvrement.

Il est toutefois indispensable de lire attentivement les conditions générales de ces services et de vérifier leur solidité financière, notamment via leurs comptes publiés ou les avis de professionnels.

Caution bancaire et dépôt sur compte bloqué

Une autre alternative peut consister à demander une caution bancaire : une somme est bloquée sur un compte, parfois pour plusieurs mois de loyer, et la banque s’engage à indemniser le bailleur en cas d’impayés, dans les limites prévues au contrat.

Ce mécanisme reste encadré et doit :

• respecter les plafonds et règles posés par la loi de 1989
• éviter toute dérive vers des garanties manifestement disproportionnées
• être clairement détaillé dans le bail et la convention de caution bancaire.

Pour un garant non résident, cette solution peut parfois rassurer le bailleur sur la réalité des fonds disponibles sans recourir à une procédure internationale.

Renforcement du dossier sans garant

En fonction de la situation, le bailleur peut accepter un dossier sans garant en contrepartie de garanties alternatives, par exemple :

• revenus personnels du locataire nettement supérieurs au loyer
• co-titularité du bail par deux personnes solvables
• colocation avec clause de solidarité entre colocataires
• souscription d’une GLI adaptée au profil du locataire.

Ces options doivent être évaluées en lien avec la politique de risque du bailleur, les conditions de son assurance éventuelle et le cadre légal applicable.

Conseils pratiques pour gérer un garant hors de France

Liste de documents utiles pour un garant non résident

Pour évaluer un garant non résident en respectant la liste des pièces autorisées, il est conseillé de demander, selon le profil :

• pièce d’identité en cours de validité (passeport ou carte d’identité)
• justificatif de domicile à l’étranger (facture, attestation officielle)
• justificatifs de revenus :
  • pour un salarié : derniers bulletins de salaire et équivalent étranger de l’avis d’imposition
  • pour un indépendant : bilans, déclaration de revenus, attestations comptables
  • pour un retraité : relevés de pensions ou attestations de retraite
• justificatifs de propriété éventuelle (titre de propriété, avis d’imposition foncière, s’ils sont autorisés).

Il convient, là encore, de se référer à la liste actualisée des pièces autorisées pour ne pas exiger de documents interdits.

Traduction et certification des justificatifs étrangers

Lorsque des documents sont rédigés dans une langue étrangère, le bailleur peut demander :

• une traduction assermentée des documents clés (revenus, identité)
• une certification officielle (apostille, légalisation) pour certains pays, si cela s’avère nécessaire
• une attestation d’un professionnel (expert-comptable, avocat local) dans le respect des textes applicables.

Là encore, la demande doit rester proportionnée. Exiger systématiquement des formalités lourdes pour certains pays, mais pas pour d’autres, sans justification objective, peut être interprété comme une discrimination indirecte.

Modèle d’acte de caution adapté à un garant étranger

Pour un garant étranger, il est utile d’adapter le modèle d’acte de caution :

• mentions complètes d’état civil et d’adresse à l’étranger
• référence explicite à la loi française applicable au bail et à la caution
• possibilité de prévoir un acte bilingue lorsque cela facilite la compréhension.

Les modèles fournis par les sites officiels (service-public.fr, notamment) peuvent servir de base, à condition de les adapter aux spécificités du garant non résident, sans dénaturer les mentions obligatoires.

Argumentaire à présenter au bailleur pour accepter un garant hors de France

Lorsqu’un candidat locataire présente un garant étranger, il peut être utile de structurer l’argumentation autour de critères objectifs :

• niveau de revenus et stabilité de la situation professionnelle du garant
• existence d’un patrimoine significatif (propriété immobilière, épargne stable)
• transparence des justificatifs fournis (traductions, certifications)
• mise en place éventuelle d’une garantie complémentaire (assurance, caution bancaire).

Pour un bailleur prudent, l’enjeu consiste à documenter clairement cette analyse afin de pouvoir démontrer, en cas de contestation, que la décision repose sur la solvabilité et non sur la résidence à l’étranger.

Questions fréquentes sur le refus de garant par le propriétaire

Un propriétaire peut-il refuser tout garant, quel qu’il soit ?

Un bailleur privé n’a pas l’obligation générale d’accepter un garant. Il peut décider de louer sans caution ou, au contraire, de refuser certains garants si la solvabilité lui paraît insuffisante. En revanche, il ne peut pas refuser un garant pour un motif discriminatoire (origine, nationalité, lieu de résidence, handicap, etc.). Le refus doit toujours être fondé sur des critères objectifs et vérifiables liés à la capacité financière du garant à couvrir d’éventuels impayés.

À partir de quel niveau de revenus peut-on renoncer à exiger un garant ?

Aucun seuil légal n’impose l’exigence d’un garant à partir d’un certain niveau de revenus. En pratique, beaucoup de bailleurs estiment qu’un locataire dont les revenus nets sont au moins trois fois supérieurs au loyer charges comprises peut, selon sa situation globale, se passer de garant. Cette appréciation reste toutefois discrétionnaire et doit tenir compte des autres charges connues (crédits, pensions, etc.). Il est recommandé de définir une grille interne de solvabilité et de l’appliquer de manière uniforme à tous les dossiers.

Un bailleur peut-il exiger un garant en cours de bail ?

En principe, le bailleur ne peut pas imposer un garant en cours de bail si cela n’était pas prévu initialement dans le contrat, sauf accord express du locataire. La demande d’une nouvelle garantie en cours de bail peut néanmoins se justifier dans des cas spécifiques, par exemple lors d’une demande de renouvellement avec modification substantielle des conditions (hausse importante de loyer) ou en cas de mutation du bail (changement de colocataire, etc.). Ces situations doivent être traitées avec prudence, idéalement avec l’avis d’un professionnel ou de l’ADIL.

Est-il possible de changer de garant en cours de bail et le bailleur peut-il refuser ?

Un garant peut souhaiter résilier son engagement lorsque l’acte le permet (notamment en cas de caution à durée indéterminée). Le locataire peut alors proposer un nouveau garant. Le bailleur est libre d’accepter ou non ce nouveau garant, selon les mêmes critères de solvabilité et les mêmes exigences formelles que lors de la mise en location. Il doit toutefois éviter tout critère discriminatoire dans son appréciation. En l’absence de nouveau garant satisfaisant et selon la rédaction du bail, la situation peut devenir contentieuse, d’où l’importance d’anticiper ces questions lors de la rédaction initiale du contrat.

Un propriétaire peut-il refuser spécifiquement un garant qui ne réside pas en France ?

Le bailleur ne peut pas refuser un garant au seul motif qu’il réside à l’étranger, car le lieu de résidence fait partie des critères susceptibles de caractériser une discrimination. En revanche, il peut, pour un garant non résident comme pour tout autre garant, refuser le dossier si la solvabilité n’est pas démontrée ou si les justificatifs ne sont pas suffisants ou vérifiables. La décision doit donc être motivée par des éléments financiers concrets et non par la seule résidence hors de France.

Un bailleur peut-il refuser la garantie Visale ?

La garantie Visale n’est pas juridiquement obligatoire pour les bailleurs privés : chacun reste libre d’accepter ou de refuser ce dispositif. Toutefois, un refus systématique de tous les dossiers Visale, ou le fait de les écarter pour certains profils seulement (par exemple les jeunes issus de certains quartiers ou nationalités) peut être interprété comme une pratique discriminatoire indirecte. Il est recommandé d’évaluer les dossiers Visale sur la base des garanties réellement offertes (plafonds couverts, durée, conditions de mise en jeu) plutôt que de les exclure par principe.

Quelles sont les sanctions en cas de refus de garant discriminatoire ?

Un refus de garant fondé sur un motif discriminatoire peut entraîner :

• des sanctions pénales (amende, voire peine d’emprisonnement dans les cas les plus graves)
• des dommages et intérêts au profit de la victime (locataire ou garant) devant les juridictions civiles
• des recommandations et une éventuelle publicité défavorable suite à l’intervention du Défenseur des droits.

Au-delà du risque juridique, l’image du bailleur peut être durablement affectée, ce qui constitue un risque réel, notamment pour les bailleurs disposant de plusieurs biens ou travaillant régulièrement avec des intermédiaires professionnels.