Loyers impayés : guide des options (garantie, assurance, Visale, procédures) pour les bailleurs en 2026.

Les loyers impayés en LMNP déstabilisent rapidement une trésorerie, surtout lorsque le crédit court toujours. Pourtant, le cadre juridique français offre des outils puissants aux propriétaires, à condition de respecter à la lettre les procédures et délais. L’enjeu n’est pas seulement de récupérer sa créance, mais aussi de sécuriser le bail, éviter les nullités et limiter les risques juridiques.

Ce guide propose une vue d’ensemble actualisée pour 2025-2026 : ce que permet réellement la loi en cas d’impayés en location meublée (LMNP), comment réagir dès le premier incident, quelles procédures mettre en œuvre, quels leviers de recouvrement activer (garant, Visale, GLI, saisies), et comment la jurisprudence récente oriente les décisions des tribunaux.

Loyers impayés en LMNP : repères juridiques essentiels en 2025-2026

LMNP et bail d’habitation : le cadre légal applicable

En LMNP, le bail d’habitation meublé relève en principe de la loi du 6 juillet 1989 (articles 25-3 et suivants) dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Dans ce cas, les règles sur le paiement des loyers, la résiliation et l’expulsion sont proches de celles du bail nu, avec quelques spécificités (durée du bail d’un an, ou neuf mois pour un étudiant, préavis réduit, etc.).

En revanche, certains contrats LMNP peuvent échapper à ce régime protecteur : location saisonnière, location de courte durée type « tourisme », résidence secondaire, bail mobilité, ou encore baux para-hôteliers. Dans ces hypothèses, le Code civil s’applique principalement, avec une liberté contractuelle plus large, mais également une vigilance accrue du juge sur les clauses abusives.

Pour tout bailleur LMNP, la première étape consiste à vérifier précisément la nature juridique du bail signé : résidence principale régie par la loi de 1989, bail mobilité, saisonnier, ou autre. Le régime applicable conditionne la procédure à suivre en cas de loyers impayés.

État du droit sur les loyers impayés en 2025 et évolutions possibles

À la date de rédaction, aucune « grande loi loyers impayés 2025 » n’a bouleversé le socle du droit des baux d’habitation. Les fondamentaux restent ceux de la loi de 1989, du Code civil et des textes d’exécution (Code des procédures civiles d’exécution, Code de la construction et de l’habitation, etc.).

En revanche, plusieurs ajustements récents ou annoncés pour 2025-2026 concernent :

• la modernisation des procédures de recouvrement (rôle renforcé du commissaire de justice, ex-huissier)
• la dématérialisation progressive de certaines démarches (saisine en ligne de certaines juridictions, échanges avec les organismes sociaux)
• des discussions récurrentes sur l’évolution des dispositifs de garantie (Visale, assurances loyers impayés, aides au logement).

Ces points peuvent évoluer par décret ou circulaire ; il est recommandé de vérifier régulièrement les mises à jour sur service-public.fr, rubrique « Logement », et sur le site de Legifrance pour les textes officiels.

Prescription des loyers impayés en LMNP : le délai de 3 ans

Pour les baux d’habitation régis par la loi de 1989 (meublé ou nu), l’action en paiement des loyers et charges impayés se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi), à compter de la date à laquelle chaque loyer aurait dû être payé. Le délai court donc échéance par échéance, et non à partir du premier impayé global.

Concrètement, un impayé de février 2022 devient prescrit en février 2025, sauf interruption du délai (par exemple, par une reconnaissance de dette écrite du locataire, une assignation en justice, un commandement de payer signifié par commissaire de justice). Un bailleur LMNP qui laisse traîner un dossier plusieurs années s’expose à voir une partie de sa créance définitivement perdue.

En dehors de la loi de 1989 (baux saisonniers, certains baux de courte durée), la prescription de droit commun de cinq ans (article 2224 du Code civil) peut s’appliquer. Là encore, la qualification exacte du bail est déterminante.

Trêve hivernale 2025-2026 : limites à l’expulsion matérielle

En France, la trêve hivernale interdit de procéder à l’expulsion matérielle d’un locataire entre le 1^er novembre et le 31 mars de l’année suivante (article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution), sauf exceptions légales très encadrées. Cette règle vaut aussi pour les locations meublées relevant de la loi de 1989.

La trêve ne bloque pas les décisions de justice ni les procédures en cours : un juge peut prononcer une résiliation de bail et une expulsion pendant l’hiver, mais l’exécution forcée (intervention du commissaire de justice avec le concours de la force publique) sera, en principe, différée à la fin de la trêve.

Certains baux exclus de la loi de 1989 (hébergement d’urgence, certaines occupations sans droit ni titre, etc.) peuvent ne pas bénéficier de la trêve, mais l’appréciation reste stricte. Avant d’initier une procédure visant une expulsion en période hivernale, une prise de conseil auprès d’un professionnel du droit reste fortement recommandée.

Réagir dès le premier impayé en LMNP : les bons réflexes

Constater précisément l’impayé et documenter la situation

La première erreur fréquente consiste à se contenter d’échanges téléphoniques informels, sans constituer de dossier. En cas de contentieux, les tribunaux exigent un relevé précis et des preuves datées.

Pour chaque impayé, il est essentiel de noter :

• la date d’échéance non payée (ex. loyer du 5 février 2026)
• le montant exact du loyer et des charges impayés
• les éventuels paiements partiels reçus
• les dates et modes de relance (email, SMS, courrier simple, recommandé) avec copies conservées.

Un tableau de suivi (même simple tableur) permet de présenter au juge un décompte clair des sommes dues, mis à jour jusqu’au jour de l’audience. Ce document est souvent déterminant devant le tribunal.

Prendre contact rapidement avec le locataire

Dès le premier retard significatif (généralement au-delà de quelques jours, surtout si le locataire n’a pas d’historique de retard), un contact courtois mais ferme est recommandé : appel téléphonique, email, puis, si nécessaire, lettre de relance.

Deux cas typiques se présentent :

• Incident ponctuel et locataire réactif : problème de virement, retard de salaire, confusion sur la date. Un rappel clair des échéances et un paiement rapide permettent souvent de clôturer le dossier sans suite.
• Difficultés financières ou absence de réponse : perte d’emploi, séparation, surendettement, ou locataire de mauvaise foi. Dans ce cas, un plan d’apurement écrit peut être proposé, à condition de rester réaliste (par exemple, loyer courant + 100 à 200 € de rattrapage mensuel selon le montant de la dette et les revenus).

Tout accord d’échelonnement doit impérativement être écrit, daté et signé par les deux parties, avec un calendrier précis des versements. En pratique, cette pièce sera examinée par le juge, notamment si le locataire ne la respecte pas.

Informer la CAF ou la MSA en cas d’aides au logement

Si le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALS, ALF) versée par la CAF ou la MSA, il existe une obligation d’information en cas d’impayés de loyers. Les règles exactes peuvent évoluer ; il convient de vérifier régulièrement les indications sur caf.fr ou msa.fr.

En pratique, lorsqu’un retard atteint généralement deux mois de loyer ou plus, le bailleur doit signaler la situation, notamment si l’aide est versée directement au bailleur. À défaut, la CAF ou la MSA peut remettre en cause le versement rétroactif des aides, voire demander un remboursement de sommes perçues à tort.

Le signalement peut également déclencher des actions d’accompagnement social (FSL, services sociaux) et faciliter la mise en place d’un plan d’apurement. Ne pas informer l’organisme exposerait le bailleur à des risques financiers et administratifs inutiles.

Adapter sa stratégie au profil du locataire

Selon le type de location LMNP, l’approche doit être ajustée :

• Étudiant en meublé classique : souvent cautionné par les parents. L’information rapide de la caution et la proposition d’un plan d’apurement sont particulièrement efficaces.
• Résidence principale avec famille : les juges accordent fréquemment des délais de paiement plus longs. Un dossier solide et une phase amiable bien documentée renforcent la position du bailleur.
• Location saisonnière ou courte durée : l’impayé porte souvent sur une courte période, mais les montants sont parfois élevés. Le contrat et les conditions générales de vente prennent ici une importance décisive.
• Colocation meublée : en présence d’une clause de solidarité, le bailleur peut se retourner contre n’importe quel colocataire pour la totalité de la dette. En l’absence de solidarité, la récupération de la créance peut être plus complexe.

Une analyse réaliste de la situation du locataire (bonne ou mauvaise foi, capacités financières, appuis familiaux) permet de choisir entre une stratégie amiable soutenue ou une saisine rapide du juge.

Procédure légale en cas d’impayés en LMNP : étapes clés

Contrôler la clause résolutoire du bail meublé

Dans la plupart des baux meublés soumis à la loi de 1989, une clause résolutoire prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cette clause doit être rédigée avec soin pour être valable.

Avant toute démarche, il convient de vérifier que la clause :

• mentionne clairement le non-paiement du loyer ou des charges comme motif de résiliation
• respecte les exigences de la loi (notamment articles 24 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989)
• ne contient pas de dispositions manifestement abusives ou contraires à l’ordre public (ce que le juge pourrait sanctionner).

Sans clause résolutoire valable, la résiliation reste possible, mais la procédure sera de droit commun : le juge devra prononcer lui-même la résolution du bail, souvent après une appréciation plus nuancée de la situation du locataire.

Envoyer une mise en demeure de payer

Avant le commandement de payer, une mise en demeure écrite reste fortement conseillée, même si la loi ne la rend pas toujours obligatoire pour activer la clause résolutoire. Elle démontre la bonne foi du bailleur, et constitue une preuve utile devant le tribunal et les assureurs (GLI).

Cette mise en demeure doit contenir au minimum :

• l’intitulé clair « mise en demeure de payer »
• le rappel du bail (date, adresse du logement)
• le détail des sommes dues (échéances, montants, charges)
• un délai précis pour régulariser (par exemple 8 ou 15 jours)
• l’indication qu’à défaut de paiement, une procédure sera engagée (activation de la clause résolutoire, commandement de payer, saisine du tribunal).

L’envoi en recommandé avec accusé de réception est vivement recommandé, afin de donner date certaine au courrier. Une copie peut être adressée simultanément à la caution ou au garant, si le bail en prévoit un.

Le commandement de payer par commissaire de justice

Pour les baux soumis à la loi de 1989 et comportant une clause résolutoire, l’étape décisive est le commandement de payer, signifié par un commissaire de justice (ex-huissier de justice). Ce document fait courir le délai légal de deux mois au terme duquel, à défaut de paiement ou de plan homologué, la clause peut produire ses effets.

Le commandement doit notamment :

• rappeler précisément les sommes dues
• mentionner le délai légal de deux mois laissé au locataire pour régulariser ou saisir le juge
• informer le locataire de la possibilité de saisir le juge pour demander des délais de paiement (article 24 de la loi de 1989)
• être notifié, le cas échéant, aux organismes d’aides au logement et à la caution.

À l’issue du délai de deux mois, si la dette n’est pas réglée et si aucune décision de justice n’a suspendu la clause, le commissaire de justice pourra ensuite engager la procédure de résiliation et d’expulsion devant le tribunal.

Saisir le tribunal judiciaire compétent

En cas de non-régularisation, le bailleur LMNP doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La procédure la plus fréquente est l’assignation en référé, plus rapide, pour obtenir :

• la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
• la résiliation du bail
• la condamnation du locataire au paiement des loyers et indemnités d’occupation
• l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.

Le dossier à fournir au tribunal comprend généralement :

• le bail signé et ses éventuels avenants
• l’historique des paiements et un décompte détaillé
• les copies des relances, mises en demeure, commandement de payer
• les éventuels échanges sur un plan d’apurement
• les justificatifs de la signification par commissaire de justice.

Les délais de jugement varient selon les tribunaux (souvent quelques mois). Le juge conserve un pouvoir d’appréciation important, notamment pour accorder des délais de paiement, même en présence d’une clause résolutoire.

Après la décision de justice : expulsion et exécution forcée

Si le tribunal prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux, lui laissant un délai pour partir volontairement. À l’issue de ce délai, et hors trêve hivernale, le commissaire peut demander le concours de la force publique au préfet.

Le préfet peut accorder ou refuser temporairement le concours de la force publique, notamment en fonction des situations de vulnérabilité (présence d’enfants, personnes âgées, etc.). Un refus peut engager, à terme, la responsabilité de l’État pour le préjudice subi par le bailleur.

Parallèlement, le bailleur peut poursuivre le recouvrement des loyers impayés et indemnités d’occupation via des saisies (sur salaire, comptes bancaires, biens mobiliers), sous réserve d’un titre exécutoire et du respect strict des procédures.

Trêve hivernale et LMNP : ce que la loi autorise

Dates et portée de la trêve hivernale 2025-2026

Sauf modification législative, la trêve hivernale court chaque année du 1^er novembre au 31 mars. Pendant cette période, il est interdit de procéder à l’expulsion matérielle des occupants d’un logement, y compris en meublé, dès lors qu’il s’agit de leur habitation principale.

Cette protection ne signifie pas un effacement de la dette ni une suspension des loyers. Le locataire reste redevable de l’intégralité des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pendant la période hivernale.

Impossibilité de procéder à l’expulsion pendant la trêve

Même en présence d’un jugement ayant ordonné l’expulsion, un commissaire de justice ne peut pas faire intervenir la force publique pendant la trêve, sauf cas d’exceptions légales très spécifiques (par exemple, squatteurs entrant par voie de fait dans un logement vacant, sous réserve de conditions strictes et d’une jurisprudence encore prudente).

Toute tentative d’expulsion « personnelle » (changer les serrures, couper l’électricité ou le chauffage, déplacer les meubles) est illégale et sévèrement sanctionnée. Les tribunaux condamnent régulièrement ce type de pratiques à des dommages intérêts importants en faveur du locataire, voire à des sanctions pénales.

Actes encore possibles pendant la trêve

La trêve n’empêche pas le bailleur LMNP de préparer la suite :

• signification d’un commandement de payer
• saisine du tribunal pour obtenir une décision de résiliation et d’expulsion
• négociation d’un départ amiable avec remise partielle de dette, si cela apparaît comme la meilleure solution
• mise en jeu de la caution, du garant ou de l’assurance loyers impayés.

En pratique, une phase de négociation bien menée pendant l’hiver permet parfois d’éviter une expulsion au printemps, coûteuse et longue, en privilégiant un accord de départ anticipé du locataire.

Exceptions rares et prudence jurisprudentielle

La loi prévoit plusieurs cas dans lesquels la trêve ne s’applique pas ou peut être écartée, mais ces exceptions restent d’interprétation stricte. Il peut s’agir, par exemple, de situations de squats ou d’occupations illicites sans aucun titre, ou encore de certains cas de relogement adapté proposé au locataire.

La jurisprudence récente montre que les juges et l’administration demeurent prudents : une qualification erronée (assimiler à un squat une situation en réalité couverte par la loi de 1989) peut se retourner contre le bailleur. Avant d’invoquer une exception à la trêve, un avis juridique personnalisé s’impose.

Recouvrement des loyers impayés en LMNP : saisies et garanties

Saisie sur salaire en cas de loyers impayés

Une fois un titre exécutoire obtenu (jugement, ordonnance, etc.), le bailleur peut engager une procédure de saisie des rémunérations du locataire. Le commissaire de justice se charge de la procédure, en respectant les plafonds légaux afin de laisser au débiteur un minimum vital.

Les réformes récentes tendent à simplifier la procédure et à faciliter les échanges entre commissaires de justice, employeurs et organismes publics. Toutefois, la saisie sur salaire reste encadrée par les articles L.3252-1 et suivants du Code du travail ; les barèmes de saisissabilité sont régulièrement actualisés.

En pratique, cette voie de recouvrement est efficace si le locataire dispose d’un emploi stable en France. Dans le cas contraire (travail non déclaré, chômage, déménagement à l’étranger), son efficacité diminue fortement.

Saisie sur compte bancaire ou autres biens

La saisie-attribution sur compte bancaire permet de bloquer les sommes figurant sur les comptes du locataire, dans la limite des règles de l’insaisissabilité partielle (solde bancaire insaisissable, prestations sociales, etc.). Là encore, l’intervention d’un commissaire de justice est obligatoire.

D’autres saisies sont possibles (saisie-vente de meubles, saisie de créances, etc.), mais leur intérêt dépend de la solvabilité réelle du locataire. Les frais de procédure doivent être mis en balance avec les chances de recouvrement effectif.

Assurance loyers impayés (GLI) en 2025-2026

De nombreux bailleurs LMNP souscrivent une assurance loyers impayés (GLI). Ce dispositif reste contractuel : chaque assureur fixe ses conditions (délai de carence, franchise, plafond de couverture, durée maximale d’indemnisation, prise en charge des frais de procédure, etc.).

Les tendances récentes et les réformes annoncées pour 2026 portent souvent sur :

• un renforcement des exigences de sélection des locataires (taux d’effort, stabilité professionnelle)
• une harmonisation partielle des garanties minimales
• une simplification des démarches de déclaration de sinistre en ligne.

Il est indispensable de respecter scrupuleusement les conditions du contrat : délais de déclaration, pièces justificatives (bail, fiches de paie, relances, commandement de payer), interdiction fréquente de cumuler GLI et caution personne physique pour un même locataire (sauf exceptions). En cas de doute, un échange écrit avec l’assureur permet de sécuriser la prise en charge.

Garantie Visale, caution solidaire et autres garants

Plusieurs dispositifs peuvent couvrir les loyers impayés en LMNP :

• Garantie Visale (Action Logement) : cautionnement gratuit pour certains publics (jeunes, salariés précaires, etc.). L’activation se fait en ligne, après déclaration des impayés, dans des délais stricts. Le propriétaire est indemnisé par Action Logement, qui se retourne ensuite contre le locataire. Informations détaillées sur visale.fr.
• Caution solidaire : personne physique (parents, proches) ou morale (société) qui s’engage à payer en cas de défaillance du locataire. L’acte de cautionnement doit respecter des conditions strictes de forme, sous peine de nullité partielle ou totale.
• Garant personne morale privée : entreprises spécialisées de type « garant en ligne », avec des conditions et coûts variables.

En pratique, pour activer ces garanties, il faut :

• informer le garant dès les premiers impayés, par écrit (souvent recommandé avec AR)
• adresser au garant un décompte détaillé et les copies des relances
• respecter les modalités prévues dans l’acte de caution ou dans le contrat Visale (délais et formulaires).

Un oubli de notification ou un manquement à une clause du contrat de cautionnement peut suffire à faire perdre le bénéfice de la garantie. La vigilance documentaire est donc essentielle.

Jurisprudence récente en LMNP : tendances des tribunaux

Appréciation de la résiliation du bail pour impayés

Les tribunaux français appliquent globalement avec fermeté les clauses résolutoires en cas de défauts de paiement persistants, surtout lorsque le bailleur a tenté des démarches amiables et conservé un dossier clair. La résiliation est en général prononcée dès lors que plusieurs mois d’arriérés subsistent et que la situation du locataire n’est pas réaliste au regard d’un apurement rapide.

Cependant, des décisions montrent que les juges peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais lorsque le locataire démontre sa bonne foi et une réelle capacité à solder la dette dans un délai raisonnable (jusqu’à 3 ans dans certains cas, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil).

Bonne foi, difficultés financières et pouvoir d’appréciation du juge

Les magistrats examinent attentivement les circonstances : perte d’emploi, maladie, séparation, arrivée d’un enfant, etc. Plus le bailleur aura documenté les échanges et proposé des solutions raisonnables, plus il apparaîtra aux yeux du tribunal comme un créancier de bonne foi.

À l’inverse, des attitudes rigides ou des pratiques discutables (menaces, pressions, interventions illégales dans le logement) peuvent fragiliser la position du bailleur, voire conduire à des demandes reconventionnelles de la part du locataire.

Charge de la preuve de l’impayé et des relances

La jurisprudence rappelle régulièrement que la charge de la preuve du paiement incombe au locataire, mais que le bailleur doit prouver l’existence et le montant de sa créance, ainsi que la réalité des incidents de paiement. Les juges attendent :

• un historique complet des loyers payés et impayés
• des quittances ou reçus pour les loyers réglés
• des copies des relances, mises en demeure et commandements.

Des dossiers mal tenus (absence de quittances, absence de décompte fiable) peuvent conduire à des contestations complexes sur le montant de la dette et ralentir considérablement la procédure.

Abus de procédure et erreurs de forme des bailleurs

Les décisions récentes sanctionnent :

• les commandements de payer mal rédigés, incomplets ou ne respectant pas les mentions obligatoires
• les baux comportant des clauses jugées abusives ou contraires à la loi (pénalités disproportionnées, clauses privant le locataire de recours, etc.)
• les tentatives d’expulsion « sauvages » ou pressions excessives sur les locataires.

Dans certains cas, une nullité de procédure oblige à tout recommencer, avec plusieurs mois de retard et des coûts supplémentaires. La rigueur formelle n’est pas un détail : elle conditionne l’efficacité du recouvrement.

Prévenir les impayés en LMNP : bonnes pratiques

Sélection rigoureuse des locataires

La prévention commence avant la signature du bail. Quelques repères pratiques :

• viser un taux d’effort raisonnable (idéalement 30 à 35 % des revenus pour le loyer charges comprises)
• vérifier les justificatifs (contrat de travail, fiches de paie, avis d’imposition, relevé d’identité bancaire)
• être attentif aux incohérences (revenus déclarés non confirmés, périodes sans activité non expliquées).

En LMNP, de nombreux candidats sont étudiants, jeunes actifs ou personnes en mobilité professionnelle : la présence d’une caution solide ou d’une garantie type Visale est particulièrement précieuse.

Rédaction sécurisée du bail LMNP

Un bail meublé bien rédigé doit comporter notamment :

• une clause résolutoire conforme à la loi, couvrant le non-paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie
• la liste précise des meubles fournis, pour éviter les contestations
• des clauses relatives aux charges (forfaitaires ou réelles) claires et conformes au régime choisi
• éventuellement, des pénalités raisonnables en cas de retard de paiement, sans caractère manifestement excessif.

Les modèles de bail doivent être vérifiés et mis à jour régulièrement ; les modèles disponibles sur service-public.fr constituent une base fiable, à adapter à la situation LMNP.

Suivi systématique des paiements

Un propriétaire LMNP doit se doter d’un suivi rigoureux, même avec peu de biens :

• prélèvement automatique ou virement permanent à date fixe
• alerte immédiate en cas de non-réception du loyer (notification bancaire, tableau de suivi)
• relance systématique quelques jours après la date d’échéance si le paiement n’est pas parvenu.

Ce suivi facilite aussi la gestion des assurances loyers impayés, qui exigent souvent la preuve de démarches rapides et structurées dès le premier incident.

Mise à jour des garanties et du loyer

Au fil des années, il est recommandé de :

• réévaluer le loyer dans le respect de l’indice de référence des loyers (IRL) et des règles d’encadrement éventuel
• vérifier la validité des garanties (caution encore en poste, Visale renouvelée si nécessaire)
• réexaminer le contrat de GLI à chaque renouvellement pour adapter les plafonds et conditions.

Une garantie qui n’a pas été mise à jour (caution à la retraite, garant introuvable, Visale expirée) peut donner un faux sentiment de sécurité en cas d’impayés.

Cas particuliers et situations sensibles en LMNP

Locataire en détresse financière et aides sociales

Lorsqu’un locataire se trouve en détresse financière avérée (perte d’emploi, maladie grave, séparation), le bailleur peut, sans renoncer à ses droits, s’orienter vers :

• les services sociaux de la mairie ou du département
• le Fonds de solidarité pour le logement (FSL)
• la CAF ou la MSA pour un réexamen des aides au logement.

Une médiation via un travailleur social ou un conciliateur de justice peut aider à mettre en place un plan d’apurement réaliste, parfois cofinancé par des aides publiques. Documenter ces démarches démontre la bonne foi du bailleur devant le tribunal.

Loyers impayés et procédure de surendettement

Si le locataire saisit la Banque de France pour surendettement, les poursuites de recouvrement peuvent être suspendues, en tout ou partie, pendant l’examen du dossier ou pendant l’exécution d’un plan de redressement. Le bailleur est informé de la procédure et peut faire valoir sa créance.

Le traitement exact des dettes locatives (intégration ou non dans le plan, effacement partiel, rééchelonnement) dépend des décisions de la commission de surendettement et, le cas échéant, du juge. Les textes et procédures sont détaillés sur service-public.fr, rubrique surendettement.

Impayés en location courte durée ou saisonnière

En location saisonnière ou courte durée, l’impayé est rarement progressif : il intervient souvent lors de la réservation ou en toute fin de séjour (paiement non honoré, contesté, carte bancaire refusée). Dans ces cas, les conditions générales de vente, les arrhes ou acomptes, et les dispositifs de paiement sécurisé jouent un rôle central.

Le litige peut relever du droit de la consommation, voire du droit du tourisme. Les recours diffèrent des baux d’habitation classiques : actions en paiement sur la base du contrat, recours contre l’intermédiaire de réservation (plateforme), etc. Les délais et coûts doivent être mis en balance avec les montants en jeu.

LMNP et Trésor public : interactions avec les dettes fiscales

Un bailleur LMNP peut lui-même se trouver en difficulté fiscale en raison des impayés (impôt sur le revenu, cotisations sociales, taxe foncière). L’administration fiscale dispose de pouvoirs de saisie étendus, indépendants de la situation locative, mais les loyers impayés peuvent être pris en compte pour négocier :

• un échéancier de paiement
• des délais ou remises gracieuses partielles, dans des cas exceptionnels.

Il est également possible, sous conditions, de déduire fiscalement certaines pertes ou provisions pour créances irrécouvrables. Le régime exact dépend du statut LMNP (micro-BIC ou réel) et doit être examiné avec un professionnel (expert-comptable, conseil fiscal).

FAQ sur les loyers impayés en LMNP

Combien de loyers impayés avant d’engager une procédure d’expulsion en LMNP ?

Aucune règle ne fixe un nombre de loyers précis avant d’agir. Juridiquement, un seul loyer impayé peut justifier une mise en demeure puis un commandement de payer, dès lors que le retard est réel et non contestable. En pratique, beaucoup de bailleurs attendent deux mois d’impayés pour déclencher le commandement de payer par commissaire de justice.

L’important est de réagir dès le premier incident (relance écrite, contact avec le locataire) et de ne pas laisser la dette s’accumuler. Certains contrats d’assurance loyers impayés imposent d’ailleurs des délais très courts pour la déclaration du sinistre, souvent dès le deuxième mois impayé.

Quelle est la date exacte de la trêve hivernale en 2026 et les années suivantes ?

Sauf changement législatif, la trêve hivernale s’applique du 1^er novembre au 31 mars inclus. Pour l’hiver 2025-2026, elle devrait donc courir du 1^er novembre 2025 au 31 mars 2026.

Des ajustements exceptionnels sont parfois décidés par la loi (prolongation, mesures sanitaires, etc.). Il est prudent de vérifier chaque année les dates exactes sur service-public.fr – Trêve hivernale.

Quel délai de prescription pour réclamer des loyers impayés en LMNP ?

Pour les baux meublés relevant de la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale), le délai de prescription est de trois ans pour l’action en paiement des loyers et charges impayés. Chaque loyer se prescrit trois ans après sa date d’échéance, sauf acte interruptif (commandement de payer, assignation en justice, reconnaissance de dette).

Pour les baux non soumis à la loi de 1989 (saisonniers, certaines locations de courte durée), le délai de droit commun de cinq ans peut s’appliquer. La qualification du bail est donc déterminante. En cas d’incertitude, une consultation juridique est vivement conseillée avant d’engager des démarches.

Quelle procédure suivre si un locataire ne paie plus son loyer malgré les relances ?

En LMNP résidence principale, la chronologie habituelle est la suivante :

• relances amiables écrites et contact avec le locataire
• mise en demeure de payer en recommandé avec AR
• commandement de payer par commissaire de justice, si le bail contient une clause résolutoire
• attente du délai légal de deux mois
• à défaut de régularisation, saisine du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et fixer la dette
• après jugement, commandement de quitter les lieux, puis, si nécessaire, demande de concours de la force publique.

En parallèle, il convient de : déclarer le sinistre à l’assurance loyers impayés si applicable, informer la CAF ou la MSA en cas d’APL, et activer, le cas échéant, la caution ou la garantie Visale.

Peut-on couper l’électricité ou changer les serrures en cas de loyers impayés ?

Non. Toute tentative d’expulsion « sauvage » est strictement interdite : changement de serrure, coupure d’eau, de gaz, d’électricité, pression physique ou menaces. Ces pratiques peuvent entraîner une condamnation pénale (voies de fait, violation de domicile) et des dommages intérêts civils importants.

Seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice avec le concours éventuel de la force publique, permet une expulsion légale. En cas de doute, mieux vaut suspendre toute action physique et prendre conseil.

Assurance loyers impayés et caution : est-il possible de cumuler les deux ?

Dans de nombreux contrats de GLI, la présence d’une caution personne physique pour un même locataire est exclue, sauf cas spécifiques (étudiants, apprentis, etc.). Le non-respect de cette règle peut entraîner un refus de prise en charge par l’assureur.

Le bailleur doit donc lire attentivement les conditions générales et particulières de son contrat. En cas d’hésitation, une confirmation écrite de l’assureur sur la possibilité de cumuler caution et GLI est préférable.

Que faire si le locataire quitte le logement en laissant une dette de loyers ?

Le départ ne fait pas disparaître la dette. Le bailleur peut :

• conserver le dépôt de garantie dans la limite des sommes dues et justifiées
• adresser une mise en demeure au dernier domicile connu du locataire
• engager une action en justice pour obtenir un titre exécutoire, si nécessaire
• mettre en jeu la caution ou la garantie Visale, si elles existent et si les conditions sont respectées.

Plus le locataire est parti depuis longtemps et loin, plus le recouvrement devient difficile. Une action rapide et un suivi rigoureux augmentent les chances d’obtenir un paiement, total ou partiel.