diagnostics immobiliers obligations du bailleur droits du locataire

En France, impossible de signer un bail sérieux sans parler diagnostics immobiliers. Pour un locataire, ces documents sont bien plus qu’une formalité : ils permettent de vérifier si le logement est sain, sûr, et à quel point il va consommer en énergie. Et surtout, ils engagent juridiquement le bailleur.

Ce guide passe en revue les diagnostics immobiliers location obligations du bailleur et droits du locataire, avec un focus très concret : ce que le propriétaire doit remettre, quand, comment vérifier les documents, et quels sont les recours si quelque chose cloche après l’emménagement.

Le cadre légal des diagnostics immobiliers en location

À quoi sert le dossier de diagnostic technique (DDT) en location ?

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est un ensemble de diagnostics que le bailleur doit obligatoirement remettre au locataire lors de la signature du bail d’habitation. Objectif : informer de façon loyale sur l’état réel du logement et de ses installations principales.

Le DDT permet notamment de savoir :

• si le logement est énergivore ou performant (DPE)
• s’il existe des risques pour la santé (plomb, amiante, radon selon les cas, risques naturels…)
• si les installations gaz / électricité présentent des anomalies
• si la surface annoncée est correcte (mesurage loi Boutin)
• si le logement se trouve dans une zone à risques ou exposée au bruit des avions.

Ces diagnostics ne sont pas des simples “papiers en plus” : ils conditionnent la validité du bail, la décence du logement et peuvent déclencher des obligations de travaux pour le propriétaire.

Textes de loi de référence

Les diagnostics en location s’appuient sur plusieurs textes, principalement :

• Code de la construction et de l’habitation (CCH), notamment les articles L.126-26 et suivants, L.134-1 et suivants, R.*
• Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui a renforcé l’information du locataire et la notion de logement décent
• Loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009, qui impose la mention de la surface habitable dans le bail de résidence principale
• Code de la santé publique pour le plomb (articles L.1334-1 et suivants) et l’amiante ;
• Code de l’environnement pour l’état des risques (articles L.125-5 et R.125-23 et suivants).

Pour vérifier les règles à jour, la référence reste le site officiel service-public.fr, rubrique “Logement & urbanisme > Logement du locataire > Logement : diagnostics immobiliers”.

Logements concernés : nu, meublé, résidence principale, saisonnière, colocations

Les diagnostics concernent la quasi-totalité des locations d’habitation :

• Location nue (bail classique résidence principale) : tous les diagnostics obligatoires s’appliquent, sauf exceptions liées à l’ancienneté ou la zone du bien.
• Location meublée résidence principale : même logique, avec les mêmes diagnostics principaux (DPE, CREP, gaz, électricité, état des risques, bruit, mesurage…).
• Colocation : que le bail soit unique ou multiple, le bailleur doit fournir un DDT complet à chaque colocataire qui signe.
• Bail mobilité : là encore, c’est un bail d’habitation, donc les diagnostics de base restent exigés.
• Location saisonnière / courte durée / type Airbnb : les obligations sont un peu allégées mais certains diagnostics restent requis, notamment le DPE et l’état des risques lorsque la commune est concernée. Les règles peuvent évoluer, donc consultation des fiches dédiées sur service-public.fr est à privilégier avant mise en location.

Quand les diagnostics doivent-ils être remis au locataire ?

Les diagnostics doivent être :

• réalisés avant la mise en location, idéalement avant la publication de l’annonce pour pouvoir y afficher le DPE
• communiqués au plus tard lors de la signature du bail, en annexe du contrat (version papier ou numérique).

Un candidat locataire peut demander à consulter les diagnostics avant de s’engager. Refus, documents manquants, ou rapports manifestement périmés sont des signaux d’alerte à prendre très au sérieux.

Conséquences juridiques en cas de diagnostic manquant ou erroné

En cas d’absence, de péremption ou d’erreur grave dans un diagnostic, plusieurs issues sont possibles :

• Nullité du bail dans certains cas (par exemple, défaut d’état des risques dans les zones concernées, s’il y a préjudice)
• Réduction de loyer (notamment en cas d’erreur importante sur la surface habitable loi Boutin, au-delà de 5 %)
• Demande de dommages-intérêts devant le juge si le locataire subit un préjudice (logement beaucoup plus énergivore que présenté, risques non signalés, etc.)
• Blocage de certaines hausses de loyer (par exemple, si le logement est très énergivore, ou si certains diagnostics ne sont pas conformes).

Le locataire n’a pas besoin de prouver que le bailleur était de mauvaise foi pour agir. Le simple non-respect des diagnostics exigés par la loi peut suffire à engager la responsabilité du propriétaire.

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour une location

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est obligatoire pour toute location de logement, sauf très rares exceptions (logements occupés moins de 4 mois par an dans certains cas, bâtiments spécifiques). Il indique :

• la classe énergie (A à G) en kWh/m²/an
• la classe climat (émissions de CO₂)
• une estimation des coûts annuels d’énergie
• des recommandations de travaux.

Le DPE doit être établi selon la réglementation en vigueur (nouveau DPE opposable depuis 2021, susceptible d’évolution) et mentionné dans l’annonce. Un DPE très mauvais (F ou G) peut limiter ou interdire progressivement la location, ou empêcher certaines hausses de loyer.

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Le CREP est obligatoire pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. Il vise à repérer la présence de plomb dans les peintures.

Deux cas :

• pas de plomb ou présence sous un seuil réglementaire : la durée de validité est illimitée
• présence de plomb à des concentrations dangereuses : le CREP est valable 6 ans en location, et le bailleur peut être obligé de faire des travaux de mise en sécurité, surtout en présence d’enfants.

Un CREP défavorable ne signifie pas automatiquement interdiction de louer, mais l’absence de travaux en cas de risque avéré peut entraîner des mesures de la préfecture et des recours lourds du locataire.

Etat d’amiante pour la location

Pour les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, un diagnostic amiante existe obligatoirement dans le cadre de la propriété. Mais en location d’habitation, l’obligation de remettre un état d’amiante au locataire dépend de la réglementation et du type de bail.

Actuellement, pour un logement d’habitation classique, le diagnostic amiante n’est pas systématiquement annexé au bail comme le DPE ou le CREP, mais le bailleur doit pouvoir le présenter en cas de demande ou dans certains cas (parties communes en copropriété, travaux…). Les règles sur l’information du locataire en matière d’amiante peuvent évoluer, donc vérification sur service-public.fr est essentielle avant signature.

Etat de l’installation intérieure d’électricité

Ce diagnostic est obligatoire si l’installation électrique du logement a plus de 15 ans. Il vérifie la sécurité de l’installation (tableau électrique, prises, liaison à la terre, etc.).

Il ne vise pas à tout mettre aux normes les plus récentes, mais à repérer les anomalies dangereuses (risques d’électrocution ou d’incendie) et à recommander des travaux. Le locataire peut exiger de connaître ces anomalies pour décider s’il accepte ou non le logement en l’état.

Etat de l’installation intérieure de gaz

Même principe que pour l’électricité : ce diagnostic est obligatoire si l’installation gaz (canalisations, chaudière, chauffe-eau gaz, etc.) a plus de 15 ans. Là encore, il sert à repérer les risques d’explosion, d’intoxication au monoxyde de carbone ou d’incendie.

Dans certains cas, le rapport peut conclure à un danger grave et immédiat, ce qui impose des travaux, voire la coupure de l’installation avant relocation.

Etat des risques (ERP : risques, pollutions, sismicité, radon…)

L’état des risques et pollutions (ERP) est obligatoire si le logement se situe dans une commune faisant l’objet :

• d’un plan de prévention des risques (naturels, miniers, technologiques)
• d’un plan de prévention des risques littoraux ou zones de recul du trait de côte
• d’un classement en zone de sismicité
• d’un zonage particulier (radon, pollution des sols…).

La liste des communes concernées est disponible en préfecture ou sur le site de la préfecture. Le formulaire ERP suit un modèle officiel. Il doit être établi à partir des informations préfectorales les plus récentes.

Diagnostic bruit (état des nuisances sonores aériennes)

Si le logement se trouve dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome figurant dans un plan d’exposition au bruit (PEB), le bailleur doit fournir un état des nuisances sonores aériennes. Ce document indique la zone (A, B, C ou D) et le niveau de bruit attendu.

Ce diagnostic est distinct de l’ERP et vise spécifiquement les nuisances sonores liées aux avions. Pour savoir si la commune est concernée, il faut vérifier les documents urbanistiques locaux ou les informations préfectorales.

Mesurage loi Boutin (surface habitable)

Pour un logement loué à usage de résidence principale (nu ou meublé, hors saisonnier), le bail doit mentionner la surface habitable loi Boutin. Cette surface est définie par le CCH (articles R.111-1 et suivants) et exclut notamment :

• les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres
• les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m
• certaines dépendances (caves, garages, balcons…).

Le bailleur peut mesurer lui-même, mais en cas de doute ou pour sécuriser, il est fortement recommandé de faire intervenir un professionnel. En dessous d’un écart de 5 %, pas de recours particulier. Dès que la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle.

Autres documents à joindre au bail

En plus des diagnostics, le bail doit comprendre plusieurs documents d’information :

• la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs (décret n° 2015-1437)
• le règlement de copropriété (extraits) si le logement est en immeuble collectif, pour les règles d’usage des parties communes, poubelles, etc.
• le diagnostic assainissement non collectif si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout et dispose d’une fosse toutes eaux ou autre système autonome (selon les cas)
• le cas échéant, les diagnostics collectifs en copropriété (amiante parties communes, DPE collectif, etc.) pouvant impacter l’occupation du logement.

Diagnostics obligatoires : tableau récapitulatif par type de location

Tableau des diagnostics obligatoires pour une location nue (résidence principale)

Pour une location vide utilisée comme résidence principale, en pratique, le locataire doit retrouver au moins :

• DPE (toujours)
• CREP si le logement date d’avant 1949
• Etat des installations gaz si installation de plus de 15 ans
• Etat des installations électriques si installation de plus de 15 ans
• ERP si la commune est concernée par des risques listés
• Diagnostic bruit si le logement se situe dans un PEB d’aérodrome
• Mesurage loi Boutin (surface habitable)
• éventuellement assainissement non collectif pour une maison non raccordée au réseau public.

Tableau des diagnostics obligatoires pour une location meublée

Pour une location meublée utilisée comme résidence principale (y compris étudiant), les diagnostics sont globalement les mêmes que pour la location nue :

• DPE
• CREP si avant 1949
• gaz et électricité si installations > 15 ans
• ERP si zone à risques
• diagnostic bruit si PEB
• surface habitable loi Boutin (sauf baux saisonniers)
• assainissement non collectif si besoin.

La différence nue / meublé joue surtout sur la fiscalité et le contenu du bail, pas sur les diagnostics principaux.

Cas particulier des locations saisonnières et de courte durée

Pour une location saisonnière (type résidence de vacances, Airbnb, location courte durée non résidence principale), le régime est un peu différent :

• le DPE reste en principe applicable, mais l’affichage et certaines obligations peuvent varier selon la durée de mise à disposition et la nature du contrat
• l’ERP doit être remis si la commune est concernée (depuis la loi Climat et résilience, même pour les locations de courte durée dans les zones à risques)
• le mesurage loi Boutin n’est pas exigé car ce n’est pas un bail de résidence principale
• gaz, électricité, plomb, amiante gardent leur logique habituelle de sécurité, mais les obligations d’annexer formellement les rapports au contrat peuvent varier.

Les locations saisonnières étant très encadrées dans certaines villes (déclaration, changement d’usage, etc.), un tour sur service-public.fr et le site de la mairie avant mise en location est indispensable.

Diagnostics pour les baux mobilité, colocations et sous-location

Pour un bail mobilité (étudiant, alternant, formation…), les diagnostics sont alignés sur ceux d’un bail meublé classique résidence principale.

En colocation :

• si un bail unique : un seul DDT annexé, consulté et signé par tous les colocataires
• si baux multiples : chaque bail doit comporter un DDT complet remis à chaque colocataire.

En sous-location (autorisée uniquement avec accord écrit du bailleur dans la plupart des cas), le sous-locataire n’a pas de lien direct avec le bailleur. Toutefois, il est légitime de réclamer à minima une copie des diagnostics fournis au locataire principal, qui ne peut pas garder ces infos pour lui si elles concernent la sécurité et la salubrité du logement.

Durée de validité des diagnostics immobiliers en location

Tableau récapitulatif des durées de validité de chaque diagnostic

Les durées ci-dessous sont celles généralement admises au jour de rédaction, mais certaines peuvent évoluer :

• DPE : 10 ans (avec nuances selon la date de réalisation : certains anciens DPE ont été rendus caduques ou doivent être refaits plus tôt)
• CREP :
  • illimité si absence de plomb ou plomb sous seuil
  • 6 ans si présence de plomb à des concentrations réglementaires.
• Gaz : 6 ans pour la location
• Electricité : 6 ans pour la location
• ERP : 6 mois maximum avant la signature du bail
• Diagnostic bruit : pas de durée expressément limitée, mais doit être à jour des documents de zonage disponibles
• Mesurage loi Boutin : pas de durée légale, il reste valable tant qu’aucun travaux n’ont modifié la surface (ou qu’une erreur n’a pas été décelée).

En cas de doute, un coup d’œil sur la fiche officielle dédiée de chaque diagnostic sur service-public.fr est à privilégier, les durées pouvant être aménagées par des décrets.

Diagnostics à refaire obligatoirement : cas de travaux, vente préalable, changement de locataire

Certains événements imposent de refaire tout ou partie des diagnostics :

• Travaux importants (isolation, changement de système de chauffage, réfection complète électricité/gaz, redistribution de pièces) :
  • le DPE doit être mis à jour pour refléter la nouvelle performance
  • gaz / électricité peuvent devoir être refaits si l’installation a été modifiée de façon significative.
• Vente du logement :
  • un nouveau jeu de diagnostics “vente” est établi
  • le nouveau propriétaire doit vérifier si ces diagnostics sont réutilisables pour la location (même nature mais pas toujours la même durée, par exemple pour gaz/électricité).
• Changement de réglementation :
  • certains diagnostics peuvent être raccourcis ou rendus caducs
  • exemple : réforme du DPE rendant certains anciens DPE non opposables ou obsolètes.

Comment vérifier la date de réalisation et la validité sur les rapports ?

Chaque diagnostic comporte en général :

• une date de réalisation
• le nom et numéro de certification du diagnostiqueur
• un numéro de rapport
• le cas échéant, la date de fin de validité ou la durée légale.

Avant de signer :

• vérifier que la date de réalisation n’est pas trop ancienne au regard de la durée légale
• contrôler que l’ERP a bien moins de 6 mois
• en cas de doute, comparer avec les durées indiquées sur la fiche officielle diagnostics immobiliers en location.

Zoom sur les principaux diagnostics du bailleur

DPE : étiquette énergie, classes G et interdiction progressive de louer

Le DPE est désormais opposable : si les informations sont manifestement fausses (ex : logement classé D alors qu’il consomme comme un G), le locataire peut agir contre le bailleur, qui pourra éventuellement se retourner contre le diagnostiqueur.

Focus sur les classes F et G (“passoires énergétiques”) :

• impossibilité d’augmenter le loyer dans certaines zones tant que le logement reste en F ou G
• calendrier progressif d’interdiction de louer les pires logements (G+, puis F…), selon des dates fixées par la loi Climat et résilience
• risque de requalification en logement non décent si la performance énergétique est trop basse (article R.* du CCH sur la décence, en lien avec le DPE).

Un locataire qui découvre un DPE très mauvais après coup peut, selon les cas, demander des travaux de mise en conformité ou une révision du loyer, surtout si le bailleur n’a pas respecté les obligations légales liées à la performance énergétique minimale.

Plomb (CREP) : logements construits avant 1949, risques pour la santé

Le plomb dans les peintures peut entraîner un saturnisme, surtout chez les enfants, avec des conséquences graves et irréversibles. D’où l’importance absolue du CREP.

Concrètement pour le locataire :

• si le logement est avant 1949 et que le CREP est absent ou introuvable, grosse alerte
• si le CREP signale une présence de plomb dégradé, les travaux de mise en sécurité relèvent du bailleur, pas du locataire
• en l’absence de réaction du propriétaire, contact possible avec l’ARS (agence régionale de santé), la mairie ou le service communal d’hygiène pour déclencher un contrôle.

Amiante : bâtiments construits avant 1997, quand est-il vraiment exigé en location ?

L’amiante est surtout un sujet en cas de travaux ou de dégradation de matériaux. En bail d’habitation classique, la remise au locataire n’est pas systématiquement exigée comme pour le DPE, mais :

• le bailleur doit avoir une fiche récapitulative du Dossier Technique Amiante (DTA) pour les parties communes en copropriété
• en cas de demande, il est fortement recommandé de transmettre les informations disponibles au locataire, surtout si des matériaux amiantés sont accessibles dans le logement.

Si des travaux sont envisagés dans le logement pendant le bail, la question de l’amiante doit être très sérieusement prise en compte par le propriétaire (diagnostics spécifiques pré-travaux).

Gaz et électricité : installations de plus de 15 ans, contenu du rapport

Les diagnostics gaz et électricité listent les anomalies avec des niveaux de gravité. Le rapport indique souvent :

• les appareils ou éléments concernés (tableau électrique, prise sans terre, tuyau de gaz vétuste…)
• les risques associés
• des recommandations de travaux, parfois avec mention de danger grave et immédiat.

Pour un locataire, quelques réflexes utiles :

• repérer s’il y a des mentions de danger grave : dans ce cas, l’entrée dans les lieux sans travaux préalables peut être franchement risquée
• demander au bailleur s’il a réalisé des travaux depuis le diagnostic, et exiger une preuve (factures…)
• en cas d’incident (odeur de gaz, étincelles…), couper l’alimentation, quitter les lieux si nécessaire et prévenir immédiatement le bailleur et les services d’urgence (pompiers, GRDF, etc.).

ERP : fréquence de mise à jour et zones géographiques concernées

L’ERP doit être mis à jour tous les 6 mois maximum pour une nouvelle signature de bail. Dès qu’un nouvel arrêté préfectoral modifie les risques de la commune, l’ERP doit en tenir compte.

Il concerne notamment :

• les risques naturels (inondations, mouvements de terrain, incendies de forêt, séismes…)
• les risques technologiques (sites Seveso, installations industrielles, etc.)
• les risques miniers (anciens sites d’extraction)
• le radon dans les zones classées
• le recul du trait de côte dans certaines communes littorales.

Un locataire qui découvre un sinistre majeur (inondation récurrente par exemple) sans qu’aucune mention n’apparaisse dans l’ERP peut avoir un sérieux levier pour agir contre le bailleur.

Diagnostic bruit : logements situés dans les zones d’exposition au bruit des aérodromes

Le diagnostic bruit permet d’éviter l’effet “surprise” pour le locataire qui emménage sous un couloir aérien très fréquenté.

Pour les locataires travaillant de nuit, en télétravail ou avec de jeunes enfants, ce document est particulièrement stratégique. En cas de non remise du diagnostic alors que le logement est clairement en zone PEB, la responsabilité du bailleur peut être engagée pour défaut d’information loyale.

Spécificités selon le type de bien loué

Diagnostics pour un appartement en copropriété

En copropriété, deux niveaux coexistent :

• les diagnostics privatifs du logement (DPE individuel ou collectif, CREP, gaz, électricité, ERP, bruit…)
• les diagnostics collectifs des parties communes (amiante, DPE collectif, parfois diagnostics structurels, etc.).

Le bailleur doit annexer les diagnostics concernant le lot loué. Mais les infos collectives peuvent être mises à disposition sur demande (très utile pour évaluer globalement l’état de l’immeuble).

Diagnostics pour une maison individuelle

Pour une maison, la logique reste la même, mais avec quelques particularités possibles :

• présence d’un assainissement non collectif : diagnostic spécifique à fournir, réalisé par le SPANC (service public d’assainissement non collectif)
• éventuelles spécificités liées au terrain (glissement, zone inondable, etc.) plus marquées dans l’ERP
• installations techniques plus nombreuses (chaudière, pompe à chaleur, poêle, etc.), qui ressortent dans les diagnostics.

Diagnostics pour un logement en zone à risques (inondations, industriels, miniers…)

Dans ces zones, l’ERP est absolument central. Il doit clairement indiquer :

• le type de risque (inondation, industriel, minier…)
• les plans de prévention existants
• les consignes de sécurité en cas de sinistre.

En cas de problème grave (inondation répétée, effondrement dû à un ancien site minier), le fait que le bailleur ait négligé l’ERP ou fourni un document périmé pèse lourd en sa défaveur.

Cas des logements indécents ou impropres à l’habitation : rôle des diagnostics

Les diagnostics sont un outil important pour détecter un logement indécent :

• DPE très mauvais + absence totale de chauffage adapté
• diagnostics gaz/électricité montrant des dangers graves
• CREP révélant des peintures au plomb dégradées, particulièrement avec enfants
• ERP mentionnant des risques graves non pris en compte dans l’entretien du logement.

Un logement indécent ou insalubre peut entraîner :

• une obligation de travaux pour le bailleur
• une réduction ou suspension de loyer décidée par un juge
• dans les cas extrêmes, une interdiction de louer prononcée par l’administration.

Obligations du bailleur : ce qu’il doit faire concrètement

Choisir un diagnostiqueur certifié et assuré

Le bailleur doit obligatoirement recourir à un diagnostiqueur certifié pour les diagnostics réglementés (DPE, gaz, électricité, plomb, amiante, bruit, ERP). Sur les rapports, doivent apparaître :

• le numéro de certification
• l’organisme certificateur
• la preuve d’une assurance professionnelle.

Le locataire peut parfaitement demander ces informations et vérifier que le professionnel figure bien dans les listings officiels ou qu’il est référencé sur des plateformes sérieuses.

Planifier les diagnostics : avant l’annonce ou avant la signature du bail ?

En pratique, le bailleur a intérêt à :

• réaliser le DPE avant de publier l’annonce (obligation d’affichage de la classe énergie et climat)
• faire réaliser ou actualiser les autres diagnostics avant les visites ou au plus tard avant la signature, pour éviter de perdre un locataire sérieux en dernière minute
• anticiper la durée de validité : par exemple, refaire un ERP tous les 6 mois s’il y a beaucoup de turnover.

Intégrer les résultats dans l’annonce de location

Dans l’annonce, doivent apparaître notamment :

• la classe énergie (A à G)
• la classe climat
• une estimation des dépenses d’énergie (obligatoire selon les formats du DPE)
• éventuellement une mention si le logement est énergétiquement indécent à une date donnée, ce qui peut l’empêcher d’être loué.

Une annonce qui ne comporte aucune info DPE pour un logement d’habitation principal est généralement non conforme. Côté locataire, mieux vaut éviter de s’engager sans avoir vu le DPE.

Annexer le DDT au bail et conserver les originaux

Lors de la signature :

• le bail doit énumérer les diagnostics annexés (intitulés, dates, numéro de rapport)
• le locataire doit recevoir une copie complète de ces diagnostics (papier ou PDF)
• le bailleur conserve les originaux pour prouver sa bonne foi en cas de litige.

Une signature “à l’aveugle” sans annexes complètes est toujours risquée pour le locataire.

Mettre à jour les diagnostics en cas de travaux ou de changement de réglementation

Le bailleur doit surveiller :

• les évolutions législatives (notamment sur le DPE et les passoires thermiques)
• les travaux réalisés pouvant modifier la performance énergétique, la sécurité ou la surface habitable.

Ne pas mettre à jour un DPE après des travaux peut être pénalisant pour tout le monde : le bailleur perd un argument de valorisation, et le locataire reste sur une image faussée des charges à venir.

Droits du locataire en matière de diagnostics immobiliers

Droit à l’information complète et loyale sur l’état du logement

Le locataire a un droit fondamental à une information loyale, claire et complète sur l’état du logement. Concrètement :

• droit de consulter les diagnostics avant de signer
• droit d’obtenir un exemplaire des diagnostics annexés au bail
• droit d’interroger le bailleur sur les anomalies relevées (gaz, électricité, plomb…).

Une rétention d’information ou un maquillage des rapports peut être assimilé à un manquement grave du bailleur, voire à une manœuvre dolosive si c’est volontaire.

Accès et conservation des diagnostics annexés au bail

Une fois le bail signé, le locataire doit pouvoir :

• conserver tous les diagnostics (idéalement en version numérique)
• les utiliser en cas de litige (expertises contradictoires, action en justice, démarches auprès des services d’hygiène, etc.)
• les transmettre à un avocat, une association de locataires ou à l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) pour analyse.

Recours possibles si un diagnostic manque ou est faux

En cas de diagnostic manquant, périmé ou manifestement faux, plusieurs recours existent :

• Demande amiable au bailleur de fournir le diagnostic ou d’en refaire un conforme.
• Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter un règlement à l’amiable, notamment sur le loyer ou les travaux.
• Action en justice devant le tribunal judiciaire, avec à la clé :
  • demande de réduction de loyer
  • demande de dommages-intérêts
  • éventuellement nullité du bail pour vice du consentement ou manquement grave.

En pratique, les juges apprécient au cas par cas, en fonction du type de diagnostic manquant, du préjudice subi et de la bonne ou mauvaise foi du bailleur.

Que faire si le logement se révèle énergivore ou dangereux après l’emménagement ?

Deux scénarios fréquents :

• Logement beaucoup plus énergivore que présenté : factures d’énergie délirantes, impossibilité d’atteindre une température correcte. S’il apparaît que le DPE est erroné ou que le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique, le locataire peut :
  • mettre en demeure le bailleur de réaliser des travaux
  • saisir la CDC ou le juge pour demander une réduction de loyer et/ou des travaux
  • se faire accompagner par l’ADIL ou une association de locataires.
• Logement dangereux (gaz, électricité, plomb, risques structurels) :
  • alerte immédiate du bailleur par écrit (recommandé si possible)
  • contact des services compétents : mairie, service d’hygiène, ARS, pompiers en cas de risque grave
  • à terme, possibilité de faire constater l’insalubrité et d’obtenir des mesures administratives (travaux imposés, relogement parfois).

Relations avec les services de contrôle : mairie, préfecture, justice, associations de locataires

En fonction de la gravité de la situation, le locataire peut se tourner vers :

• la mairie (service d’hygiène ou d’habitat indigne)
• l’ARS pour les problèmes de plomb, insalubrité, etc.
• la préfecture en cas de risques majeurs (ERP non conforme, sinistres répétés)
• la CDC pour un règlement amiable des litiges locatifs
• un tribunal judiciaire pour une action plus lourde
• les ADIL et associations de locataires pour un accompagnement juridique gratuit et neutre.

Prix, prise en charge et responsabilité des diagnostics

Combien coûtent les diagnostics pour une location ?

Les prix varient selon :

• la surface du logement
• la localisation
• le nombre de diagnostics à réaliser.

À titre indicatif (ordre de grandeur, non contractuel) :

• DPE : souvent entre 100 et 200 €
• gaz ou électricité : 80 à 150 € chacun
• CREP : 100 à 200 € selon la taille
• ERP : parfois inclus, parfois quelques dizaines d’euros
• pack complet location : fréquemment proposé à tarif global.

Qui doit payer les diagnostics : bailleur ou locataire ?

La règle est limpide : tous les diagnostics obligatoires pour la location sont à la charge exclusive du bailleur. Le propriétaire ne peut pas :

• facturer tout ou partie des diagnostics au locataire
• intégrer une ligne “diagnostics” dans les charges récupérables.

Toute clause qui mettrait ces coûts à la charge du locataire est réputée non écrite.

Responsabilité du diagnostiqueur vs responsabilité du bailleur

En cas d’erreur dans un diagnostic :

• le diagnostiqueur peut voir sa responsabilité engagée (assurance professionnelle)
• mais le bailleur reste responsable vis-à-vis du locataire. C’est lui l’interlocuteur principal du locataire, qui n’a pas à gérer directement le diagnostiqueur.

Le bailleur peut ensuite se retourner contre le professionnel, mais cela ne prive pas le locataire de ses droits à recours contre le propriétaire.

Sanctions encourues en cas de manquement

Selon la gravité et le type de manquement :

• impossibilité de pratiquer certaines hausses de loyers
• réduction judiciaire du loyer
• dommages-intérêts pour préjudice subi
• nullité potentielle du bail dans certains cas
• responsabilité civile (voire pénale en cas d’accident grave lié à un défaut d’information ou une installation dangereuse).

Questions fréquentes sur les diagnostics obligatoires en location

Diagnostic obligatoire location : depuis quand ces obligations existent-elles ?

Les premières obligations de diagnostics datent des années 2000 (notamment DPE et plomb), mais le dispositif s’est fortement renforcé avec la loi SRU, puis la loi Boutin et la loi ALUR. Aujourd’hui, la plupart des diagnostics sont codifiés dans le Code de la construction et de l’habitation et dans le Code de l’environnement. Le périmètre exact et les modalités évoluent régulièrement, ce qui justifie de toujours vérifier sur service-public.fr avant de signer un bail.

Diagnostic amiante : est-il obligatoire pour toutes les locations et depuis quand ?

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les bâtiments construits avant 1997, mais il est surtout utilisé en cas de vente, de travaux, ou pour les parties communes en copropriété (DTA). Pour une location d’habitation, il n’est pas systématiquement annexé au bail comme le DPE ou le CREP. En revanche, le bailleur doit pouvoir prouver qu’il a respecté ses obligations de repérage et de gestion de l’amiante, et fournir sur demande les informations nécessaires au locataire, en particulier si des matériaux amiantés sont visibles ou susceptibles d’être dégradés.

Diagnostics obligatoires en location meublée : quelles différences avec la location nue ?

En pratique, il n’y a presque pas de différence sur les diagnostics entre location nue et location meublée lorsque le logement est la résidence principale du locataire :

• DPE obligatoire pour les deux
• CREP si avant 1949 pour les deux
• gaz et électricité si installations > 15 ans pour les deux
• ERP et diagnostic bruit selon la zone pour les deux
• surface habitable loi Boutin obligatoire pour les deux (hors saisonnier).

La différence se joue davantage sur le contenu du logement (meubles à fournir) et sur le régime fiscal, pas sur les diagnostics.

Diagnostics pour location saisonnière ou Airbnb : que dit la loi ?

Pour une location saisonnière, certains diagnostics restent requis :

• DPE dans la plupart des cas, sauf exceptions pour certains types de bâtiments ou d’occupation très limitée
• ERP dans les communes couvertes par des plans de risques (depuis la loi Climat et résilience, même pour les locations de courte durée)
• diagnostics de sécurité (gaz, électricité, plomb…) qui doivent exister pour le logement, même si leur communication formelle au locataire peut être moins encadrée qu’en bail classique.

Les règles étant complexes et pouvant varier selon les villes (notamment pour Airbnb), un passage par les fiches “Location saisonnière” de service-public.fr et les infos de la mairie est vivement recommandé avant signature ou mise en location.

Faut-il refaire tous les diagnostics à chaque changement de locataire ?

Non. Les diagnostics sont valables pendant leur durée légale, ce qui permet de les réutiliser pour plusieurs baux successifs tant qu’ils ne sont pas périmés. Par exemple :

• un DPE valable 10 ans peut servir pour plusieurs locations tant qu’aucun travaux significatif ne vient modifier la performance
• gaz et électricité sont utilisables pendant 6 ans
• l’ERP doit en revanche être refait ou mis à jour tous les 6 mois maximum.

Le locataire doit donc vérifier la date de chaque diagnostic plutôt que de supposer qu’ils sont récents par défaut.

Comment lire et interpréter un rapport de diagnostic avant de signer le bail ?

Quelques points clés à regarder :

• Sur le DPE : classe énergie, classe climat, estimations de consommation, recommandations de travaux. Un logement en F ou G doit alerter sur le montant des factures et sur la future réglementation (risque d’interdiction de louer).
• Sur le gaz/électricité : nombre et gravité des anomalies, présence éventuelle de mentions “danger grave et immédiat”. Plus il y a d’anomalies critiques, plus il est prudent d’exiger des travaux avant l’entrée dans les lieux.
• Sur le CREP : présence ou non de plomb dégradé, particulièrement important si des enfants vivent ou vont vivre dans le logement.
• Sur l’ERP : type de risques, historique des sinistres, consignes de sécurité éventuelles.
• Sur la surface habitable : comparer avec l’annonce et la réalité des pièces ; en cas de gros doute, un métrage par un professionnel peut être envisagé.

En cas d’hésitation, prendre le temps d’appeler l’ADIL ou une association de locataires avec les diagnostics sous les yeux permet d’y voir clair avant de s’engager.