Louer à un proche (enfant, parent) : quelles règles particulières pour rester dans la légalité.

Louer à un enfant, un parent ou un autre proche est parfaitement possible en France, mais pas “à la bonne franquette”. Pour rester dans la légalité, la location doit ressembler en tout point à une location classique : vrai bail, vrai loyer, vrai paiement, logement décent. Sinon, le risque, c’est la galère en cas de conflit familial… et le redressement fiscal.

Bonne nouvelle : avec quelques réflexes simples, la location à un membre de sa famille permet d’aider un proche tout en sécurisant son patrimoine. L’enjeu, c’est surtout de ne pas mélanger “coup de pouce familial” et règles fiscales. Du coup, autant poser le cadre clairement dès le départ.

En bref :

• Louer à un membre de sa famille est légal, à condition de signer un bail écrit et de respecter les règles classiques des baux d’habitation.
• Un loyer peut être inférieur au marché, mais trop bas il fait sauter une partie des avantages fiscaux et peut être requalifié.
• La CAF et le fisc vérifient la réalité de la location (paiement du loyer, bail, occupation effective) et le lien de parenté.
• Avant de louer à un proche, mieux vaut choisir clairement entre location “classique” ou hébergement gratuit, et adapter sa fiscalité.

Louer à un membre de sa famille : ce que dit la loi

Location à un proche : est-ce légal en 2025 ?

En droit français, rien n’interdit de louer à un membre de sa famille : enfant, parent, grand-parent, petit-enfant, frère, sœur, voire beau-fils ou belle-fille. Le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 ne posent aucune restriction générale sur le lien de parenté.

La seule exigence, c’est que la location soit réelle :

• un logement effectivement mis à disposition,
• un loyer prévu au bail,
• un loyer réellement payé, de manière régulière et traçable.

Des restrictions existent seulement dans certains dispositifs fiscaux (type Pinel, Denormandie, etc.) ou pour les aides au logement. Ces régimes ont leurs propres règles, souvent plus strictes, à vérifier sur service-public.fr ou dans la notice de chaque dispositif.

Différence entre louer, héberger gratuitement et prêter un logement

L’administration ne regarde pas seulement ce qui est écrit sur le bail, mais ce qui se passe dans la vraie vie. Trois situations sont possibles :

• Location avec loyer : il y a un bail, un loyer, des quittances. Les revenus sont imposés, certaines charges sont déductibles.
• Hébergement gratuit (mise à disposition à titre gratuit) : aucun loyer n’est demandé. Juridiquement, c’est un prêt à usage (commodat). Aucun revenu foncier, mais presque aucune charge déductible.
• Loyer symbolique ou très faible : on parle parfois de “faux loyer” si le montant est dérisoire. Le fisc peut y voir un hébergement quasi gratuit ou un avantage en nature.

Dans la pratique, si un enfant loge dans un studio détenu par ses parents sans payer de loyer, la situation est traitée comme une mise à disposition gratuite, même si un “bail pour la forme” a été signé.

Location vide, meublée, LMNP ou via SCI : les cadres possibles

À un membre de sa famille, il est possible de louer :

• un logement vide soumis à la loi de 1989 (résidence principale) ;
• un logement meublé en bail d’habitation classique (résidence principale) ou en meublé touristique (cadre différent) ;
• un logement en LMNP ou LMP (loueur en meublé non professionnel ou professionnel) ;
• un bien détenu via une SCI, familiale ou non.

À chaque fois, le cadre juridique du bail reste le même que pour un inconnu : la loi se fiche du lien de parenté. En revanche, le traitement fiscal peut changer selon le type de location (revenus fonciers pour la location nue, BIC pour le meublé, régime de la SCI, etc.).

Les risques de requalification par l’administration (abus de droit, donation déguisée)

L’administration fiscale peut intervenir en cas de montage manifestement avantageux sans vraie logique économique. Deux risques principaux :

• Requalification en hébergement gratuit : si le loyer est quasi nul, jamais payé ou payé en liquide sans trace, les charges peuvent devenir non déductibles.
• Donation déguisée ou abus de droit : si le loyer est anormalement faible et que l’opération sert surtout à transmettre un avantage patrimonial (par exemple, générer artificiellement un gros déficit foncier), une requalification peut tomber.

En cas de doute sérieux, le fisc peut réclamer un rappel d’impôt sur plusieurs années, avec intérêts de retard et pénalités. D’où l’intérêt de documenter le niveau de loyer et la réalité de la location (virements, quittances, bail complet).

Les conditions indispensables pour rester dans la légalité

Un véritable contrat de bail écrit, même en famille

Un bail oral est possible en droit, mais entre proches, c’est le meilleur moyen de se mettre en difficulté. Un bail écrit et signé est la base :

• il prouve la réalité de la location pour le fisc, la CAF, la banque,
• il fixe les droits de chacun en cas de tension familiale,
• il est exigé pour la plupart des aides au logement.

Idéalement, le bail doit respecter le modèle type prévu par la loi (bail de résidence principale en vide ou en meublé), disponible sur service-public.fr.

Respect de la durée minimale du bail

Pour une résidence principale, la loi impose des durées minimales, même en famille :

• Location vide avec un bailleur personne physique : durée minimale 3 ans, renouvelable tacitement.
• Location meublée : durée minimale 1 an (ou 9 mois pour un étudiant, sans reconduction tacite).

Il est possible de prévoir une durée plus longue, mais pas plus courte, sauf cas spécifiques (bail “mobilité”, résidence secondaire… qui répondent à des règles différentes et doivent être justifiés).

Mentions obligatoires du bail (loyer, dépôt de garantie, charges, état des lieux…)

Un bail familial doit contenir les mêmes mentions qu’un bail classique :

• identité du bailleur et du locataire,
• description précise du logement et de ses annexes (cave, parking, etc.),
• destination des lieux (résidence principale, usage mixte…),
• montant du loyer, modalités de paiement, date de paiement, conditions de révision,
• montant et mode de calcul des charges récupérables,
• montant du dépôt de garantie (facultatif, mais encadré : 1 mois de loyer hors charges en vide, 2 mois en meublé),
• liste des diagnostics techniques annexés.

Un état des lieux d’entrée et de sortie écrit, contradictoire et signé est fortement conseillé entre proches. En cas de dégradations ou de litige sur la restitution du dépôt de garantie, ce document fait foi.

Obligations du bailleur : diagnostics, décence, assurance, quittances

Louer à un proche n’exonère pas des obligations classiques :

• fournir un logement décent (surface minimale, sécurité, salubrité, équipements…) selon les critères détaillés sur service-public.fr,
• remettre les diagnostics obligatoires (DPE, risques et pollutions, électricité/gaz selon le cas, etc.),
• assurer le logement (multirisque propriétaire non occupant, recommandé),
• délivrer des quittances de loyer sur demande du locataire,
• réaliser les grosses réparations et travaux à sa charge (hors entretien courant).

En cas de logement non décent, le locataire proche peut saisir la justice, comme n’importe quel locataire. Et certaines aides au logement peuvent être bloquées ou réduites.

Obligations du locataire : paiement du loyer, entretien, respect du voisinage

Même si le locataire est un enfant ou un parent, ses obligations restent les mêmes :

• payer le loyer et les charges à la date prévue,
• entretenir le logement (entretien courant, menues réparations),
• respecter le règlement de copropriété et le voisinage,
• assurer le logement (assurance habitation obligatoire pour une résidence principale).

En cas de loyers impayés, un parent bailleur doit suivre la même procédure que pour un autre locataire (relances, mise en demeure, éventuelle action en justice). Mieux vaut l’avoir anticipé et expliqué clairement dès la signature.

Fixer le loyer à un membre de sa famille sans risque fiscal

Loyer de marché : comment l’estimer correctement ?

Pour limiter les risques de contestation fiscale, le loyer doit rester cohérent avec le marché local. Quelques repères utiles :

• analyser des annonces récentes pour des biens comparables (surface, état, quartier, étage, extérieur, etc.),
• se baser sur les observatoires de loyer disponibles (OLAP, agences locales, notaires),
• faire établir une estimation de loyer par un professionnel (agent immobilier, administrateur de biens) si le doute est important.

Conserver ces éléments (copies d’annonces, avis de valeur) permet de justifier un loyer en cas de contrôle.

Peut-on pratiquer un loyer inférieur au prix du marché ?

Il est tout à fait possible d’appliquer un loyer modéré pour aider un proche. La loi ne fixe pas officiellement un pourcentage maximum de réduction. En pratique, beaucoup de propriétaires se situent entre 10 % et 30 % en dessous du marché.

Plus l’écart est important, plus le risque de remise en cause de la déductibilité des charges augmente. Tant que le loyer reste “raisonnable” au regard du marché, l’administration tolère généralement un geste familial.

À partir de quel écart de loyer l’administration fiscale peut-elle réagir ?

Aucun seuil précis n’est fixé dans les textes. L’administration apprécie au cas par cas :

• niveau de loyer par rapport au marché local,
• niveau de charges déduites,
• lien de parenté et avantage consenti,
• intention d’optimisation fiscale (par exemple, générer artificiellement un déficit foncier important).

Si le loyer est jugé anormalement bas, le fisc peut limiter les charges déductibles aux seuls loyers perçus (pas de déficit foncier possible) ou refuser la déduction de certaines charges comme les intérêts d’emprunt.

Louer gratuitement à un proche : ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas

Mettre un logement gratuitement à disposition de son enfant ou de ses parents est autorisé. Il s’agit alors d’un hébergement gratuit ou d’un prêt à usage. Dans ce cas :

• aucun loyer n’est encaissé, donc aucun revenu foncier à déclarer,
• la plupart des charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière) ne sont pas déductibles des revenus fonciers, faute de loyers,
• certains dispositifs fiscaux ne sont pas compatibles avec une occupation gratuite.

Attention à ne pas faire cohabiter, sur le papier, un bail locatif avec un “loyer fictif” et, dans les faits, un hébergement gratuit. En cas de contrôle, les virements de loyers (ou leur absence) parleront plus fort que le bail.

Conséquences d’un loyer trop bas : redressement, déduction des charges remise en cause

Si le fisc considère que le loyer est artificiellement faible, plusieurs conséquences possibles :

• limitation des charges déductibles au montant des loyers perçus,
• refus de déficit foncier imputable sur le revenu global,
• requalification éventuelle d’une partie de l’avantage en donation indirecte (avec droits à la clé dans certains montages poussés),
• rappels d’impôts, intérêts de retard et pénalités en cas d’abus caractérisé.

Concrètement, si le loyer est très bas, mieux vaut considérer que le logement est surtout un coup de pouce familial et ne pas chercher à optimiser à tout prix ses déductions fiscales.

Location à ses enfants, parents, frères et sœurs : cas pratiques

Louer à son enfant (étudiant, jeune actif…) : règles spécifiques

Scénario typique : un étudiant loge dans un studio appartenant à ses parents. Deux options :

• Location classique : contrat de bail, loyer payé, possibilité de déduire des charges (selon le régime fiscal), éventuellement aides au logement si les conditions sont réunies.
• Hébergement gratuit : aucun loyer, pas de revenus fonciers, pas d’aides au logement liées à un loyer, mais une situation simple administrativement.

Si le bail est réel, il doit respecter la durée minimale (1 an meublé, 3 ans vide) et toutes les mentions légales. Pour un étudiant, le bail meublé de 9 mois sans reconduction tacite peut être adapté.

Peut-on louer gratuitement un logement à son fils ou à sa fille ?

Oui, il est possible de loger gratuitement un enfant. Dans ce cas, aucun revenu foncier n’est déclaré. L’administration peut toutefois regarder la situation globale (notamment pour l’IFI ou certains avantages fiscaux) si le logement a une valeur importante.

En pratique, pour prouver l’hébergement gratuit, mieux vaut pouvoir montrer :

• l’adresse déclarée comme résidence principale de l’enfant,
• éventuellement une convention d’occupation précaire ou de prêt à usage, écrite, datée et signée, même simple.

Important : si l’enfant est rattaché au foyer fiscal, certaines aides au logement sont impossibles, même si un loyer était payé.

Louer à ses parents : fiscalité et points de vigilance

Louer à ses parents est autorisé, là aussi à condition de respecter les règles habituelles. Les points de vigilance :

• éviter un loyer trop bas si l’objectif est de déduire des charges,
• bien tracer les paiements de loyer,
• vérifier les droits éventuels de vos parents à l’APL ou à d’autres aides (selon qu’ils font ou non partie du même foyer fiscal).

Dans certains schémas patrimoniaux (enfants nus-propriétaires, parents usufruitiers), il est recommandé de se faire confirmer la stratégie par un notaire ou un conseiller fiscal, surtout si le bien représente une part importante du patrimoine familial.

Louer à son frère, sa sœur, un cousin : ce qui change ou non

Louer à un frère, une sœur, un cousin ou une cousine suit exactement la même logique, avec souvent un peu moins de contraintes côté aides au logement, car ils ne sont pas ascendants ou descendants directs.

Pour la fiscalité, le risque de requalification pour loyer anormalement bas reste le même si le loyer est très inférieur au marché. Une réduction raisonnable reste possible, mais les mêmes réflexes s’imposent : bail complet, paiements traçables, niveau de loyer justifiable.

Remplacer un locataire par un membre de sa famille : étapes et précautions

Si un bien est déjà loué à un tiers et que l’idée est de le récupérer pour un proche, il est obligatoire de respecter la procédure classique :

• donner congé au locataire dans les formes (motif, délai, lettre recommandée ou acte d’huissier),
• respecter les délais de préavis (6 mois en location vide, 3 mois en meublé),
• ne pas donner congé en cours de bail, sauf motifs spécifiques autorisés par la loi.

Le motif “reprise pour habiter” doit être réel. En pratique, si le bien est récupéré pour un enfant, celui-ci doit l’occuper effectivement comme résidence principale après le départ du locataire, sous peine de contestation.

APL et aides au logement en cas de location à un membre de sa famille

Est-il possible de percevoir les APL en louant à un proche ?

Oui, un proche locataire peut parfois bénéficier d’aides au logement (APL, ALS, etc.), mais ce n’est pas automatique. La règle clé : la CAF regarde à la fois le lien de parenté et la réalité du bail.

Les conditions sont détaillées et régulièrement mises à jour sur le site de la CAF et sur service-public.fr. Il est conseillé de vérifier ces sources avant de monter un bail familial en comptant sur les APL.

Condition clé : le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal

En règle générale, un ascendant ou descendant (enfant ou parent) ne peut pas percevoir d’APL si :

• le bailleur est un membre de la famille direct,
• et que le locataire est rattaché à son foyer fiscal.

Si l’enfant n’est plus rattaché au foyer fiscal de ses parents et remplit les autres critères (ressources, type de logement, bail conforme), les APL peuvent être possibles. Mais la CAF vérifie de plus en plus les baux familiaux (niveau de loyer, paiements, etc.).

Cas des frères et sœurs, cousins, beaux-parents…

Pour les collatéraux (frères, sœurs, cousins) ou les alliés (beaux-parents, gendre, belle-fille), les règles sont souvent plus souples. En principe, rien n’interdit le versement d’APL dans ces cas, sous réserve :

• que le bail soit réel et conforme,
• que le loyer soit effectivement payé,
• que le logement soit la résidence principale du locataire.

Les règles précises peuvent évoluer. La CAF reste la référence en cas de doute, via l’espace personnel ou un rendez-vous en agence.

Location via SCI et APL : quelles sont les règles ?

Si le logement est détenu par une SCI et loué à un membre de la famille, la CAF regarde généralement :

• qui détient les parts de la SCI,
• qui est réellement bailleur (SCI, associés),
• le lien de parenté entre le locataire et les associés.

Selon la configuration (SCI familiale, parts détenues majoritairement par les parents, etc.), l’accès aux aides au logement peut être limité ou conditionné. Là encore, les positions peuvent évoluer : la prudence consiste à interroger la CAF en amont, dossier à l’appui.

Les contrôles de la CAF et les risques en cas de non-respect

La CAF peut contrôler un bail familial en demandant :

• une copie du bail signé,
• les quittances de loyer,
• les preuves de paiement (relevés bancaires),
• éventuellement des justificatifs sur le lien de parenté et la situation fiscale.

En cas de non-respect (faux loyer, loyer jamais payé, bail fictif), elle peut :

• supprimer les aides,
• réclamer un trop-perçu sur plusieurs années,
• éventuellement signaler la situation à l’administration fiscale.

Sous-location et mise à disposition du logement à un proche

Sous-louer à un membre de sa famille : dans quels cas c’est interdit

Un locataire qui veut faire profiter une chambre ou le logement entier à un proche doit respecter une règle de base : la sous-location est interdite sans accord écrit du propriétaire (article 8 de la loi de 1989).

Sans cet accord :

• la sous-location payante est illégale,
• le bailleur peut demander la résiliation du bail principal et des dommages intérêts.

Donc loger un frère, une cousine ou un ami dans son logement contre un “loyer” sans prévenir le propriétaire peut vite tourner au conflit.

Sous-location gratuite à un proche : est-ce juridiquement une sous-location ?

Si aucun loyer n’est demandé au proche, on n’est pas sur une sous-location au sens strict, mais sur un hébergement. En pratique, toutefois, certains bailleurs considèrent qu’il s’agit d’un changement d’occupation et préfèrent l’encadrer.

Par prudence, même pour un hébergement gratuit, il vaut mieux :

• prévenir le bailleur,
• vérifier le règlement de copropriété (occupation maximale, troubles possibles, etc.),
• anticiper les questions d’assurance en cas de sinistre.

Quelles autorisations demander au propriétaire en cas de sous-location

Pour une vraie sous-location (avec loyer), il faut :

• l’accord écrit du bailleur,
• un montant de sous-loyer qui ne dépasse pas le loyer principal (loyer hors charges que paie le titulaire du bail),
• un bail écrit entre locataire principal et sous-locataire.

Le bailleur peut demander copie du bail de sous-location. S’il refuse la sous-location, la seule solution reste l’hébergement gratuit ou la résiliation du bail principal pour relouer directement au proche.

Hébergement gratuit d’un proche dans son logement : cadre et preuves à conserver

Quand un proche est hébergé gratuitement dans un logement (résidence principale du propriétaire ou logement vacant), il est utile de formaliser un minimum :

• courrier ou mail attestant de l’hébergement gratuit,
• éventuelle petite convention écrite précisant les règles de vie et la durée indicative,
• justificatif de domicile à cette adresse (facture, attestation d’hébergement).

Ce cadre simplifié permet de limiter les malentendus (par exemple, sur la durée ou sur la participation aux charges) et de répondre aux demandes d’organismes (école, administration, banque).

Location meublée et LMNP à un membre de sa famille

Louer en LMNP à un proche : est-ce autorisé ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’interdit pas de louer à un proche. Les conditions principales du régime restent les mêmes :

• location meublée réelle,
• recettes annuelles en dessous de certains seuils pour rester “non professionnel”,
• déclaration des revenus en BIC (micro-BIC ou réel).

En revanche, comme en location nue, un loyer trop bas ou fictif peut faire tomber les avantages liés aux amortissements et à certaines déductions.

Conditions pour conserver le statut LMNP ou LMP en famille

Pour conserver un statut LMNP/LMP crédible :

• installer un vrai mobilier suffisant (liste minimale de la loi pour le meublé de résidence principale),
• signer un bail meublé conforme,
• percevoir un loyer cohérent avec le marché du meublé,
• tenir une comptabilité adaptée si le régime réel est choisi.

Si l’activité ressemble davantage à un hébergement ou à un loyer symbolique pour aider un proche, le cadre LMNP n’est pas forcément le plus pertinent.

Fixation du loyer en meublé familial : spécificités et risques

Les loyers en meublé sont souvent plus élevés qu’en vide. En famille, il est possible là aussi de pratiquer un loyer modéré, mais :

• un écart important avec le marché peut fragiliser la cohérence du régime LMNP (amortissements, déficit),
• l’administration peut limiter ou refuser certaines déductions si elle considère que l’activité n’a pas de vraie logique économique.

Pour se protéger, mieux vaut garder des références de loyers meublés comparables dans le quartier et, en cas de doute, demander une estimation professionnelle.

Location saisonnière, colocation meublée et famille : points de vigilance

En location saisonnière ou type Airbnb, louer régulièrement à un proche à tarif très réduit peut créer un doute sur le caractère “commercial” de l’activité. Il est préférable de :

• faire des contrats clairs (même pour de courtes durées),
• éviter des tarifs systématiquement dérisoires pour les proches si, par ailleurs, le bien est loué cher à des tiers,
• respecter les règles locales (déclaration mairie, changement d’usage, etc.).

En colocation meublée, si un des colocataires est un proche, le bail doit intégrer tous les occupants, et le loyer global doit rester cohérent avec le marché.

Fiscalité : charges, impôts et déductions en location à un proche

Déclaration des loyers perçus : régime micro-foncier ou réel

En location nue à un proche, les loyers encaissés sont déclarés en revenus fonciers. Deux régimes possibles :

• micro-foncier (si les loyers bruts totaux ne dépassent pas un certain plafond, régulièrement mis à jour) avec abattement forfaitaire,
• réel : les charges réelles sont déduites (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance…).

Le choix dépend du niveau de charges et du montant du loyer. À l’euro près, les mêmes règles s’appliquent que le locataire soit un proche ou non.

Peut-on déduire ses charges si l’on loue à un membre de sa famille ?

Oui, si la location est réelle et le loyer raisonnable.

• Si le loyer est au prix du marché ou un peu en dessous : la déduction des charges fonctionne comme pour un autre locataire.
• Si le loyer est très bas : l’administration peut limiter la déduction au montant des loyers encaissés, voire refuser certaines charges.
• Si le logement est gratuitement mis à disposition : pas de loyer, donc pas de revenus fonciers, et les charges ne sont en principe pas déductibles.

Impact d’un loyer minoré sur l’imposition et les déductions

Un loyer réduit a un double effet :

• les revenus fonciers imposables diminuent, donc l’impôt aussi,
• mais les charges risquent d’être moins bien déductibles si le fisc considère que le loyer est anormalement faible.

En clair, il ne faut pas construire toute une stratégie fiscale sur une location à bas loyer à un proche. C’est d’abord un outil pour aider un membre de la famille, pas un levier d’optimisation.

Donation déguisée, avantage en nature : ce que surveille l’administration fiscale

Quand un propriétaire fait un gros “cadeau” à un proche via un loyer très réduit, l’administration peut y voir :

• un avantage en nature non déclaré,
• dans certains cas, une donation déguisée, surtout si la situation s’inscrit dans un schéma patrimonial plus large (multiples biens, montants importants…).

Pour des loyers légèrement en dessous du marché sur un seul bien, le risque reste limité. Mais en cas de stratégie plus massive, un avis professionnel (notaire, fiscaliste) devient utile.

Cas particulier de la location à ses parents ou à ses enfants à bas loyer

L’administration est particulièrement attentive aux locations bas loyer entre parents et enfants, car ces liens sont souvent utilisés pour organiser des transferts patrimoniaux.

Pour rester serein :

• garder un loyer justifiable par le marché,
• éviter les loyers symboliques si des charges importantes sont déduites,
• documenter les références de loyers et les paiements.

Questions fréquentes des propriétaires qui louent en famille

Peut-on louer un appartement à son nom pour loger son enfant ?

Oui, un propriétaire peut acheter ou conserver un appartement à son nom et le louer à son enfant. Deux options :

• location réelle : bail signé, loyer payé, revenus fonciers déclarés, éventuellement aides au logement si l’enfant n’est pas rattaché au foyer fiscal et que la CAF l’accepte,
• hébergement gratuit : aucun loyer, donc pas de revenus fonciers ni de déduction de charges.

Le point clé est d’être cohérent : si un bail est signé avec loyer, ce loyer doit être effectivement payé et déclaré.

Peut-on louer un appartement sans y habiter soi-même ?

Oui, c’est même le principe de la location. Un propriétaire n’a pas besoin d’habiter un logement pour le louer. Il peut donc parfaitement :

• occuper un autre logement en tant que résidence principale,
• mettre en location un bien à un proche ou à un tiers,
• déclarer les loyers perçus en revenus fonciers ou BIC selon le cas.

Comment loger gratuitement un membre de sa famille sans contrat de bail ?

Pour un hébergement gratuit, un bail n’est pas obligatoire. Il s’agit d’un prêt à usage ou d’une simple mise à disposition. Pour sécuriser un minimum la situation :

• rédiger une attestation d’hébergement gratuit ou une courte convention indiquant que le proche est logé sans loyer,
• préciser éventuellement la durée indicative et les règles de vie (charges, entretien…),
• conserver quelques preuves d’occupation (courrier, factures au nom du proche).

Fiscalement, aucun loyer ne doit transiter. Les charges ne sont pas déductibles au titre des revenus fonciers puisque le bien ne génère pas de revenus locatifs.

Faut-il une assurance loyers impayés quand on loue à un proche ?

La plupart des assureurs excluent ou limitent la garantie loyers impayés (GLI) quand le locataire est un proche (ascendant, descendant, conjoint…). Il est donc souvent compliqué, voire impossible, d’assurer ce risque dans un bail familial.

En pratique, pour limiter le risque :

• vérifier les revenus réels du proche,
• poser un cadre clair dès le départ (échéances, conséquences d’un impayé),
• prévoir, si besoin, une garantie alternative (caution simple ou solidaire d’une autre personne).

Quels documents conserver en cas de contrôle (CAF, fisc, bailleur, SCI) ?

Pour prouver la réalité d’une location à un proche, il est recommandé de garder au moins :

• le bail signé et ses annexes (diagnostics, état des lieux),
• les quittances de loyer,
• les relevés bancaires montrant les paiements de loyer,
• les justificatifs du niveau de loyer (annonces comparables, estimation professionnelle),
• les procès-verbaux d’assemblée et les statuts si le bien est détenu via une SCI.

Ces pièces peuvent être demandées par la CAF, le fisc, voire un autre associé de la SCI en cas de désaccord.

Check-list pour louer sereinement à un membre de sa famille

Les étapes à suivre avant la signature du bail

• Clarifier l’objectif : location réelle avec loyer ou hébergement gratuit.
• Choisir le type de bail (vide, meublé, étudiant, etc.).
• Évaluer un loyer de marché et décider du niveau de réduction éventuelle.
• Vérifier l’impact sur la fiscalité personnelle (revenus fonciers, LMNP, IFI, dispositifs type Pinel le cas échéant).
• Anticiper les droits éventuels du proche aux aides au logement et vérifier les règles actuelles sur service-public.fr et le site de la CAF.

Les clauses à ne surtout pas oublier dans le contrat

• Description précise du logement et de sa destination (résidence principale notamment).
• Montant du loyer, date de paiement, mode de paiement (virement conseillé).
• Modalités de révision du loyer (indice de référence des loyers – IRL).
• Montant et mode de calcul des charges récupérables.
• Durée du bail conforme à la loi (3 ans vide, 1 an meublé, 9 mois étudiant).
• Liste des diagnostics annexés et rappel de l’obligation d’assurance habitation du locataire.

Bonnes pratiques pour éviter les conflits familiaux et fiscaux

• Parler franchement des règles du jeu avant la signature (loyer, délai de paiement, fin du bail).
• Éviter les arrangements verbaux non assumés (“tu paieras plus tard si tu peux”).
• Utiliser exclusivement des moyens de paiement traçables (virements, pas d’espèces).
• Faire un état des lieux détaillé avec photos, signé par les deux parties.
• Garder des copies de toutes les pièces pendant plusieurs années (au moins la durée de prescription fiscale).

Besoin de sécuriser une location en famille ?
Avant de fixer un loyer ou de signer un bail avec un proche, un rapide check des règles légales (durée du bail, décence, APL, fiscalité) évite beaucoup de mauvaises surprises. En cas de situation un peu complexe (SCI familiale, déficit foncier, LMNP, démembrement…), un échange avec un notaire ou un conseiller fiscal permet d’ajuster le montage sans prendre de risques. En attendant, ce guide peut servir de base pour poser un cadre clair, écrit et assumé avec son proche.