Clauses abusives dans un bail de location : comment les repérer et les contester.

Beaucoup de baux de location contiennent encore des clauses illégales ou clairement abusives. Dans la vraie vie, ces clauses servent surtout à faire pression sur les locataires… alors qu’en droit, elles sont souvent inutiles ou inapplicables.

L’objectif de cet article : aider à repérer rapidement une clause abusive dans un bail d’habitation, comprendre ce qu’elle vaut juridiquement et voir, étape par étape, comment la contester efficacement, sans se mettre en danger sur le paiement du loyer ou la poursuite du bail.

Comprendre ce qu’est une clause abusive dans un bail locatif

Définition légale de la clause abusive en droit français

En droit français, une clause abusive est une clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur. Pour un locataire, ce cadre vient surtout du Code de la consommation (articles L212-1 et suivants) et s’applique quand le bailleur est un professionnel (agence, société, bailleur institutionnel…).

Pour les baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 ajoute des règles très protectrices : certaines clauses sont purement et simplement interdites ou « réputées non écrites », même si le locataire les a signées. Autrement dit : la signature ne suffit pas à rendre une clause illégale valable.

Différence entre clause abusive, clause interdite et clause simplement défavorable

Dans un bail, plusieurs types de clauses peuvent poser problème :

• Clause interdite / illicite : elle viole directement la loi (par exemple, obliger le locataire à payer des réparations qui sont légalement à la charge du bailleur). Elle est en principe réputée non écrite.
• Clause abusive : elle n’est pas forcément listée noir sur blanc dans la loi, mais crée un déséquilibre significatif au détriment du locataire. Le juge apprécie cela au cas par cas.
• Clause défavorable mais légale : elle n’est pas sympa pour le locataire, mais elle ne viole pas la loi ni ne crée un déséquilibre flagrant. Exemple : un préavis de 3 mois dans un bail vide hors zone tendue, c’est défavorable mais légal.

Tout ce qui est « agaçant » dans un bail n’est donc pas forcément contestable. L’analyse juridique fine reste indispensable, surtout pour les clauses qui ne sont pas expressément interdites.

Clauses « noires » et clauses « grises » : ce que cela change pour le locataire

En matière de clauses abusives, la réglementation (et la Commission des clauses abusives) distingue :

• Clauses dites « noires » : réputées abusives de manière irréfragable. Elles sont toujours abusives, aucun débat possible. Exemple : une clause qui prive le locataire de tout recours en justice.
• Clauses dites « grises » : présumées abusives, mais la présomption peut être renversée. Le bailleur peut tenter de démontrer que, dans le cas concret, il n’y a pas de déséquilibre significatif.

Pour un locataire, cela change surtout le niveau de sécurité juridique : face à une clause « noire », la contestation est généralement plus simple. Face à une clause « grise », la discussion est plus ouverte, donc le juge a plus de marge d’appréciation.

Textes de référence à connaître pour les clauses abusives

Pour contester une clause abusive, quelques textes de base sont utiles à citer :

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, notamment :
  • Article 4 : liste des clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation principale.
  • Articles 6, 7, 7-1, 7-2 : obligations respectives du bailleur et du locataire.
• Code de la consommation :
  • Article L212-1 et suivants : définition et régime des clauses abusives.
• Code civil :
  • Article 1103 : force obligatoire du contrat (à nuancer par les règles impératives des baux d’habitation).
• Décrets et arrêtés sur les charges récupérables, les réparations locatives, etc.

Les textes à jour sont consultables sur Légifrance et les synthèses pratiques sur service-public.fr.

Exemples fréquents de clauses abusives dans un bail d’habitation

Clauses portant atteinte aux droits fondamentaux du locataire

Certaines clauses touchent directement à des droits essentiels, et là, la loi est très claire. Exemples typiques :

• Interdiction d’héberger des proches : une clause qui interdit au locataire d’héberger ponctuellement un ami, un partenaire ou un membre de la famille est illicite. Le locataire a le droit d’user paisiblement des lieux (article 6 de la loi de 1989).
• Clause autorisant le bailleur à entrer dans le logement sans accord : par exemple « le bailleur pourra pénétrer dans les lieux pour vérification à tout moment ». C’est une atteinte à la vie privée, réputée non écrite.
• Interdiction totale de recevoir des visites ou horaires abusifs imposés pour recevoir des amis : souvent jugés contraires au droit de jouissance paisible.

Exemple concret : un bail prévoit que « le locataire ne pourra recevoir de personnes extérieures après 22h ». Une telle clause est quasiment impossible à justifier juridiquement pour une résidence principale.

Clauses imposant des frais ou pénalités illégales

Autre grand classique : les frais et pénalités. La loi encadre fortement ce qui peut être demandé au locataire :

• Frais d’état des lieux de sortie intégralement à la charge du locataire alors que l’entrée a été partagée et que c’est un logement d’habitation principale : il y a un encadrement strict (article 5 de la loi de 1989 et décret n°2014-890 du 1er août 2014).
• Honoraires de rédaction du bail excessifs ou entièrement à la charge du locataire : plafonds à respecter.
• Clause de pénalité automatique lourde pour un simple retard de loyer (ex : 50 € par jour de retard, ou 10 % des sommes dues) : souvent regardée comme abusive ou disproportionnée.
• Frais d’envoi de quittances : la quittance est gratuite (article 21 de la loi de 1989).

Exemple : un bail prévoit « tout retard de paiement donnera lieu à une pénalité de 100 € par mois de retard ». Selon les montants, la pénalité a de grandes chances d’être jugée abusive ou partiellement annulée.

Clauses qui restreignent abusivement l’usage du logement

Le bailleur ne peut pas transformer le logement en quasi-hôtel avec un règlement interne délirant. Clauses suspectes :

• Interdiction d’utiliser certaines pièces à sa guise (par exemple « la seconde chambre ne peut être occupée que comme bureau »).
• Interdiction générale d’exercer toute activité professionnelle, même si l’activité ne gêne pas l’immeuble et respecte la loi (travail de bureau sans réception de clientèle, par exemple).
• Interdiction d’installer un lave-linge, lave-vaisselle ou certains équipements, sans justification technique ou de sécurité.

À l’inverse, des règles raisonnables liées à la sécurité ou aux règles de copropriété (bruit, parties communes) peuvent être valables.

Clauses résolutoires et clauses pénales disproportionnées

La clause résolutoire permet de prévoir la résiliation automatique du bail en cas de manquement grave (souvent : loyers impayés, défaut d’assurance, troubles de voisinage). Elle est encadrée :

• Elle ne peut viser que certains motifs précis (article 24 de la loi de 1989). Une clause qui prévoit la résiliation pour des motifs vagues « comportement inadapté », « manque de courtoisie »… est très discutable.
• Le juge garde le pouvoir d’apprécier la situation, d’accorder des délais, de ne pas prononcer la résiliation.

Concernant les clauses pénales (pénalités financières en cas de manquement), le juge peut les réduire si elles sont manifestement excessives (article 1231-5 du Code civil).

Clauses relatives aux animaux, à la sous-location et aux visiteurs

Ces sujets reviennent tout le temps dans les baux :

• Animaux : pour une résidence principale, l’interdiction totale des animaux est souvent trop large. Ce qui est admis généralement, c’est l’interdiction d’animaux dangereux (chiens catégorie 1 ou 2) ou causant des troubles sérieux. La jurisprudence reste nuancée, mais une interdiction absolue peut être remise en cause.
• Sous-location : la loi interdit en principe la sous-location sans accord écrit du bailleur (article 8 de la loi de 1989). Une clause qui reprend cette interdiction est légale. Par contre, une clause qui interdit y compris les cas expressément prévus par la loi (type logement social sous certaines conditions) peut poser problème.
• Visiteurs : le locataire peut recevoir qui il veut, tant qu’il ne transforme pas le logement en hôtel ni ne cause de troubles. Interdire toute présence prolongée d’un ami ou d’un membre de la famille est très contestable.

Clauses abusives spécifiques aux locations meublées

Les baux meublés de résidence principale sont eux aussi soumis à la loi de 1989 (article 25-3 et suivants). Attention notamment :

• Aux clauses qui veulent imposer des états des lieux ultra-simplifiés ou pas de véritable inventaire : alors que le bailleur doit fournir un logement meublé avec un minimum d’équipement (décret du 31 juillet 2015).
• Aux clauses transférant au locataire tout l’entretien ou le remplacement du mobilier, même en cas d’usure normale.
• Aux clauses qui tentent de limiter abusivement le droit au préavis d’un mois pour le locataire, droit pourtant prévu par la loi.

Repérer une clause abusive dans un bail de location

Vérifier les mentions obligatoires et les clauses interdites

Première étape : relire le bail en gardant en tête quelques questions simples :

• Les mentions obligatoires sont-elles présentes ? (identité des parties, description du logement, loyer, charges, dépôt de garantie, durée, etc.).
• Certaines clauses ressemblent-elles à celles expressément interdites par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 (par exemple, renonciation à des droits, transfert de charges illicites, limitation de la responsabilité du bailleur…) ?

Une lecture attentive, phrase par phrase, permet déjà de repérer les formulations extrêmes du genre « en toute circonstance », « sans possibilité de recours », « à la charge exclusive du locataire », etc.

Comparer le bail avec le contrat type légal

La loi impose des contrats types (décret n°2015-587 du 29 mai 2015) pour :

• Les baux vides de résidence principale.
• Les baux meublés de résidence principale.
• La colocation à bail unique.

Comparer son bail à ces modèles officiels aide à repérer les ajouts suspects : clauses pénales, restrictions excessives, transferts de charges…

Les contrats types sont disponibles sur service-public.fr et sur Légifrance.

Indices qui doivent alerter immédiatement

Quelques signaux rouges simples :

• Des clauses qui contiennent « le locataire renonce à… » (recours en justice, droit au préavis, droit à la restitution du dépôt de garantie dans les délais, etc.).
• Des clauses qui prévoient que le locataire prendra en charge tous les travaux, y compris les grosses réparations (toiture, chaudière, structure…).
• Des clauses qui obligent à payer des sommes forfaitaires floues (par exemple forfait de charges sans régularisation, frais indéterminés pour visite technique…).
• Des clauses qui fixent un tribunal compétent très éloigné du logement.

En présence de ce genre de clause, un rapide check sur des sources officielles est indispensable avant de signer.

Utiliser la liste officielle des clauses interdites

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 donne une liste de clauses réputées non écrites dans un bail d’habitation principale. Par exemple, sont interdites les clauses qui :

• Font supporter au locataire des charges, travaux ou impôts à la place du bailleur en contradiction avec la loi.
• Empêchent le locataire d’exercer des recours en justice ou lui imposent un tribunal incompétent.
• Imposent le recours obligatoire à un professionnel choisi par le bailleur pour les réparations à la charge du locataire.
• Prévoient que le locataire est responsable de tous les dommages dans l’immeuble, même sans faute.

La liste complète et commentée est consultable sur service-public.fr – Clauses abusives dans un bail d’habitation. Ce réflexe évite de réinventer la roue.

Faire relire le bail par un professionnel ou une association

En cas de doute, une relecture par un tiers compétent aide à trancher :

• ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) : conseils gratuits et neutres – coordonnées sur adil.fr.
• Associations de locataires (CLCV, CNL, CSF…) : souvent très calées sur les clauses abusives et les pratiques locales.
• Avocat ou juriste spécialisé : à privilégier pour un litige déjà en cours ou une clause vraiment borderline.

Pour une future location, faire relire le bail avant signature permet de négocier les modifications sans être déjà engagé.

Effets juridiques d’une clause abusive ou interdite

Comprendre la clause réputée non écrite

Une clause « réputée non écrite » est traitée comme si elle n’avait jamais existé dans le contrat. Concrètement :

• Le reste du bail reste valable.
• Le bailleur ne peut pas s’en prévaloir contre le locataire.
• Le locataire peut demander la restitution des sommes payées sur le fondement de cette clause (sous réserve des délais de prescription).

Cette sanction est prévue expressément par la loi pour certaines clauses (article 4 de la loi de 1989) et peut aussi résulter d’une décision de justice pour une clause abusive au sens du Code de la consommation.

Différence entre nullité du bail et inopposabilité d’une clause

Deux choses à ne pas confondre :

• Nullité du bail : le contrat est annulé, comme s’il n’avait jamais existé. C’est rare et généralement lié à des vices très graves (ex : absence de consentement, objet illicite). Cela met en danger la situation du locataire.
• Clause non écrite / inopposable : seule la clause problématique tombe, le bail continue. C’est la situation la plus fréquente pour les clauses abusives.

En pratique, contester une clause abusive vise quasiment toujours à la faire écarter, pas à faire annuler tout le bail, ce qui serait souvent défavorable au locataire.

Peut-on refuser d’appliquer une clause abusive sans décision de justice ?

Juridiquement, une clause expressément interdite par la loi est réputée non écrite de plein droit. Mais dans la pratique :

• Refuser d’appliquer une clause sans accord du bailleur ni décision du juge peut créer un conflit et conduire à une procédure (par exemple pour impayés si des sommes ne sont plus versées).
• Il est donc recommandé de :
  • Contester d’abord par écrit (lettre recommandée).
  • Si besoin, saisir un tiers (ADIL, conciliateur, commission de conciliation).
  • Et, en dernier recours, demander au juge des contentieux de la protection de constater le caractère non écrit.

Autre point clé : ne jamais arrêter de payer le loyer principal sans conseil juridique personnalisé, le risque d’action pour impayés est réel.

Impact sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Si une clause abusive concernait directement des sommes d’argent, l’impact peut être concret :

• Loyer : une clause d’indexation illégale ou imprécise peut être écartée, empêchant certaines hausses.
• Charges : une clause qui transfère des charges non récupérables sur le locataire peut permettre de réclamer un remboursement des trop-perçus, dans la limite de la prescription (5 ans pour une action personnelle en principe, article 2224 du Code civil, à vérifier au cas par cas).
• Dépôt de garantie : une clause prévoyant une retenue systématique ou des pénalités forfaitaires sur le dépôt est souvent illicite. Le locataire peut exiger la restitution intégrale sauf dégradations justifiées.

Possibilité de demander des dommages et intérêts

En plus de la suppression de la clause et de la restitution des sommes, le locataire peut parfois demander des dommages et intérêts si :

• La clause abusive lui a causé un préjudice concret (perte financière, stress, procédure infondée, etc.).
• Le bailleur a maintenu une clause manifestement illicite malgré les mises en garde.

C’est le juge qui appréciera le montant de l’indemnisation, en fonction des preuves apportées (courriers, relevés, décomptes, etc.).

Contester une clause abusive à l’amiable

Pourquoi commencer par une démarche amiable

La démarche amiable présente plusieurs avantages :

• Coût zéro ou très faible.
• Possibilité de régler rapidement le litige sans aller au tribunal.
• Bonne image en cas de procédure ultérieure : le locataire prouve qu’il a cherché à dialoguer.

En pratique, beaucoup de bailleurs ou d’agences acceptent de supprimer des clauses manifestement illégales dès qu’on les met face aux textes.

Préparer son argumentaire et ses pièces

Avant d’écrire au bailleur, quelques éléments sont à rassembler :

• Le bail complet signé (avec annexes).
• La clause litigieuse clairement identifiée (article, page, citation exacte).
• Les textes officiels pertinents (article 4 de la loi de 1989, extraits de service-public.fr, etc.).
• Le cas échéant, les justificatifs de paiements déjà effectués sur la base de cette clause (quittances, relevés, décomptes).

Comment formuler la contestation par écrit

Quelques bonnes pratiques :

• Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR).
• Rester factuel et poli, même si la clause semble choquante.
• Rappeler :
  • Les références du bail (adresse, date, noms).
  • La clause contestée (copie ou citation).
  • Les fondements juridiques de la contestation.
  • La demande précise : suppression de la clause, arrêt d’application, remboursement éventuel.

Modèle de lettre pour contester une clause abusive

Exemple de formulation à adapter :

Objet : Contestation d’une clause abusive dans le bail d’habitation

Madame, Monsieur,

Locataire du logement situé [adresse complète] depuis le [date de prise d’effet du bail], un bail d’habitation a été signé en date du [date de signature] entre [nom du bailleur] et [nom du locataire].

Après relecture de ce contrat, la clause suivante appelle mon attention : [reproduire la clause ou en rappeler l’emplacement précis].

Or, cette clause apparaît contraire aux dispositions de l’article [préciser, par exemple article 4, article 6, etc.] de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et aux informations diffusées sur le site officiel service-public.fr, en ce qu’elle [expliquer en quoi la clause est interdite ou abusive].

En conséquence, cette clause doit être réputée non écrite et ne saurait m’être opposée. Par la présente, il est demandé :

• La confirmation écrite de la non-application de cette clause pour la suite du bail ;
• Le cas échéant, la régularisation des sommes indûment perçues en application de cette clause, pour un montant provisoirement estimé à [montant] €.

Dans l’attente de votre réponse écrite dans un délai de [15 jours par exemple], il est précisé que le paiement du loyer et des charges légalement dues se poursuivra normalement.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Négocier un avenant au bail

Si le bailleur accepte, la solution la plus propre consiste à signer un avenant au bail mentionnant clairement :

• La suppression de la clause X (avec sa rédaction initiale).
• Éventuellement, les adaptations convenues (nouvelle rédaction plus conforme au droit).
• Les remboursements prévus (modalités, calendrier).

Cet avenant doit être daté et signé par les deux parties, et conservé avec le bail d’origine.

Que faire si le bailleur refuse de supprimer la clause ?

Si le bailleur conteste ou ne répond pas :

• Garder une copie du courrier et de l’AR : la traçabilité sera utile.
• Prendre rendez-vous avec l’ADIL pour un avis écrit ou un mail récapitulatif.
• Envisager la saisine d’un conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation (CDC) selon la nature du litige.

Faire intervenir un tiers pour contester une clause abusive

Saisir l’ADIL pour un avis juridique gratuit

L’ADIL est souvent le meilleur premier réflexe :

• Conseils gratuits et neutres.
• Connaissance à jour des textes et de la jurisprudence.
• Possibilité d’obtenir un avis écrit ou un mail, utile à présenter au bailleur.

Coordonnées de l’ADIL compétente : sur adil.fr.

Recourir à une association de défense des locataires

Les associations de locataires (CLCV, CNL, CSF, etc.) peuvent :

• Relire le bail.
• Proposer des courriers types adaptés.
• Parfois, accompagner en rendez-vous ou en médiation.
• Mettre en évidence des pratiques abusives répétées d’un même bailleur ou d’une même agence.

Saisir un conciliateur de justice

Le conciliateur de justice est un intervenant bénévole qui tente de rapprocher les positions :

• Saisine souvent simple (formulaire en ligne ou au tribunal judiciaire).
• Coût : en principe gratuit.
• Déroulement : convocation des parties, entretien, tentative d’accord écrit.

La conciliation ne remplace pas le juge, mais l’accord trouvé peut être homologué et avoir force exécutoire.

Commission départementale de conciliation : dans quels cas ?

La CDC intervient pour certains litiges locatifs (loyers, charges, dépôt de garantie, réparations, etc.), notamment pour les baux soumis à la loi de 1989. La contestation d’une clause abusive peut entrer dans son champ si elle a un impact sur :

• Le montant du loyer ou des charges.
• Les travaux, réparations, jouissance du logement.

La saisine est gratuite. Les coordonnées figurent sur le site de la préfecture ou sur service-public.fr.

Assurer la traçabilité des démarches amiables

Pour sécuriser la suite :

• Conserver toutes les LRAR, mails, SMS, notes d’entretien.
• Noter les dates de chaque étape (courriers envoyés, réponses, rendez-vous).
• Archiver les documents officiels utilisés (impressions de service-public.fr, avis de l’ADIL…).

Ce « dossier » sera précieux en cas de recours au juge.

Contester une clause abusive devant le juge

Quel tribunal saisir pour un litige sur une clause abusive

Pour les baux d’habitation, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection au sein du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement.

Les informations pratiques (coordonnées, formulaire, éventuelles permanences) sont disponibles sur le site du tribunal judiciaire concerné ou sur justice.fr.

Délais pour agir contre une clause abusive

Il n’existe pas un délai unique pour toutes les situations, mais en pratique :

• Pour demander la restitution de sommes versées en application d’une clause abusive, le délai de prescription est en principe de 5 ans (article 2224 du Code civil), à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits.
• Certaines situations particulières peuvent obéir à d’autres délais : un avis personnalisé reste recommandé.

Constituer le dossier pour le juge

Un dossier solide contient idéalement :

• Le bail signé et ses annexes.
• Les échanges avec le bailleur (courriers, mails, LRAR, réponses).
• Les justificatifs de paiements liés à la clause (quittances, relevés bancaires, décomptes).
• Les textes invoqués (copie d’articles de loi, extraits service-public.fr, avis ADIL, jurisprudence si possible).
• Un récapitulatif chiffré du préjudice (sommes versées, pénalités, etc.).

Déroulement de la procédure

En général :

• Dépôt d’une requête ou assignation (avec ou sans avocat selon la complexité du dossier).
• Convocation à une audience : le locataire peut expliquer sa situation, le bailleur répond.
• Le juge peut demander des documents complémentaires ou renvoyer l’affaire à une autre date si nécessaire.
• Décision (jugement) rendue après l’audience, notifiée aux parties.

Ce que le juge peut décider

Selon les cas, le juge peut :

• Déclarer la clause non écrite ou abusive et interdire son application.
• Ordonner la restitution des sommes indûment perçues (voire avec intérêts).
• Accorder des dommages et intérêts au locataire.
• Refuser la demande si, selon lui, la clause n’est pas abusive ou si les preuves sont insuffisantes.

Nullité totale du bail : une issue rare

La nullité totale du bail pour cause de clause abusive reste exceptionnelle. Le plus souvent, le juge écarte seulement la clause litigieuse. Une annulation complète poserait la question du statut du locataire dans les lieux, ce qui n’est pas forcément à son avantage.

Gérer les clauses abusives avant la signature du bail

Réagir si le futur bail contient une clause manifestement abusive

Lorsqu’une clause problématique est repérée avant la signature, la situation est plus confortable :

• Demander calmement au bailleur ou à l’agence la suppression ou la modification de la clause en s’appuyant sur les textes (impression service-public.fr à l’appui).
• Proposer une rédaction alternative plus conforme au droit.

Exemple : remplacer « le bailleur pourra entrer dans le logement à tout moment pour vérification » par « les visites et vérifications auront lieu avec l’accord du locataire et après prise de rendez-vous ».

Négocier la suppression de la clause avant d’emménager

Concrètement :

• Refuser de signer tant que la clause abusive n’est pas corrigée.
• Proposer de signer immédiatement si la clause est supprimée : cela montre que l’objectif n’est pas de compliquer la relation, mais d’avoir un bail légal.

Beaucoup de bailleurs acceptent de faire sauter une clause manifestement illégale plutôt que de perdre un bon candidat sérieux.

Signer « sous réserve » : prudence

Parfois, le bailleur refuse de modifier la clause mais presse pour une signature rapide. Certains locataires pensent alors à signer en ajoutant la mention « sous réserve de la contestation de la clause X ». Ce type de pratique est juridiquement incertain :

• La mention manuscrite n’offre pas forcément la sécurité imaginée.
• En cas de litige, le juge appréciera au cas par cas, mais la gestion peut devenir compliquée.

Il est souvent plus sage de refuser de signer tant que le texte n’est pas conforme, sauf avis personnalisé d’un professionnel.

Refuser la location : risques et alternatives

Refuser de signer un bail comportant des clauses abusives reste un droit. Les « risques » sont surtout pratiques :

• Perdre ce logement, ce qui peut être compliqué en zone tendue.
• Devoir poursuivre les recherches.

En parallèle, il est possible de :

• Signaler la situation à une association de locataires ou à l’ADIL.
• Redoubler de vigilance sur les baux proposés ensuite.

Cas pratiques de clauses typiques et arguments pour les contester

Clause interdisant toute présence d’animaux dans le logement

Formulation fréquente : « Les animaux, de quelque espèce que ce soit, sont strictement interdits dans le logement. »

Arguments possibles :

• Pour une résidence principale, une interdiction absolue est souvent jugée excessive, surtout pour les animaux ne créant pas de trouble.
• Mettre en avant le droit à une jouissance normale du logement et la possibilité de sanctionner les troubles avérés (bruits, dégâts) sans interdire par principe.

Clause prévoyant des pénalités automatiques en cas de retard de loyer

Exemple : « En cas de retard de paiement, le locataire devra verser une pénalité de 100 € par semaine de retard, indépendamment des intérêts légaux. »

Arguments :

• Une pénalité automatique et élevée peut être regardée comme disproportionnée.
• Le juge peut réduire la clause pénale si elle est excessive (article 1231-5 du Code civil).

Clause imposant le recours obligatoire à une entreprise choisie par le bailleur

Formulation type : « Le locataire devra confier toutes les réparations locatives à l’entreprise X, désignée par le bailleur. »

Problème :

• L’article 4 de la loi de 1989 interdit les clauses imposant le choix d’une entreprise au locataire pour les réparations à sa charge.
• Le locataire reste libre de choisir son professionnel, dans la limite du respect de ses obligations d’entretien.

Clause limitant les visites ou la réception de proches

Exemple : « Le locataire ne pourra recevoir de visites qu’entre 10h et 20h, et au maximum deux personnes à la fois. »

Arguments :

• Atteinte au droit de jouissance paisible.
• Le règlement de copropriété et la loi suffisent pour gérer les troubles, sans imposer des quotas de visites.

Clause imposant au locataire des travaux à la charge du bailleur

Formulation type : « Le locataire prendra à sa charge toutes les réparations, y compris celles mentionnées aux articles 606 du Code civil. »

Problème :

• Les grosses réparations (structure, toiture, murs porteurs, etc.) sont légalement à la charge du bailleur.
• Une clause qui transfère ces travaux au locataire est réputée non écrite (article 4 de la loi de 1989).

Clause fixant un tribunal incompétent ou éloigné

Exemple : « Tout litige sera porté devant le tribunal de [ville très éloignée], quel que soit le lieu de situation de l’immeuble. »

Arguments :

• En matière de baux d’habitation, le tribunal compétent est celui du lieu où est situé le logement.
• Imposer un autre tribunal constitue une clause réputée non écrite.

Spécificités selon le type de bail locatif

Bail vide de résidence principale

Le bail vide soumis à la loi de 1989 bénéficie d’une protection forte :

• Durée minimale de 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale), sauf exceptions.
• Liste claire de clauses interdites (article 4).
• Encadrement des loyers dans certaines zones tendues.

Les clauses abusives y sont particulièrement faciles à identifier grâce aux textes précis.

Bail meublé de résidence principale

Le bail meublé principal est aussi soumis à la loi de 1989 (articles 25-3 et suivants), avec quelques différences :

• Durée en principe de 1 an (ou 9 mois pour un étudiant).
• Droit au préavis d’un mois pour le locataire.
• Obligation de fournir un logement décent et meublé selon un inventaire minimal.

Les clauses abusives portent souvent sur le mobilier, les états des lieux rapides, ou des pénalités de dégradation floues.

Colocation avec bail unique ou baux multiples

En colocation, deux configurations principales :

• Bail unique : tous les colocataires signent le même bail, souvent avec une clause de solidarité. Il faut vérifier :
  • La portée exacte de cette solidarité (notamment après départ d’un colocataire).
  • Les clauses sur la répartition des charges et la restitution du dépôt.
• Baux multiples : chaque colocataire a son propre bail. Les clauses abusives peuvent viser l’interdiction de recevoir des amis, des modalités extrêmes de rotation de chambres, etc.

Bail mobilité, résidence secondaire, location saisonnière

Ces baux ne sont pas toujours soumis à la loi de 1989, ou pas de la même façon :

• Bail mobilité : régime spécifique (loi ELAN), durée limitée, pas de dépôt de garantie, mais certaines protections demeurent.
• Résidence secondaire et location saisonnière : davantage contractuels, mais le droit des clauses abusives du Code de la consommation peut quand même s’appliquer avec un bailleur professionnel.

Dans ces régimes, les clauses abusives sont plus difficiles à identifier, d’où l’intérêt d’une vérification par un professionnel ou une association.

Différence avec les baux commerciaux et professionnels

Les baux commerciaux ou professionnels obéissent à d’autres textes (Code de commerce, etc.) et ne concernent pas les locataires d’habitation. Les règles sur les clauses abusives et les clauses interdites y sont différentes. Attention à ne pas mélanger les régimes juridiques.

Prévenir les litiges liés aux clauses abusives

Vérifier systématiquement le modèle de bail utilisé

Certains modèles de bail trouvés en ligne sont obsolètes ou non conformes. Avant de signer :

• Privilégier les modèles issus de sources officielles (service-public.fr, ADIL) ou d’organismes reconnus.
• Se méfier des modèles anciens ou non datés.

Conserver tous les échanges écrits et documents

Pour éviter les galères :

• Garder une copie numérique du bail, de chaque avenant, des états des lieux.
• Archiver mails, SMS et lettres recommandées.
• Classer les quittances de loyer et les décomptes de charges.

Actualiser régulièrement ses connaissances

Le droit locatif évolue (réformes, nouveaux décrets, jurisprudence). Pour rester à jour :

• Consulter de temps en temps service-public.fr.
• Suivre les actualités de l’ADIL ou des associations de locataires.

Se faire accompagner au bon moment

Recourir à un professionnel ou à une structure spécialisée est pertinent :

• Avant la signature : pour faire corriger un bail douteux.
• En cas de litige naissant : pour ajuster la stratégie de contestation.
• Avant une procédure : pour mesurer les risques, les coûts et les chances de succès.

Check-list rapide avant de signer un bail

• Le bail est-il conforme à un contrat type légal ?
• Les charges, travaux et réparations sont-ils répartis conformément à la loi ?
• Y a-t-il des clauses de renonciation à un droit légal (préavis, recours, responsabilité du bailleur) ?
• Le bail mentionne-t-il des pénalités financières importantes ou floues ?
• Le tribunal compétent indiqué est-il bien celui du lieu du logement ?
• Des restrictions excessives sont-elles imposées pour les visites, les animaux ou les proches ?

FAQ sur les clauses abusives dans un bail de location

Puis-je arrêter de payer une somme prévue par une clause que je pense abusive ?

Suspender soi-même un paiement prévu par le bail est toujours risqué. Même si la clause semble clairement illégale, le bailleur peut :

• Considérer qu’il y a impayé.
• Engager une procédure de recouvrement ou de résiliation pour non-paiement.

Le plus prudent est de :

• Contester la clause par écrit avec des références juridiques.
• Demander à l’ADIL ou à une association de locataires un avis rapide.
• Si la somme en jeu est importante, envisager un dépôt consigné ou une action en justice plutôt qu’un arrêt unilatéral des paiements.

Mon bail contient plusieurs clauses illégales : le contrat est-il nul ?

La présence de plusieurs clauses abusives ou illicites ne rend pas automatiquement le bail nul dans son ensemble. En général :

• Chaque clause illégale est réputée non écrite.
• Le reste du bail demeure valable, sauf cas exceptionnel touchant à la validité globale du contrat.

Cette solution protège le locataire : elle lui permet de rester dans les lieux tout en écartant les clauses abusives.

Qui peut saisir la Commission des clauses abusives et à quoi sert-elle ?

La Commission des clauses abusives est une instance nationale qui :

• Analyse des contrats types utilisés par des professionnels.
• Émet des recommandations sur les clauses qu’elle juge abusives.

Elle ne règle pas les litiges individuels, mais ses travaux peuvent servir d’arguments dans une contestation. Les associations de consommateurs, les pouvoirs publics ou la commission elle-même peuvent se saisir de certains contrats.

Comment réagir face à un bailleur qui refuse toute discussion ?

Si le bailleur ferme complètement la porte :

• Conserver toutes les preuves de refus (mails, lettres, absence de réponse).
• Saisir l’ADIL pour un avis et des conseils de stratégie.
• Envisager la conciliation (conciliateur, CDC) ou, si nécessaire, le juge.

Rester calme, factuel et continuer à payer ce qui est légalement dû permet de garder une position solide en cas de contentieux.

Comment différencier une clause abusive d’une simple clause désavantageuse ?

Une clause est simplement défavorable lorsqu’elle est :

• Autorisé par la loi.
• Clairement comprise et acceptée.
• Sans déséquilibre manifestement excessif entre les droits des parties.

Elle devient abusive si elle :

• Contredit directement une règle impérative (par exemple, transfert de grosses réparations au locataire).
• Restreint de façon disproportionnée les droits du locataire (recours, jouissance normale, etc.).
• Crée un déséquilibre significatif que le locataire ne pouvait raisonnablement pas anticiper.

En cas de doute, un avis d’ADIL ou d’une association de locataires permet de trancher plus sereinement.