Investisseur débutant : comment choisir sa première ville d’investissement dans un marché en crise.

Choisir sa première ville pour investir dans l’immobilier en période de crise ne se résume plus à comparer les prix au m². Avec le durcissement progressif des règles sur les passoires thermiques, la qualité du DPE de la ville et du parc immobilier local devient un critère central, au même titre que la tension locative ou la démographie.

L’objectif de cet article est d’aider les propriétaires débutants à comprendre comment intégrer le DPE dans le choix de la ville, repérer les zones à bon potentiel énergétique et éviter les pièges fréquents d’un marché chahuté. Le tout avec une méthode concrète, des exemples et des mises en garde juridiques adaptées au contexte français.

Pourquoi le DPE devient un critère décisif pour choisir une ville où investir

Rappel sur ce qu’est un bon DPE pour un investisseur locatif

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Pour un investisseur locatif, un « bon » DPE ne signifie pas forcément viser systématiquement la classe A, mais trouver un équilibre entre :

• la capacité à louer légalement et durablement le bien
• le niveau de charges pour le locataire (critère clé pour louer vite en période de crise)
• le coût et la faisabilité des travaux nécessaires pour améliorer le classement.

Concrètement, pour un premier investissement, les classes B, C et D sont généralement les plus pertinentes. Un bien en E peut rester intéressant si la ville est dynamique, si le prix tient compte des travaux et si un plan de rénovation réaliste est possible. En revanche, les biens F et G deviennent fortement risqués si la ville ne présente pas un fort potentiel de valorisation.

Définition, contenu et cadre légal du DPE sont détaillés sur le site officiel service-public.fr. Les règles peuvent évoluer, en particulier sur les seuils et les modalités de calcul : une vérification à jour est donc indispensable avant toute décision.

Conséquences de la loi Climat et Résilience sur les passoires thermiques

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d’interdiction de louer les logements les plus énergivores, avec des jalons essentiels :

• interdiction de louer les logements les plus énergivores (au-delà d’un certain seuil de consommation) dès 2025
• extension à l’ensemble des logements classés G, puis F, puis E, selon un calendrier échelonné jusqu’en 2034 (dates et seuils à vérifier sur service-public.fr car des ajustements restent possibles)
• gel des loyers pour les biens classés F et G, déjà en vigueur, dans les zones concernées.

Pour un investisseur débutant, une ville dont le parc est massivement classé F ou G implique :

• un risque juridique direct (impossibilité future de louer sans travaux)
• un risque financier fort (travaux imposés, parfois lourds, sur des biens dont la valeur peut stagner)
• une fragilisation du marché locatif local, surtout si les ménages ont peu de moyens pour absorber des hausses de loyers après travaux.

En période de crise, ces risques peuvent se cumuler avec des difficultés d’accès au crédit et une hausse du coût des travaux. C’est pourquoi la structure du DPE moyen de la ville et la politique locale de rénovation doivent être intégrées dès le choix de la commune.

Lien entre performance énergétique, valeur verte et revente du bien

La « valeur verte » désigne la valeur supplémentaire qu’un bien peut tirer de sa bonne performance énergétique, à l’achat comme à la revente. Plusieurs mécanismes sont à l’œuvre :

• les biens classés A, B ou C se vendent souvent plus vite et avec moins de négociation dans les marchés tendus
• les biens F et G supportent de plus en plus de décote, surtout dans les villes où les acheteurs sont bien informés et les banques plus prudentes
• les aides publiques à la rénovation (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, etc.) valorisent plus facilement des projets dans des villes actives sur le sujet.

En choisissant une ville engagée sur l’amélioration du parc (OPAH, programmes de rénovation de centre-ville, aides locales), un propriétaire débutant se donne plus de chances de revendre dans de bonnes conditions, même après une crise prolongée. À l’inverse, une ville en déclin démographique avec un parc très ancien mal rénové peut cumuler :

• baisse des prix
• coût de travaux élevé
• marché de revente peu liquide.

DPE et période de crise : pourquoi l’efficacité énergétique limite les risques

En contexte de crise (hausse de l’énergie, pressions sur le pouvoir d’achat, durcissement du crédit), un bon DPE devient un amortisseur de risques :

• les charges faibles attirent les ménages solvables, qui privilégient des logements économes
• le risque d’impayés se réduit lorsque la facture énergétique est maîtrisée
• un logement performant reste plus facile à louer même si la demande globale ralentit.

Exemple concret : dans une ville moyenne dynamique, un T2 classé C se louera souvent plus rapidement qu’un T2 similaire classé F, même avec un loyer légèrement supérieur, car le locataire anticipe des factures plus faibles. En crise, cette différence peut faire la frontière entre un bien loué en continu et un bien en vacance prolongée.

Conclusion pratique : pour un premier investissement, viser une ville où le parc est globalement en DPE correct (majorité de C, D, ou d’anciens E déjà rénovés) permet de limiter à la fois le risque réglementaire et le risque locatif.

Comment repérer les villes à fort potentiel DPE avant d’acheter

Croiser démographie, marché locatif et performance énergétique moyenne

Le choix d’une ville ne doit jamais se faire uniquement sur le DPE. Il convient de croiser au minimum trois axes :

• démographie : population stable ou en hausse, solde migratoire positif, présence de jeunes actifs et/ou d’étudiants (données INSEE)
• marché locatif : tension locative, délai moyen de location, part de locataires, niveau de vacance (observatoires des loyers, portails d’annonces)
• performance énergétique moyenne : proportion de logements anciens, programmes de rénovation, part de logements construits après 2000, etc.

Une ville à privilégier en période de crise cumule idéalement :

• une population qui ne baisse pas (ou très peu)
• un marché locatif actif (demande supérieure ou égale à l’offre)
• un parc immobilier qui n’est pas massivement composé de passoires thermiques, ou qui fait l’objet d’une politique de rénovation crédible.

Les données démographiques se consultent sur insee.fr. Pour la composante énergétique, les études locales (agences d’urbanisme, DDT, collectivités) donnent souvent une photographie du parc et des actions en cours.

Outils et données à consulter pour mesurer le potentiel DPE d’une ville

Avant de retenir une ville, il est utile de rassembler quelques indicateurs simples :

• âge du parc de logements : une part importante de constructions récentes (après 2000) est souvent synonyme de DPE plus favorables
• programmes de rénovation : opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH), programmes « Action Cœur de Ville », rénovations de quartiers
• volume de permis de construire récents : présence de neuf ou de rénovations lourdes, souvent mieux classés
• politiques locales : aides de la commune ou de l’intercommunalité pour les travaux énergétiques, accompagnement des propriétaires.

Ces données peuvent provenir de :

• sites des mairies et intercommunalités (rubriques urbanisme, logement, habitat)
• ANAH et programmes locaux de rénovation
• observatoires de l’habitat ou agences d’urbanisme régionales.

Il est utile également de consulter quelques annonces dans la ville ciblée : la récurrence de mentions de DPE F ou G, ou au contraire de C ou D, donne déjà un premier aperçu de la qualité globale du parc immobilier ciblé par les investisseurs.

Repérer les signaux d’alerte : quand le bon DPE ne suffit plus

Une ville peut présenter un parc immobilier plutôt performant énergétiquement, mais rester risquée pour un premier investissement. Plusieurs signaux doivent alerter :

• vacance locative élevée : annonces qui restent longtemps en ligne, nombreuses baisses de loyers, quartiers entiers avec une forte rotation
• taux de chômage local important et durable : surtout lorsqu’il dépasse nettement la moyenne nationale et que la ville dépend d’un seul secteur économique
• prix qui stagnent ou baissent depuis plusieurs années alors que la démographie est en recul
• fortes constructions neuves dans un marché déjà fragile, pouvant créer une sur-offre locative.

Exemple : une ville de l’Est avec un parc récent (beaucoup de DPE C/D) mais en déclin démographique, avec fermeture d’usines majeures, pourra offrir des prix d’achat très attractifs… mais une revente difficile, voire une vacance locative récurrente, même avec un bon DPE.

En période de crise, ces signaux priment sur la seule performance énergétique. Un bon DPE n’efface pas une demande locative structurellement faible.

Check-list express pour comparer deux villes avant d’investir

Pour trancher entre deux villes, une grille rapide peut être utilisée. Pour chaque ville, attribuer une note de 1 à 5 (5 = très favorable) sur les critères suivants :

• Évolution de la population sur 10 ans (INSEE)
• Taux de chômage local et diversité des emplois
• Demande locative (nombre de demandes par annonce, délais de location observés)
• Niveau de loyers par rapport au prix d’achat (rentabilité brute)
• Âge moyen du parc de logements
• Présence de programmes de rénovation énergétique ou de politiques locales actives
• Accès aux transports (gare, axes routiers, transports en commun)

Une ville qui obtient une note moyenne supérieure ou égale à 3,5 sur ces critères, avec un parc immobilier majoritairement en DPE C ou D (et peu de G), constitue souvent une base solide pour un premier projet, à condition de choisir le bon quartier.

Villes inattendues à privilégier pour un bon DPE

Critères de sélection d’un classement de villes à bon DPE

Pour identifier des profils de villes « inattendues » mais intéressantes, plusieurs critères peuvent être combinés :

• villes moyennes ou périphéries bien desservies, parfois peu médiatisées
• engagement clair dans la rénovation énergétique (centres anciens réhabilités, aides locales)
• parc immobilier relativement récent ou massivement rénové
• demande locative réelle (étudiants, actifs, familles) et prix encore raisonnables.

Les exemples ci-dessous décrivent des profils de villes plutôt que d’imposer une liste figée. Avant tout achat, une vérification actualisée des données (prix, DPE moyen, dynamique d’emploi) reste indispensable auprès de sources officielles et d’acteurs locaux (notaires, agences, collectivités).

Ville n°1 : profil de ville moyenne dynamique, championne de la rénovation énergétique

Profil type : ville de 50 000 à 100 000 habitants, chef-lieu de département, avec :

• un centre ancien historiquement dégradé, aujourd’hui en cours de rénovation avec aides ANAH, OPAH et programmes type « Action Cœur de Ville »
• une politique proactive de la mairie sur l’isolation des copropriétés et la restructuration des immeubles
• un hôpital ou une grande structure de santé, un pôle universitaire et une zone commerciale dynamique.

Pour un investisseur débutant, ce type de ville permet de cibler des biens anciens à prix décotés, mais dont le DPE peut être fortement amélioré grâce aux travaux subventionnés. La clé consiste à intégrer dès le départ un budget de rénovation énergétique et à vérifier l’éligibilité aux aides (MaPrimeRénov’, aides locales, etc. via maprimerenov.gouv.fr).

Ville n°2 : profil d’ancienne ville industrielle en pleine transition écologique

Profil type : ville marquée par une histoire industrielle, présentant :

• des friches reconverties en quartiers mixtes (logements, bureaux, équipements)
• une politique affirmée de rénovation énergétique des anciens logements ouvriers
• un pôle d’emplois tourné vers les énergies renouvelables, la logistique ou l’industrie verte.

Le parc ancien y est souvent bien identifié comme énergivore, avec des dispositifs de soutien à la rénovation. Les prix sont généralement attractifs, avec une demande locative d’actifs modestes à moyens. Un achat dans ce type de ville nécessite une prudence particulière sur :

• la qualité des travaux réalisés (privilégier des entreprises locales reconnues)
• la solidité de la reconversion économique (diversification des emplois, implantation durable des nouveaux secteurs).

Ville n°3 : profil de ville étudiante avec un parc récent bien classé au DPE

Profil type : ville avec université ou grandes écoles, ayant connu une vague de constructions neuves (résidences étudiantes, T1 et T2) après 2000 :

• forte proportion de logements collectifs récents en classe B, C ou D
• demande locative concentrée sur les petites surfaces
• bon niveau de desserte en transports (gare, bus, tram).

En période de crise, la demande étudiante tend à rester relativement stable, voire à augmenter. Les logements récents et bien classés au DPE sécurisent l’attractivité. Attention toutefois :

• aux risques de sur-offre de studios si trop de programmes ont été livrés en même temps
• aux évolutions de la politique de location meublée, notamment en LMNP.

Ville n°4 : profil de ville de province où les maisons offrent un excellent DPE après travaux

Profil type : petite ou moyenne ville avec une forte proportion de maisons individuelles des années 70 à 90 :

• maisons simples à rénover (isolation des combles, chauffage, menuiseries)
• potentiel de passage de D ou E à B ou C avec un bouquet de travaux cohérent
• demande locative de familles cherchant jardin et calme, notamment avec le développement du télétravail.

Dans ce profil, l’intérêt réside dans la combinaison suivante : prix d’achat modérés, forte amélioration du DPE possible, valorisation de long terme. La gestion de maisons peut être plus exigeante pour un débutant (entretien du terrain, charges plus élevées), mais la stabilité des locataires compense souvent cet effort.

Ville n°5 : profil de ville littorale qui anticipe les normes environnementales

Profil type : ville littorale ou proche du littoral :

• avec un plan d’urbanisme intégrant les enjeux climatiques (montée des eaux, risques naturels)
• ayant modernisé une partie importante de son parc (résidences secondaires rénovées, copropriétés isolées)
• combinant location saisonnière et location à l’année, selon les quartiers.

Un bon DPE y est un atout majeur pour les locataires comme pour les vacanciers, particulièrement sensibles aux charges. En crise, les marchés touristiques sont plus volatils ; basculer un bien saisonnier performant énergétiquement en location à l’année peut sécuriser les revenus, à condition de respecter la réglementation locale sur l’usage des logements.

Ville n°6 : profil de ville du Grand Ouest avec parc social et privé performant

Profil type : ville à taille humaine du Grand Ouest, historiquement moins chère que les grandes métropoles, avec :

• un parc social souvent rénové et exemplaire sur le DPE
• un parc privé récent (pavillons et petits collectifs)
• une économie appuyée sur l’agroalimentaire, la santé, les services publics.

La demande locative y est portée par des ménages stables (fonctionnaires, salariés de grands groupes locaux), recherchant des logements confortables et économes. Ce type de ville offre un bon compromis entre rendement, stabilité et performance énergétique.

Ville n°7 : profil de ville de l’Est à petits prix avec gros potentiel énergétique

Profil type : ville de l’Est ou du Nord-Est avec prix au m² très bas, mais :

• ayant lancé des plans de rénovation à grande échelle (façades, isolation, chauffage collectif modernisé)
• proposant des immeubles des années 60-80 transformables en biens de classe C ou D après travaux
• bénéficiant de nouvelles liaisons de transport (TGV, autoroutes) la connectant à de plus grands bassins d’emploi.

Ces villes présentent un fort levier de valorisation, mais demandent une étude approfondie du marché locatif : il reste essentiel de vérifier la vacance, le taux de chômage et la solidité des employeurs avant de se lancer.

Ville n°8 : profil de préfecture méconnue, exemplaire sur les rénovations

Profil type : préfecture ou sous-préfecture peu connue au niveau national, mais :

• bénéficiant de financements publics pour moderniser le centre
• ayant signé des conventions importantes avec l’ANAH
• offrant un parc de petites surfaces rénovées (T1, T2) adaptées à des jeunes actifs.

Pour un premier investissement, ce type de ville permet souvent de trouver des biens déjà rénovés, avec un DPE solide, à des prix inférieurs à ceux des métropoles, tout en conservant une base de locataires captive (administrations, justice, hôpitaux, enseignement).

Ville n°9 : profil de ville touristique où le bon DPE booste la rentabilité saisonnière

Profil type : ville touristique (montagne, mer, patrimoine) avec :

• un parc rénové de résidences secondaires basculant parfois en location saisonnière
• des logements bien isolés, chauffés efficacement (critère clé en montagne)
• une forte sensibilité des vacanciers au confort thermique.

En période de crise, la demande touristique peut fluctuer fortement. Un logement avec un bon DPE permet :

• d’attirer des occupants pendant les périodes creuses (télétravail, séjours longs)
• de réduire les charges, ce qui permet de pratiquer des prix compétitifs.

Il est toutefois indispensable de vérifier les règles locales sur la location saisonnière (déclaration, changement d’usage, quotas éventuels dans certaines communes) sur le site de la mairie et, le cas échéant, sur service-public.fr.

Ville n°10 : profil de ville périurbaine bien desservie, idéale pour un premier investissement

Profil type : couronne périurbaine d’une métropole, avec :

• gare TER ou RER permettant de rejoindre le centre en moins de 30 à 40 minutes
• beaucoup de logements récents (lotissements, petits immeubles) avec DPE correct
• demande locative forte de familles et de jeunes actifs, attirés par des loyers plus bas qu’en centre-ville.

Ces villes constituent souvent un terrain d’apprentissage idéal pour un premier investissement : le DPE est généralement satisfaisant, le marché locatif dynamique, et les prix d’achat encore accessibles. La vigilance porte principalement sur :

• l’évolution de l’offre de transport (horaires, fréquence, projets à venir)
• les risques de lotissements surabondants si la construction est trop rapide.

Stratégies pour investir dans des villes à bon DPE en période de crise

Choisir entre neuf et ancien rénové pour optimiser le DPE

Deux grandes options se présentent :

• le neuf : DPE généralement très bon (A ou B), peu de travaux à prévoir à court terme, normes récentes. En contrepartie, prix au m² plus élevés, rendements parfois plus faibles, surtout si le marché est déjà cher
• l’ancien à rénover : prix d’achat plus bas, DPE moyen ou mauvais au départ mais améliorable, forte création de valeur possible. En contrepartie, travaux à gérer, risques de dépassement de budget et de délais.

En période de crise, beaucoup de propriétaires débutants privilégient des biens déjà correctement classés (C ou D) qui ne nécessitent que des améliorations ponctuelles (éclairage, ventilation, régulation de chauffage) plutôt qu’une rénovation énergétique lourde d’un F ou G.

Attention : pour les biens en copropriété, les travaux liés aux parties communes (toiture, isolation extérieure, chaudière collective) dépendent des décisions de l’assemblée générale. Les procès-verbaux d’AG des trois dernières années doivent être étudiés pour anticiper les travaux votés ou envisagés.

Adopter des stratégies locatives résilientes

Le choix du type de location influence directement la solidité de l’investissement en crise. Quelques pistes :

• location meublée à l’année : particulièrement adaptée aux petites surfaces dans les villes étudiantes ou de jeunes actifs. Un bon DPE limite les charges, ce qui renforce l’attractivité
• colocation : intéressante dans les villes étudiantes ou les métropoles où les loyers sont élevés. Un logement bien isolé avec chauffage maîtrisé réduit les conflits entre colocataires sur les charges
• location nue de longue durée : adaptée aux familles et aux seniors, surtout dans les villes moyennes et périurbaines. Un bon DPE favorise des baux plus stables et une durée d’occupation plus longue.

En période de crise, la priorité reste la régularité des loyers et la limitation du risque d’impayés. La qualité énergétique du logement est un facteur concret de stabilité, car elle réduit la pression sur le budget global du ménage locataire.

Financer les travaux d’amélioration énergétique : aides, prêts et fiscalité

Avant d’écarter une ville ou un bien en raison d’un DPE médiocre, il convient d’étudier les leviers existants :

• MaPrimeRénov’ et autres aides nationales : sous conditions de ressources du propriétaire ou du locataire, du type de travaux et du logement. Informations à jour sur maprimerenov.gouv.fr
• éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : pour financer des travaux de rénovation énergétique, sous conditions (voir service-public.fr)
• aides locales : subventions ou prêts bonifiés des collectivités pour la rénovation énergétique, parfois cumulables avec les aides nationales
• déduction fiscale des travaux : en régime réel, les travaux d’amélioration (hors construction et agrandissement) sont déductibles des revenus fonciers (location nue) ou des revenus BIC (location meublée sous régime réel).

Les règles fiscales sont susceptibles d’évoluer. Une vérification régulière sur impots.gouv.fr ou auprès d’un professionnel (expert-comptable, conseiller fiscal) permet d’actualiser les calculs de rentabilité.

Illustration chiffrée : impact du DPE sur le cash-flow

Comparer deux scénarios simplifiés permet de comprendre l’impact du DPE sur la trésorerie mensuelle :

• Bien A : appartement en classe F, dans une ville moyennement dynamique
• Bien B : appartement comparable en classe C, dans une ville à bon potentiel DPE

Hypothèses simplifiées (hors fiscalité, hors assurance) :

• Bien A : prix d’achat 120 000 €, loyer 650 €, charges non récupérables 80 €, taxe foncière 80 €/mois, travaux à prévoir pour passer en DPE D ou C (non financés au départ)
• Bien B : prix d’achat 140 000 €, loyer 750 €, charges non récupérables 70 €, taxe foncière 90 €/mois, pas de travaux lourds immédiats.

En tenant compte d’un crédit identique en durée et taux, le bien A peut sembler plus rentable sur le papier (prix d’achat plus bas). En pratique :

• le risque de vacance est plus élevé sur le bien F
• le gel ou la limitation des loyers peut s’appliquer plus vite
• les travaux nécessaires pour conserver le droit de louer peuvent grever la trésorerie dans les premières années.

À l’inverse, le bien B, plus cher à l’achat, offre une demande plus stable, des charges plus maîtrisées pour le locataire, et un risque réglementaire limité. En période de crise, ce type de bien est souvent plus résilient.

Villes à éviter ou à surveiller malgré des prix attractifs

Villes à forte vacance locative : quand le bon DPE ne suffit plus

Certaines villes affichent des prix très bas et un parc parfois correctement classé au DPE, mais souffrent d’un problème majeur : la vacance locative chronique. Quelques indicateurs concrets :

• grand nombre d’annonces similaires, avec peu de photos ou des baisses de prix récurrentes
• délai de location qui dépasse largement deux ou trois mois pour des biens standards
• taux de logements vacants supérieurs à la moyenne nationale (données INSEE).

Dans ces villes, même un logement en classe B ou C peut rester vide longtemps si la demande n’est pas là. Pour un premier investissement, ce risque est particulièrement dangereux, car il fragilise la capacité à rembourser le crédit et à faire face aux charges.

Marchés en déclin démographique : risque de moins-value à la revente

Une ville dont la population baisse régulièrement depuis plus de dix ans cumule souvent :

• des difficultés économiques (perte d’emplois, fermetures d’usines)
• un parc immobilier surabondant
• une pression à la baisse sur les prix à la vente.

Dans ce contexte, même des logements bien classés au DPE peuvent perdre de la valeur ou être difficiles à revendre. L’enjeu pour un investisseur débutant n’est pas seulement de percevoir un loyer aujourd’hui, mais aussi de pouvoir arbitrer le bien plus tard sans subir une forte moins-value.

Cas typiques signalant des villes à fuir ou à traiter avec grande prudence

Certains profils de villes cumulent plusieurs risques :

• fort taux de chômage, dépendance à un seul gros employeur ou à un secteur très cyclique (tourisme de niche, industrie en difficulté)
• réglementation locale contraignante sur les loyers ou la location courte durée, sans tension locative suffisante pour compenser
• réputation dégradée en matière de sécurité ou de qualité de vie, ce qui dissuade les locataires solvables.

Dans ce type de ville, la stratégie de « chasse au rendement brut » est particulièrement risquée. Les prix bas ne compensent pas :

• les risques d’impayés plus élevés
• les vacances locatives
• un marché de revente très peu liquide.

Méthode rapide pour vérifier si une ville est à éviter

En une trentaine de minutes, il est possible d’effectuer un « filtre » initial :

1. Vérifier l’évolution de la population sur 10 ans (INSEE) : forte baisse = alerte.
2. Consulter le taux de chômage et la diversité des emplois (INSEE, site de la région ou de l’agglomération).
3. Observer les annonces locatives : durée de mise en ligne, nombre d’annonces similaires, niveau de loyers.
4. Regarder les prix de vente sur plusieurs années (notaires, portails immobiliers) pour voir si la ville est en décroissance régulière.
5. Identifier le profil énergétique du parc (études locales, annonces mentionnant le DPE).

Si la démographie est en baisse, le chômage élevé, les prix de vente en recul et le parc très énergivore sans politique forte de rénovation, la ville doit être écartée pour un premier investissement, même si les prix semblent très attractifs.

FAQ pour bien choisir sa première ville d’investissement avec un bon DPE

Comment savoir dans quelle ville investir en privilégiant la performance énergétique ?

La démarche consiste à combiner plusieurs sources :

• données démographiques et économiques sur insee.fr
• tension locative mesurée via les annonces (nombre de candidats par logement, délais de location constatés)
• profil énergétique du parc à travers les annonces (fréquence des DPE E, F, G) et les études locales d’habitat
• présence de programmes de rénovation ou d’aides locales.

Une ville où le parc est majoritairement en C ou D, avec une démographie stable et une demande locative réelle, constitue un terrain pertinent pour un premier investissement. Le DPE doit être analysé quartier par quartier, car les écarts peuvent être importants à l’intérieur d’une même commune.

Quelle ville a le plus de chances de prendre de la valeur avec la montée en puissance du DPE ?

Les villes les plus susceptibles de progresser sont souvent celles qui :

• présentent un déficit actuel de logements performants, mais où la demande solvable augmente (villes moyennes attractives, périphéries bien desservies)
• mettent en place des politiques ambitieuses de rénovation énergétique (programmes de réhabilitation, aides locales aux propriétaires)
• disposent d’un tissu économique diversifié et résilient.

L’évolution de la valeur dépend cependant de nombreux facteurs (taux d’intérêt, fiscalité locale, politiques nationales). Une veille régulière sur les projets urbains et les prix réels constatés par les notaires est indispensable pour affiner ce diagnostic.

Où investir en cas de crise : grande métropole, ville moyenne ou périphérie bien desservie ?

Chaque type de ville présente des atouts et des risques :

• grandes métropoles : marché locatif tendu, demande soutenue, mais prix élevés et encadrement des loyers possible. Les bons DPE y sont appréciés, mais la rentabilité peut être modeste
• villes moyennes dynamiques : souvent un bon compromis entre prix d’achat, loyers et qualité énergétique du parc. Elles bénéficient du télétravail et des politiques de revitalisation
• périphéries bien desservies : attractives pour les actifs en quête d’espace. Le DPE y est souvent correct, mais la dépendance aux transports rend essentielle l’analyse des infrastructures.

En période de crise, beaucoup de propriétaires débutants privilégient les villes moyennes et les périphéries bien connectées, avec un parc immobilier récent ou rénové, plutôt que les hypercentres très chers ou les petites villes en déclin.

Une ville à fort potentiel immobilier a-t-elle forcément un bon DPE moyen ?

Non. Certaines villes très dynamiques économiquement conservent un parc ancien et énergivore, notamment dans les centres historiques. Dans ce cas :

• la tension locative peut compenser partiellement le mauvais DPE à court terme
• les futures contraintes réglementaires peuvent rendre obligatoire une rénovation coûteuse
• la décote des logements F et G risque de s’accentuer.

À l’inverse, des villes plus modestes peuvent avoir un parc récent avec de bons DPE, mais une demande locative limitée. Le potentiel immobilier ne se résume donc ni à la seule performance énergétique, ni au seul dynamisme économique : l’analyse doit rester globale.

Comment intégrer le risque d’impayés dans le choix de la ville et du DPE ?

Le risque d’impayés augmente lorsque les locataires consacrent une part trop importante de leurs revenus au logement (loyer + charges). Un DPE médiocre se traduit souvent par des charges élevées. Pour limiter ce risque :

• privilégier les villes où les revenus des ménages sont en cohérence avec le niveau des loyers
• proposer des logements économes en énergie, réduisant le taux d’effort global des occupants
• mettre en place des garanties adaptées (caution, assurance loyers impayés) et vérifier soigneusement les dossiers.

Le DPE devient ainsi un outil de prévention des impayés, en réduisant une composante importante du budget du foyer.

Est-il pertinent d’acheter une passoire thermique dans une bonne ville pour la rénover ?

Cela peut être une stratégie intéressante, mais seulement à certaines conditions :

• acquérir le bien avec une forte décote, qui tient réellement compte du coût des travaux
• avoir un plan de financement précis des travaux (budget, aides, calendrier)
• investir dans une ville où la demande locative et le potentiel de revente sont solides.

Dans une ville fragile (démographie en baisse, vacance élevée), investir lourdement pour sortir un logement du statut de passoire thermique expose à un risque de ne pas retrouver la mise lors de la revente. Pour un premier projet, cette approche doit être maniée avec une prudence accrue.