Logements DPE F, G, E : votre appartement sera‑t‑il encore louable en 2026 ?

Depuis 2023, l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores transforme en profondeur la gestion locative. Entre les classes DPE F, G, et demain E, de nombreux propriétaires se demandent si leur appartement sera encore louable en 2026 et quelles décisions prendre dès maintenant.

Ce guide fait le point sur le calendrier légal (2023, 2025, 2028, 2034), la réforme du DPE annoncée pour 2026, les obligations réelles qui pèsent sur les bailleurs et les marges de manœuvre possibles, afin de sécuriser juridiquement la location et préserver la valeur du patrimoine.

Rappel sur le DPE et les classes de A à G

Définition du DPE et échelle de A à G

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire à fournir lors de toute mise en location (hors rares exceptions, par exemple certains logements occupés moins de 4 mois par an). Il fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail.

Le DPE classe le logement de A à G en fonction de deux volets :

• sa consommation d’énergie (kWh/m²/an en énergie primaire) pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement
• ses émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an).

Depuis la réforme de 2021, les logements sont classés selon une « double étiquette » : la classe finale est la plus mauvaise des deux (énergie ou CO₂). Le DPE est également devenu opposable : un locataire peut engager la responsabilité du bailleur en cas d’erreur manifeste (article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation).

Les seuils de classes sont fixés par arrêté (consultables sur service-public.fr) et peuvent être adaptés pour tenir compte de spécificités climatiques et réglementaires.

Ce que recouvrent concrètement les classes F et G

Les classes F et G désignent les logements les plus gourmands en énergie, souvent appelés « passoires thermiques ». Il s’agit en pratique :

• de logements très mal isolés (murs, fenêtres, toiture, planchers)
• dotés de systèmes de chauffage obsolètes (convecteurs électriques anciens, chaudières très âgées, chauffage au fioul peu performant, etc.)
• avec des ponts thermiques importants et une ventilation insuffisante.

Selon le DPE, ces logements affichent des consommations très élevées, ce qui se traduit par des factures importantes pour le locataire, une forte sensibilité au froid l’hiver et parfois une surchauffe l’été.

Passoire thermique : seuils, consommation et inconfort

La notion de « passoire thermique » est liée à la classe DPE (F ou G), mais aussi à un seuil de consommation exprimé en énergie finale par m² et par an. Un logement peut être considéré comme indécent énergétiquement si sa consommation dépasse un certain seuil fixé par décret, même avant l’échéance générale d’interdiction des F et G.

Dans la pratique :

• les passoires thermiques provoquent des difficultés à maintenir une température correcte, même en chauffant beaucoup
• elles aggravent la précarité énergétique des occupants
• elles exposent le bailleur à des risques juridiques accrus, particulièrement à mesure que les interdictions de louer se renforcent.

Les définitions précises (kWh/m²/an) et seuils de décence énergétique sont détaillés sur service-public.fr – logement décent. Ces seuils peuvent évoluer par décret, ce qui impose une veille régulière.

Calendrier officiel des interdictions de location DPE F, G et E

Dates clés pour les classes G, F et E

Le cadre général découle principalement de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et de ses décrets d’application. À ce jour, le calendrier se structure autour des jalons suivants :

• Depuis le 24 août 2022 : gel des loyers pour les logements classés F et G (impossibilité d’augmenter le loyer en nouvelle location, renouvellement ou révision annuelle, sous réserve de certaines conditions). Références sur service-public.fr.
• Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements dont la consommation dépasse un seuil très élevé (logements extrêmement énergivores, au-delà d’un certain niveau de kWh/m²/an en énergie finale). Il s’agit d’un sous-ensemble des G les plus dégradés.
• Au 1er janvier 2025 : renforcement de l’interdiction pour davantage de logements classés G (extension du champ des logements considérés comme indécents énergétiquement).
• Au 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F au titre de la décence énergétique, sauf si des travaux permettent d’atteindre une classe au moins E (ou un seuil de consommation compatible).
• Au 1er janvier 2034 : extension annoncée aux logements classés E, selon la trajectoire prévue par la loi, sous réserve de maintiens ou adaptations ultérieurs par le législateur.

Ces dates peuvent être complétées ou précisées par de nouveaux décrets. La consultation régulière de service-public.fr est indispensable pour vérifier l’état du droit en temps réel.

Tableau synthétique des échéances par classe énergétique

À titre de repère simplifié pour un bailleur :

• Classe G :
  • gel des loyers déjà en vigueur
  • interdiction progressive de mise en location, avec un premier palier depuis 2023 et un durcissement en 2025
  • perspective de ne plus pouvoir du tout louer un G à moyen terme, hors cas particuliers.
• Classe F :
  • gel des loyers également applicable
  • interdiction programmée de location au plus tard au 1er janvier 2028, au titre de la décence énergétique
  • travaux de rénovation nécessaires pour éviter la vacance locative imposée.
• Classe E :
  • pas d’interdiction généralisée de louer en 2026
  • échéance prévue à 2034 pour une interdiction de louer, sauf travaux
  • nécessité d’anticiper tout de même, pour éviter une deuxième vague de travaux à quelques années d’intervalle.

Ce tableau de lecture demeure indicatif. Certains logements peuvent être exclus ou bénéficier de délais ou dérogations spécifiques. Les textes officiels priment toujours.

Différence entre interdiction de mise en location et renouvellement de bail

La loi distingue deux situations :

• La mise en location ou relocation : signature d’un nouveau bail après travaux, changement de locataire ou vacance. Un logement jugé indécent énergétiquement (par sa classe DPE et/ou sa consommation) ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail.
• Le bail en cours : le locataire est déjà dans les lieux. La poursuite du bail est en principe possible, mais :
  • le locataire peut demander la mise en conformité au titre de la décence
  • le bailleur risque des injonctions de travaux, voire une réduction judiciaire de loyer si le logement est reconnu indécent.

Autrement dit, l’interdiction de « louer » vise prioritairement la conclusion ou reconduction d’un bail pour un logement qui ne respecte pas le seuil minimal de performance énergétique. Les modalités exactes peuvent dépendre de la forme de renouvellement (avenant, tacite reconduction, etc.).

Interdiction de location des DPE F et cadre légal actuel

Fondement juridique de l’interdiction des DPE F

Le cœur du dispositif se trouve dans :

• la loi n°2021-1104 dite « Climat et Résilience » (22 août 2021)
• les articles du Code de la construction et de l’habitation relatifs à la décence du logement (notamment L.173-1-1 et suivants, L.111-10-3, etc.)
• les décrets fixant les seuils de performance énergétique et de consommation.

Ces textes prévoient qu’un logement ne peut plus être proposé à la location s’il n’atteint pas une performance énergétique minimale, définie par sa consommation annuelle en énergie finale par m². Les classes F et G sont progressivement visées par ces seuils.

Les détails actualisés (dates, niveaux de consommation, modalités de contrôle) sont disponibles sur service-public.fr – Interdiction de louer les passoires thermiques.

À partir de quand un logement DPE F ne pourra plus être loué ?

Selon la trajectoire fixée par la loi Climat et Résilience, l’échéance retenue pour les logements classés F est le 1er janvier 2028. À cette date, un logement F qui ne respecte pas la performance minimale ne pourra plus être proposé à la location en résidence principale, sauf s’il a été rénové pour atteindre au moins une classe E (ou un niveau de consommation compatible).

Il est donc essentiel de comprendre que :

• en 2026, les logements F ne sont pas encore globalement frappés d’une interdiction de mise en location comparable aux G les plus énergivores
• mais la perspective de 2028 impose d’anticiper dès maintenant les travaux pour éviter une précipitation coûteuse à l’approche de l’échéance.

Contrats concernés : nouvelles locations, renouvellements, reconduction tacite

Les interdictions de louer basées sur la décence énergétique s’appliquent :

• à la signature d’un nouveau bail (nouveau locataire ou retour en location après vacance)
• au renouvellement du bail lorsqu’un nouveau contrat est formalisé ou auquel est annexé un nouveau DPE révélant une non-conformité
• aux projets d’augmentation de loyer : les logements F et G sont soumis à un gel des loyers tant qu’ils n’ont pas été rénovés.

La reconduction tacite d’un bail avec un locataire en place peut continuer dans certains cas, mais le locataire conserve la possibilité d’agir pour faire valoir la décence énergétique. En pratique, prolonger une location dans un F ou G sans stratégie de travaux augmente le risque de litiges.

Situation en 2026 pour la location d’un logement DPE F

Ce qui change ou non au 1er janvier 2026 pour les DPE F

En 2026, le point clé n’est pas une nouvelle interdiction brutale spécifique aux F, mais :

• la poursuite de la montée en puissance de l’exigence de décence énergétique
• la préparation de l’échéance de 2028, où les F seront formellement visés
• la prise en compte de la réforme du calcul du DPE prévue courant 2026, qui peut modifier la classe attribuée à certains logements.

Certains logements initialement classés F pourraient, après recalcul selon les nouveaux paramètres, passer en E (ou au contraire basculer en G dans des cas particuliers). D’où l’importance de vérifier la classe réelle de manière actualisée.

Possibilité de signer un nouveau bail en 2026 avec un logement classé F

En 2026, un logement classé F peut encore être mis en location à condition :

• qu’il ne dépasse pas les seuils de consommation qui rendraient le logement déjà indécent énergétiquement au sens des décrets en vigueur
• que le DPE soit à jour et établi selon la méthodologie en vigueur
• que le bailleur ait conscience du gel des loyers et des futures restrictions.

Un cas typique : un appartement de 45 m² en F, chauffé à l’électricité, encore louable en 2026 mais qui ne pourra probablement plus l’être sans travaux à partir de 2028. Le propriétaire doit donc intégrer dans sa stratégie :

• le coût probable des travaux (isolation, chauffage, menuiseries)
• le temps nécessaire pour les réaliser entre deux locataires
• les aides financières mobilisables pour limiter le reste à charge.

Impact pratique sur les propriétaires et les locataires en place

Pour un bailleur en 2026 :

• un logement F reste en grande partie juridiquement louable, mais :
• le gel des loyers limite la revalorisation du bien
• le risque est réel de se retrouver avec un logement non louable en 2028 si rien n’est entrepris.

Pour les locataires en place :

• ils peuvent demander des travaux au titre de la décence si la consommation ou les conditions d’occupation sont jugées indécentes ;
• ils bénéficient de la protection contre les hausses de loyer dans un logement F ou G tant qu’aucune amélioration énergétique significative n’a été réalisée.

Interdiction de location des DPE G et articulation avec les F

Interdiction progressive des logements classés G

Les logements classés G sont les premiers visés par les interdictions :

• depuis 2023, une partie des G les plus énergivores ne sont déjà plus considérés comme décents et ne peuvent plus faire l’objet de nouvelles locations
• en 2025, davantage de G entrent dans le champ de l’interdiction, suivant un seuil de consommation abaissé
• la trajectoire conduit à rendre progressivement impossible la location d’un G qui n’a pas été rénové.

Autrement dit, la « première vague » de blocage concerne les G, puis les F, puis possiblement les E.

Cas des baux en cours et relocations d’un bien DPE G

Pour un logement déjà loué en G :

• le bail en cours peut généralement se poursuivre, sous réserve de la décence énergétique
• le locataire conserve le droit de demander des travaux ou une mise en conformité
• au départ du locataire, la relocation peut devenir impossible si le logement dépasse les seuils d’indécence énergétique.

Exemple concret : un studio de 25 m² en G, très mal isolé, chauffé par convecteurs électriques des années 80 :

• le bail signé avant les interdictions peut se poursuivre
• si le locataire quitte les lieux en 2025, le propriétaire ne pourra plus le relouer sans travaux le faisant sortir du G, compte tenu des seuils de consommation renforcés.

Articulation entre G déjà interdits et future interdiction des F

Le traitement des G est un « test grandeur nature » pour les futurs F :

• les G sont progressivement exclus du parc locatif par la décence énergétique
• les F suivront avec un décalage, en particulier à l’échéance de 2028
• les E sont appelés à être concernés ensuite (2034 annoncée).

Cette articulation signifie qu’un propriétaire avec un portefeuille mixte (un G, deux F, un E) doit hiérarchiser les travaux :

• d’abord sortir les G de la catégorie « passoire » pour retrouver une possibilité de louer légalement et éviter la vacance forcée
• ensuite engager un plan de rénovation pour les F
• enfin anticiper le sort des E à moyen terme.

Réforme du DPE en 2026 et conséquences sur les classes F, G et E

Évolution du facteur de conversion de l’électricité

Une des évolutions annoncées pour 2026 concerne la méthode de calcul du DPE, et notamment le facteur de conversion de l’électricité utilisé pour passer de l’énergie finale à l’énergie primaire.

Ce facteur, jusque-là fixé à 2,3, doit être abaissé à 1,9. Concrètement, cela signifie que :

• les logements chauffés à l’électricité voient leur consommation en énergie primaire « recalculée » à la baisse
• certains logements actuellement classés F ou G pourraient remonter en E, voire au-delà, sans travaux, simplement du fait du changement de méthode.

Les textes définitifs et modalités précises doivent être surveillés de près, car ils auront un impact direct sur la classe DPE affichée à partir de 2026.

Logements susceptibles de changer de classe en 2026

Sont particulièrement concernés :

• les logements équipés de chauffage électrique récent (panneaux rayonnants performants, radiateurs à inertie, pompes à chaleur)
• les petites surfaces qui basculent facilement d’une classe à l’autre avec quelques kWh/m²/an de différence
• les biens qui se situent à la frontière entre F et E ou entre G et F.

Un appartement aujourd’hui en F « limite » pourrait donc se retrouver en E après la réforme, ce qui change sensiblement la perspective d’interdiction de location à horizon 2028.

Intérêt de refaire son DPE en 2026 quand on est en F ou en G

Pour un bailleur, la question sera stratégique :

• si le logement est limite F ou E et chauffé à l’électricité, refaire un DPE après la réforme peut être utile pour bénéficier d’une meilleure étiquette sans travaux supplémentaires
• si le logement est très dégradé (G profond), la priorité reste de programmer des travaux avant même d’envisager un nouveau DPE.

Attention toutefois :

• un DPE plus favorable ne dispense pas de respecter les seuils de décence énergétique en consommation réelle ;
• les règles précises d’application de la réforme (validité des anciens DPE, mise à jour en cas de vente ou location) devront être confirmées par les textes que l’on trouvera sur service-public.fr – DPE.

Obligations des propriétaires de logements DPE F en 2026

Décence énergétique et seuil minimal de performance

Le bailleur a l’obligation générale de fournir un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et dispositions du Code de la construction et de l’habitation). La décence comprend désormais un critère de performance énergétique minimale.

Un logement :

• peut être jugé indécent s’il dépasse un seuil de consommation (en énergie finale/m²/an) fixé par décret, même avant la date formelle d’interdiction de toute la classe F
• ne peut plus être proposé à la location s’il est en dessous de ce seuil de décence.

Les seuils chiffrés et leurs évolutions sont consultables sur service-public.fr – logement décent.

Travaux indispensables pour conserver la possibilité de louer

Pour un logement F, la priorité est de viser au minimum la classe E (voire D) avant 2028. En 2026, cela suppose souvent :

• une amélioration de l’isolation (combles, murs, plancher bas, éventuellement fenêtres)
• le remplacement des systèmes de chauffage très énergivores (convecteurs anciens, chaudière fioul vétuste, etc.)
• une ventilation adaptée pour garantir un bon renouvellement d’air tout en limitant les déperditions.

Exemple : un T3 de 65 m² en F dans un immeuble des années 60 :

• isolation des combles de la copropriété + remplacement des fenêtres simple vitrage + chaudière gaz condensation individuelle
• gains typiques : passage de F à D ou E, selon la configuration, ce qui permet de sécuriser la location au-delà de 2028.

Sanctions en cas de non-respect des futures interdictions

Le risque principal pour le bailleur qui loue un logement indécent énergétiquement est :

• l’obligation de réaliser les travaux sous injonction
• une possible réduction de loyer décidée par le juge
• la suspension du droit de percevoir un loyer tant que le logement n’est pas remis en conformité dans certains cas
• le remboursement d’une partie des loyers si la tromperie sur la performance énergétique est caractérisée (DPE erroné ou mensonger).

À ces risques juridiques directs s’ajoutent des conséquences patrimoniales : difficulté croissante de revente, dépréciation du bien, vacance locative forcée.

Dérogations et cas particuliers pour les logements mal classés

Logements concernés par des impossibilités techniques ou architecturales

Certaines situations peuvent rendre les travaux de rénovation énergétique difficiles ou impossibles :

• bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques
• immeubles situés dans un secteur sauvegardé avec contraintes fortes sur les façades
• contraintes structurelles empêchant certaines isolations par l’extérieur.

Les textes prévoient parfois des dérogations limitées ou des aménagements lorsque le propriétaire peut démontrer :

• une impossibilité technique avérée
• un coût manifestement disproportionné au regard de la valeur du bien.

Ces cas sont appréciés strictement. Il est prudent de s’appuyer sur des avis techniques et, si besoin, de se faire accompagner par un professionnel ou un juriste.

Cas des petites surfaces, copropriétés et logements classés

Les petites surfaces (studios, chambres) sont souvent pénalisées par le DPE, car les consommations sont rapportées à une faible surface. Parallèlement, dans une copropriété :

• les décisions d’isolation des façades ou de la toiture relèvent de l’assemblée générale
• un copropriétaire bailleur peut être bloqué si la collectivité refuse ou reporte des travaux indispensables.

Dans ces cas, il reste possible d’agir sur :

• les éléments privatifs (fenêtres privatives, chauffage individuel, ventilation)
• des travaux complémentaires (isolation intérieure partielle) quand ils sont techniquement possibles.

Conséquences en cas de vente d’un logement DPE F ou G

En cas de vente d’un logement classé F ou G, le vendeur doit :

• fournir un DPE à jour
• faire réaliser un audit énergétique réglementaire (pour les maisons individuelles et certains lots de copropriété en monopropriété), qui propose des scénarios de travaux, leurs coûts estimés et les gains en classes DPE.

L’acquéreur est ainsi pleinement informé du statut de « passoire thermique » et des travaux à prévoir pour continuer à louer dans le futur. Un bien F ou G se vend généralement avec une décote, mais peut intéresser des investisseurs prêts à réaliser des travaux pour valoriser le bien.

Stratégies pour sortir du DPE F avant l’interdiction de location

Audit énergétique et priorisation des travaux

Avant de lancer des travaux importants, il est recommandé de :

• faire réaliser un audit énergétique par un professionnel qualifié
• identifier les postes les plus performants en termes de gain de classes (isolation, chauffage, ventilation)
• établir un plan de travaux phasé, adapté au budget disponible et au calendrier locatif.

L’audit indique souvent plusieurs scénarios :

• un scénario « minimal » pour sortir du statut de passoire (passage F→E)
• un scénario « performant » pour viser D ou C
• un scénario « ambitieux » pour atteindre les meilleures classes à long terme.

Travaux types pour passer de F à E ou mieux

Dans la plupart des cas, un passage de F à E (ou D) peut être obtenu par une combinaison de :

• travaux d’isolation (toiture, murs, plancher)
• remplacement du système de chauffage et, si nécessaire, de la production d’eau chaude
• amélioration de la ventilation pour éviter les pathologies (humidité, moisissures) qui peuvent aussi poser problème au titre de la décence.

Impact des travaux sur le loyer et la valeur du bien

Les travaux de rénovation énergétique ont plusieurs effets :

• ils permettent de continuer à louer légalement après les échéances de 2028 et 2034
• ils peuvent, dans les zones où la réglementation le permet, justifier une légère revalorisation du loyer (logement plus confortable, charges réduites)
• ils améliorent la valeur de revente et la liquidité du bien sur le marché.

Dans les zones d’encadrement des loyers ou très réglementées, les marges de revalorisation restent toutefois limitées. Le calcul de rentabilité doit intégrer les aides publiques, la fiscalité des travaux et la sécurisation à long terme du patrimoine.

Isolation et gains habituels sur le DPE

Isolation (murs, combles, planchers) :

• isoler les combles perdus est souvent l’intervention la plus rentable : coût modéré, gain rapide de plusieurs dizaines de kWh/m²/an
• l’isolation des murs (par l’extérieur ou l’intérieur selon la configuration) permet souvent de gagner 1 à 2 classes DPE sur des logements très dégradés
• l’isolation du plancher bas est particulièrement utile pour les appartements ou maisons au-dessus de caves, garages ou locaux non chauffés.

Chauffage, eau chaude, ventilation et traitement des ponts thermiques

Chauffage et eau chaude :

• remplacer des convecteurs électriques anciens par des radiateurs à inertie ou une pompe à chaleur peut fortement améliorer le DPE, surtout après réforme du facteur électricité
• substituer une vieille chaudière fioul par une chaudière gaz à condensation ou une pompe à chaleur représente un gain souvent décisif
• remplacer un ballon d’eau chaude très ancien par un modèle performant (voire thermodynamique) réduit la consommation.

Ventilation et ponts thermiques :

• une ventilation mécanique contrôlée (VMC) bien dimensionnée limite les pertes tout en assurant un air sain
• le traitement de certains ponts thermiques (menuiseries, jonctions planchers/murs) complète utilement l’isolation principale.

Aides financières disponibles pour rénover un logement DPE F avant 2028

MaPrimeRénov’ et MaPrimeRénov’ Copropriétés

MaPrimeRénov’ est une aide gérée par l’Anah, accessible aux propriétaires occupants et, sous certaines conditions, aux propriétaires bailleurs. Elle finance une part des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation, etc.).

Pour les logements en copropriété, le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés permet de subventionner des travaux collectifs (isolation de façade, toiture…).

Les montants dépendent notamment :

• des revenus (profil du propriétaire ou de l’occupant)
• du type de travaux
• du gain énergétique obtenu (sortie de la catégorie F/G souvent encouragée).

Les conditions, plafonds et démarches sont détaillés sur maprimerenov.gouv.fr.

Éco-prêt à taux zéro et financements bancaires

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts d’emprunt, dans la limite de plafonds définis par décret. Il est accessible aux propriétaires bailleurs, sous conditions de nature de travaux et de performance visée.

De nombreuses banques proposent également :

• des prêts travaux « verts »
• des solutions de regroupement de crédit incluant un bouquet de rénovation.

Le cumul avec MaPrimeRénov’ est possible sous certaines conditions, décrites sur service-public.fr – éco-PTZ.

Certificats d’économies d’énergie et primes des fournisseurs

Les certificats d’économies d’énergie (CEE) donnent droit à des primes versées par les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul, carburant, etc.) pour certains travaux standardisés :

• isolation de combles et toitures
• isolation de planchers bas
• remplacement de chaudières
• installation de pompes à chaleur, etc.

Ces primes peuvent se cumuler avec MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ, dans la limite de plafonds globaux. Les conditions exactes (notamment recours à des professionnels RGE) sont à vérifier auprès de chaque opérateur et sur ecologie.gouv.fr.

Cumul des aides et reste à charge pour le bailleur

Dans de nombreux cas, un propriétaire bailleur peut :

• cumuler MaPrimeRénov’ (ou MaPrimeRénov’ Copropriétés), CEE, éco-PTZ et, parfois, des aides locales (région, département, métropole)
• déduire fiscalement une partie des travaux de ses revenus fonciers (régime réel).

Malgré ces soutiens, le reste à charge peut demeurer significatif, en particulier pour les logements très dégradés ou pour les bailleurs déjà fortement endettés. Un plan de financement réaliste, intégré à la stratégie patrimoniale globale, est indispensable.

Questions fréquentes sur l’interdiction de location des logements DPE F, G et E

Les logements DPE F et G peuvent-ils encore être loués en 2026 ?

En 2026, un logement classé F ou G peut encore être loué sous plusieurs réserves :

• il ne doit pas dépasser les seuils de consommation qui le rendent déjà indécent énergétiquement au sens des décrets
• il ne doit pas faire partie des G déjà frappés d’interdiction de nouvelle location depuis 2023/2025
• un DPE à jour doit attester de la classe, et le bail doit annexer ce document.

Les F restent globalement louables en 2026, contrairement à une partie des G. Cependant, la date du 1er janvier 2028 approche : à cette échéance, les F ne pourront plus être loués s’ils ne respectent pas la performance minimale. Il serait risqué de compter sur une simple prorogation sans travaux.

Quel DPE minimum faut-il pour louer maintenant et dans les années à venir ?

À ce jour, la loi n’impose pas encore une classe DPE A, B, C ou D comme seuil unique. La référence est la décence énergétique, qui combine :

• un seuil de consommation annuelle en énergie finale par m²
• une trajectoire d’exclusion progressive des G, puis des F, puis des E.

Concrètement :

• les G sont les plus rapidement visés par l’interdiction de location
• les F suivront en 2028
• les E sont ciblés pour 2034.

Pour sécuriser durablement un investissement locatif, viser au moins la classe D, voire C, est aujourd’hui une approche prudente.

Quels logements sont déjà interdits à la location en 2025 ?

En 2025, plusieurs catégories sont concernées :

• les logements G les plus énergivores dépassant les seuils de consommation fixés par décret, qui ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail
• plus généralement, tout logement dépassant les seuils de décence énergétique, quelle que soit l’étiquette, est réputé non décent et ne peut être reloué sans travaux
• les logements F et G font l’objet d’un gel des loyers (impossibilité d’augmenter le loyer lors de la remise en location, du renouvellement ou de la révision annuelle).

Les textes évoluant régulièrement, la vérification sur service-public.fr est indispensable pour connaître la liste exacte des logements déjà interdits.

Que risque un propriétaire qui ignore les règles d’interdiction de louer ?

Un bailleur qui continue à louer un logement indécent énergétiquement ou frappé d’interdiction de location s’expose à plusieurs risques :

• action du locataire en justice pour faire constater l’indécence du logement
• condamnation à réaliser des travaux de mise en conformité dans un délai fixé
• réduction de loyer, voire restitution d’une partie des loyers perçus
• sanctions civiles pour défaut d’information (DPE erroné ou absent, dissimulation d’une situation de passoire thermique).

Au-delà de ces risques juridiques, l’impossibilité de relouer à terme entraîne une vacance locative forcée et une perte de valeur du bien. Mieux vaut anticiper dès 2024-2026, plutôt que subir une interdiction en 2028.

Faut-il attendre la réforme du DPE 2026 avant de faire des travaux ?

Attendre la réforme peut être tentant pour voir si le logement remonte de classe grâce au nouveau facteur électricité. Toutefois :

• un logement objectivement très énergivore restera problématique, même si le DPE s’améliore légèrement sur le papier
• les carnets de commandes des entreprises se remplissent à l’approche des échéances, ce qui peut provoquer des délais et des surcoûts
• plus les travaux sont anticipés, plus il est possible de les planifier entre deux locations sans vacance prolongée.

Une approche raisonnable consiste à :

• faire un audit énergétique dès maintenant
• engager les travaux les plus rentables (isolation, chauffage) sans attendre
• éventuellement refaire le DPE après la réforme pour bénéficier de la nouvelle méthodologie.

La location saisonnière est-elle concernée par l’interdiction de louer les passoires thermiques ?

La réglementation actuelle vise principalement les locations destinées à la résidence principale du locataire (baux d’habitation classiques, loi de 1989). Les locations saisonnières ou touristiques sont, pour l’instant, partiellement en dehors du champ direct de certaines interdictions.

Cependant :

• les obligations d’information (DPE notamment) tendent à s’étendre
• des durcissements locaux peuvent intervenir (villes touristiques, métropoles)
• il serait imprudent de compter durablement sur la location saisonnière pour « contourner » la réglementation : le législateur pourrait renforcer les règles.

Pour un investisseur de long terme, l’amélioration de la performance énergétique demeure pertinente, même en location touristique.