Clauses abusives dans un bail : comment les repérer et les faire retirer

Une clause abusive dans un bail, c’est typiquement la petite phrase planquée en bas de page qui fait payer au locataire des frais illégaux, qui l’empêche d’avoir des invités ou qui autorise le bailleur à entrer quand il veut dans le logement. Bonne nouvelle : même signée, une clause abusive peut être inopposable et supprimée.

Cet article décortique les clauses abusives dans un bail de location, explique comment les repérer concrètement, ce que la loi interdit et les démarches efficaces pour les faire retirer, que le bail soit déjà signé ou non.

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Ce qu’est vraiment une clause abusive dans un bail d’habitation

Définition juridique d’une clause abusive en bail d’habitation

En droit français, une clause est dite abusive lorsqu’elle crée, au détriment du locataire, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations du bailleur et du locataire. Cette notion vient surtout du Code de la consommation (articles L212-1 et suivants) et est appliquée aux contrats de location quand le bailleur agit comme professionnel.

Pour les baux d’habitation (résidence principale), le cadre principal est la loi du 6 juillet 1989. Certaines clauses sont :

• formellement interdites : la loi dit noir sur blanc qu’elles sont « réputées non écrites »
• susceptibles d’être abusives : le juge apprécie, au cas par cas, si la clause crée un déséquilibre.

Peu importe le titre exact de la clause ou le fait qu’elle ait été « acceptée » : si elle est contraire à une disposition impérative, ou déséquilibrée au détriment du locataire, elle peut tomber.

Différence entre clause abusive, clause interdite et bail non conforme à la loi ALUR

Dans un bail, trois situations posent problème :

• Clause interdite / illicite : la loi prévoit une liste de clauses prohibées (par exemple, article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Exemple : faire supporter au locataire des frais de relance ou de mise en demeure en cas de retard de loyer. Résultat : clause réputée non écrite, elle est censée ne jamais avoir existé.
• Clause abusive : elle n’est pas forcément listée dans la loi, mais crée un déséquilibre (montant disproportionné, obligation impossible à respecter…). Le juge apprécie au cas par cas. Exemple : pénalité de retard de 50 € par jour de retard de paiement.
• Bail non conforme à la loi ALUR : la loi ALUR impose des contrats types et des mentions obligatoires (diagnostics, surface, modalités de révision…). Si le bail ne respecte pas ce formalisme, ce n’est pas forcément une clause abusive, mais le contrat est non conforme au cadre légal.

En pratique, un bail peut cumuler : des clauses interdites, des clauses potentiellement abusives et des manques par rapport au contrat type ALUR.

Baux concernés : vide, meublé, colocation, bail mobilité, bail commercial

Les règles sur les clauses abusives / interdites concernent surtout :

• Bail vide résidence principale (loi du 6 juillet 1989)
• Bail meublé résidence principale (même loi, avec quelques spécificités)
• Colocation avec bail unique ou baux multiples, quand il s’agit d’une résidence principale
• Bail mobilité, très encadré par la loi (loi ELAN)
• Certains logements conventionnés (PLI, PLS, etc.), qui restent en gros sur le socle loi de 1989.

Le bail commercial dépend d’un autre régime (Code de commerce) et la logique « clause abusive » s’y applique différemment. Ce cas est traité plus bas, à part.

Certains contrats sont moins protégés : location saisonnière, logement de fonction, résidence secondaire… Les règles d’ordre public de la loi de 1989 s’appliquent alors beaucoup moins, et la notion de clause abusive relève davantage de l’appréciation du juge.

Le cadre légal qui encadre les clauses abusives et interdites

Équilibre bailleur/locataire et protection particulière du locataire

La loi pose un principe simple : en bail d’habitation, le locataire est considéré comme la partie faible. Du coup, une grosse partie des règles est d’ordre public. Impossible d’y déroger dans le contrat, même avec accord des deux parties.

Par exemple, sont d’ordre public :

• la répartition des grosses réparations entre bailleur et locataire (article 6 et 7 de la loi de 1989, décret n°87-712)
• les règles de congé et de préavis
• le plafond du dépôt de garantie
• les mentions obligatoires du bail et la forme du contrat type (décret n°2015-587 et n°2015-981).

Résultat : toute clause qui enlève un droit minimum au locataire ou lui impose plus que ce que la loi prévoit choque cet équilibre et peut être illicite ou abusive.

Clauses réputées non écrites : ce que ça change concrètement

Quand un texte dit qu’une clause est « réputée non écrite », cela signifie :

• la clause est censée ne jamais avoir existé
• le bail reste valable pour le reste, seule la clause tombe
• le locataire peut demander la restitution de ce qu’il a payé en application de cette clause (dans la limite des délais de prescription).

En pratique, le bailleur n’abandonne pas toujours spontanément. En cas de désaccord, il peut être nécessaire de :

• le mettre en demeure par écrit de cesser d’appliquer la clause et de rembourser le trop-perçu
• ou saisir le juge des contentieux de la protection (au sein du tribunal judiciaire) pour qu’il constate officiellement le caractère non écrit.

Important : même signée et appliquée, une clause réputée non écrite peut être contestée tant que le bail est en cours, voire pour réclamer le remboursement de sommes versées indûment (avec un délai de prescription, en général 3 ans pour les charges et loyers).

Textes de référence à connaître

Pour vérifier une clause, les principales bases sont :

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (articles 1 à 25-3 notamment)
• Loi ALUR (24 mars 2014) et ses décrets d’application, qui ont instauré les contrats types et renforcé l’encadrement
• Code civil (articles 1719 et suivants sur les obligations du bailleur, 1728 et suivants sur celles du locataire)
• Décrets sur les contrats types :
  • décret n°2015-587 du 29 mai 2015 (baux d’habitation)
  • décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (bail mobilité).
• Décret n°87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives
• Service-public.fr qui tient à jour des fiches pratiques : « Clauses interdites dans un bail d’habitation », « Répartition des charges locatives », etc.

En cas de doute sérieux, un passage par service-public.fr ou une association de locataires permet souvent de trancher rapidement.

Les bons réflexes pour repérer une clause abusive dans un bail

Comparer le bail au contrat type légal adapté

Depuis la loi ALUR, le bail d’habitation doit respecter un modèle type réglementaire. Il existe plusieurs versions :

• location vide résidence principale
• location meublée résidence principale
• colocation à bail unique
• bail mobilité.

Réflexe simple : télécharger le modèle officiel sur service-public.fr ou sur Légifrance, puis comparer son contrat :

• vérifier que les rubriques obligatoires (diagnostics, loyer, charges, dépôt de garantie, liste des annexes, etc.) sont présentes
• repérer ce qui a été ajouté dans les “conditions particulières” ou en annexe : c’est souvent là que les clauses douteuses se cachent.

Si le bail ne ressemble pas au contrat type (mise en page totalement différente, pas de rubriques, mentions manquantes), méfiance : cela augmente net le risque de clauses illicites.

Mots et formulations qui doivent alerter

Certaines tournures doivent faire tiquer immédiatement. Par exemple :

• « Le locataire prend les lieux en l’état, sans recours contre le bailleur » : peut masquer une tentative d’exclure toute responsabilité du bailleur sur les vices ou la décence du logement
• « Tous les travaux, y compris les grosses réparations, sont à la charge du locataire » : contraire à la loi
• « Le bailleur pourra pénétrer dans le logement à tout moment pour vérifier son état » : atteinte à la jouissance paisible et à la vie privée
• « Le locataire s’interdit d’héberger toute personne étrangère au foyer » : trop large, contraire à la liberté d’héberger des proches
• « En cas de retard de paiement, le locataire versera une pénalité de X euros par jour » : pénalités souvent abusives ou non prévues par la loi
• « Le locataire renonce à tout recours contre le bailleur » : typiquement illicite
• « Le présent bail est consenti pour une durée d’un an renouvelable par accord exprès du bailleur » pour un logement nu : la durée minimale légale est de 3 ans (bailleur personne physique).

Dès qu’une phrase semble “exagérée” dans un sens, qu’elle charge le locataire de tout ou qu’elle donne au bailleur un pouvoir très large, il y a un vrai signal à creuser.

Contrôler les conditions particulières et les annexes

Les clauses les plus problématiques se retrouvent très souvent :

• dans les conditions particulières ou manuscrites en fin de bail
• dans un règlement intérieur d’immeuble annexé au bail
• dans un contrat d’entretien imposé (chaudière, VMC, etc.)
• dans un avenant (par exemple, lors du renouvellement du bail).

Même si c’est manuscrit ou signé séparément, cela peut rester abusif ou illicite. L’idée qu’une clause est “négociée” ne la rend pas magique pour autant.

S’appuyer sur des outils d’analyse de bail et des check-lists

Pour ne pas tout faire à l’instinct :

• utiliser les listes de clauses interdites disponibles sur service-public.fr
• passer par une association de locataires ou de consommateurs (CLCV, CNL, UFC-Que Choisir…) qui proposent parfois des permanences gratuites pour lire le bail
• se servir de check-lists : répartition des charges, visites, travaux, pénalités, dépôt de garantie, animaux, assurance, préavis, etc.

L’idéal est de faire analyser son bail avant signature, surtout si le bailleur ou l’agence refuse de modifier des clauses manifestement déséquilibrées.

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Les clauses abusives les plus fréquentes dans les baux d’habitation

Clauses liées au loyer, aux charges et aux pénalités

Quelques exemples classiques :

• Indexation du loyer hors cadre légal : clause prévoyant une révision sur un autre indice que l’IRL (indice de référence des loyers) ou plusieurs fois par an
• Augmentation automatique en cas de travaux sans respecter la procédure prévue par la loi (accord écrit du locataire, justification, plafonds)
• Facturation de charges non récupérables : honoraires de gestion, gros travaux, taxe foncière… alors que seules les charges récupérables listées par décret (n°87-713) peuvent être imputées au locataire
• Forfait de charges déconnecté de la réalité dans un logement vide (en principe, les charges sont provisionnelles et régularisées, sauf cas particuliers comme le bail meublé étudiant en résidence)
• Pénalités de retard disproportionnées : frais fixes de 30, 50 ou 100 € par relance, en plus des intérêts légaux.

Dans beaucoup de décisions, les juges suppriment ces pénalités ou les réduisent fortement, surtout si elles s’ajoutent aux intérêts de retard déjà prévus par la loi.

Clauses abusives sur la résiliation et le congé

La loi encadre très strictement la durée du bail et les conditions de congé. Clauses douteuses fréquentes :

• imposer un préavis plus long au locataire (par exemple 4 ou 6 mois) alors que la loi prévoit 3 mois maximum, voire 1 mois dans certains cas (zone tendue, perte d’emploi, etc.)
• prévoir une résiliation automatique du bail pour des motifs vagues (« trouble quelconque », « comportement inadapté ») sans décision du juge
• permettre au bailleur de donner congé à tout moment hors des motifs légaux (reprise, vente, motif légitime et sérieux) et des délais imposés
• clause qui empêcherait le locataire de donner son congé à tout moment en respectant le préavis légal (ex. obligation de rester un an minimum).

Les clauses qui étendent les possibilités de congé du bailleur ou réduisent celles du locataire sont très souvent considérées comme illicites.

Clauses portant atteinte à l’usage du logement et à la vie privée

Le locataire a droit à une jouissance paisible du logement et au respect de sa vie privée. Attention aux clauses qui :

• interdisent tout hébergement de proches de façon générale
• interdisent de recevoir des invités ou limitent le nombre de personnes présentes sans justification
• autorisent le bailleur à visiter le logement régulièrement sans accord ou sans préavis raisonnable
• interdisent l’usage normal du logement (travailler de chez soi, exercer une activité professionnelle autorisée par la copropriété et la mairie, etc.)
• imposent un régime quasi-hôtelier dans un logement pourtant loué comme résidence principale.

Ces clauses peuvent être attaquées au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et de l’obligation de délivrer un logement paisible (article 6 de la loi de 1989, article 1719 du Code civil).

Clauses abusives sur les réparations et les travaux

La loi impose une distinction claire :

• au bailleur : gros travaux, gros entretiens, mise aux normes, maintien en état décent
• au locataire : entretien courant et menues réparations listés par le décret n°87-712 (changement de joints, entretien des sols, petites réparations…).

Clauses abusives typiques :

• « Toutes réparations, même importantes, seront à la charge du locataire » ;
• obligation de remise à neuf complète du logement en fin de bail (peintures, sols) quel que soit l’état d’origine
• obligation pour le locataire d’effectuer des travaux de mise aux normes (électricité, plomberie, chauffage)
• imposer la prise en charge de travaux structurels (toiture, façade, canalisations collectives, etc.).

Ces clauses dérogent à l’ordre public en transférant des charges lourdes du bailleur vers le locataire et sont généralement réputées non écrites.

Clauses financières abusives : dépôt, frais et garanties

Quelques exemples :

• Dépôt de garantie :
  • plus d’un mois de loyer hors charges en location vide
  • plus de deux mois de loyer hors charges en meublé
  • cumul dépôt de garantie + plusieurs mois de loyers payés d’avance, alors que la loi encadre fortement ce type de montage.
• Frais divers :
  • frais d’état des lieux à la charge exclusive du locataire au-delà du plafond légal
  • frais de rédaction du bail facturés séparément par le bailleur en plus de l’agence
  • frais de relance ou de mise en demeure automatiques en cas de retard de paiement.
• Garanties :
  • imposer à la fois une caution personnelle et une assurance loyers impayés en contradiction avec la loi, sauf exceptions (étudiants, apprentis)
  • clause qui rend la caution solidaire pour une durée illimitée ou sans mentions obligatoires.

Pour la partie financière, une vérification des plafonds et de la réglementation des frais d’agence (voir service-public.fr, rubrique “Frais à la charge du locataire”) est indispensable.

Zoom sur quelques clauses abusives très fréquentes

Clause pénale dans un bail d’habitation

Une clause pénale est une clause qui prévoit, en cas de non-respect du contrat (par exemple un retard de loyer), le paiement d’une somme forfaitaire à titre de sanction.

En bail d’habitation :

• une clause prévoyant des pénalités automatiques élevées en plus des intérêts de retard est souvent jugée abusive
• le juge peut réduire le montant d’une pénalité manifestement excessive (article 1231-5 du Code civil) ou la considérer comme non écrite.

Exemple : clause qui prévoit 10 % du loyer par jour de retard. Dans la pratique, le juge limite ces montants ou les annule.

Clause interdisant totalement les animaux dans le logement

La loi interdit en principe une interdiction générale et absolue des animaux domestiques dans un bail d’habitation (sauf animaux dangereux ou nuisance avérée). Une clause qui bannit tout animal sans nuance est souvent réputée non écrite.

En revanche, le locataire doit :

• respecter la propreté et la tranquillité de l’immeuble
• respecter la réglementation sur les chiens dangereux
• réparer d’éventuels dégâts causés par l’animal.

Une clause qui encadre raisonnablement (interdiction d’animaux dangereux, obligation d’éviter les nuisances) peut être admise. Mais une clause « zéro animal » pour un logement d’habitation principale est très discutable juridiquement.

Clause imposant une assurance spécifique ou un prestataire imposé

Le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs, mais il est libre de choisir son assureur.

Clauses problématiques :

• imposer de souscrire l’assurance habitation auprès d’une compagnie précise
• imposer un contrat d’entretien (chaudière, climatisation) auprès d’un prestataire unique, souvent lié au bailleur, sans alternative possible
• imposer une assurance complémentaire coûteuse non prévue par la loi.

Ce type de clause peut être considéré comme abusif car il limite abusivement la liberté de choix du locataire et peut générer un coût injustifié.

Clause de visite permanente ou d’entrée sans préavis

Le bailleur a un droit de visite dans certains cas (vente, relocation, travaux), mais il ne peut pas entrer quand il veut dans le logement.

Clauses abusives typiques :

• « Le bailleur pourra visiter les lieux une fois par mois pour vérifier leur état »
• « Le locataire s’engage à laisser un double des clés au bailleur »
• « Le bailleur pourra pénétrer dans les lieux en l’absence du locataire pour travaux ou contrôles ».

La loi garantit au locataire la jouissance paisible et le respect de sa vie privée. Même pour des travaux, le bailleur doit :

• prévenir à l’avance
• respecter des horaires décents
• ne pas abuser en fréquence et durée.

Clause interdisant la colocation ou l’hébergement de proches

Une clause peut encadrer l’occupation, mais pas tout interdire :

• interdire toute colocation sans nuance alors que le contrat est au nom d’une seule personne peut poser problème, surtout si la colocation ne change pas la destination du logement
• interdire de prêter ponctuellement le logement à un proche ou d’héberger de la famille est généralement trop large.

En revanche, la loi impose l’accord du bailleur pour la cessation du bail ou la sous-location (sauf cas très encadrés). Une clause interdisant toute sous-location sans autorisation écrite du bailleur est, elle, parfaitement légale.

Exemples de mauvaises conditions particulières dans un bail

Quelques cas vus dans la vraie vie :

• « Le locataire repeindra entièrement l’appartement en blanc à ses frais à la sortie, quelle que soit la couleur à l’entrée » : abusif si l’état initial des murs était correct et qu’il n’y a pas de dégradation anormale
• « En cas de départ anticipé avant 12 mois, le locataire devra verser une indemnité forfaitaire de 3 mois de loyer » : contraire au droit du locataire de donner congé à tout moment en respectant le préavis légal
• « Le locataire renonce à contester le montant des charges notifié par le bailleur » : inopposable, le locataire garde le droit de demander les justificatifs et la régularisation
• « À défaut de réponse sous 8 jours à la présente offre de renouvellement à un loyer majoré de 30 %, le locataire est réputé avoir accepté » : très discutable, le renouvellement est encadré, surtout en zone d’encadrement des loyers.

Différencier clauses obligatoires, facultatives et clauses abusives

Clauses et mentions obligatoires dans un bail de location

Certaines mentions doivent absolument figurer dans le bail (voir service-public.fr pour la liste détaillée) :

• identité des parties
• description du logement et de ses annexes
• date de prise d’effet et durée du bail
• montant du loyer, modalités de paiement et de révision
• montant du dépôt de garantie, s’il y en a un
• surface habitable
• liste des diagnostics techniques annexés (DPE, électricité/gaz, ERP, plomb selon les cas)
• éventuels travaux réalisés depuis le dernier bail
• éventuel encadrement des loyers (loyer de référence, complément de loyer le cas échéant).

L’absence de certaines de ces mentions peut entraîner des conséquences pour le bailleur (par exemple, sanction sur le loyer en cas d’erreur de surface).

Clauses facultatives admises par la loi

Tout ce qui n’est pas interdit n’est pas automatiquement abusif. Quelques exemples de clauses facultatives, mais autorisées :

• clause de révision annuelle du loyer basée sur l’IRL, à date fixe
• clause qui interdit la sous-location sans accord écrit du bailleur
• clause qui encadre l’usage du logement (par exemple, usage exclusivement d’habitation pour éviter les activités professionnelles bruyantes)
• clause qui prévoit une franchise de loyer (réduction temporaire) en cas de travaux gênants
• clause qui impose un entretien régulier de certains équipements (ramonage, chaudière) dès lors que cela reste dans la liste des réparations locatives.

L’essentiel est que ces clauses ne viennent pas réduire les droits minimums du locataire ni transférer sur lui des obligations qui reviennent légalement au bailleur.

Nouvelles clauses souvent ajoutées : ce qui passe ou pas

De plus en plus de baux contiennent :

• des clauses sur le télétravail (toléré, mais parfois encadré en cas de nuisances ou usage professionnel massif)
• des clauses liées aux équipements connectés (vidéosurveillance, détecteurs, accès domotique) : il faut respecter la vie privée
• des clauses sur les déchets et tri, en cohérence avec le règlement de copropriété
• des clauses encadrant les plateformes type Airbnb pour éviter la sous-location courte durée non autorisée.

Ces nouvelles clauses peuvent être valables tant qu’elles :

• ne vont pas contre la loi
• ne confèrent pas un pouvoir de contrôle permanent au bailleur
• ne restreignent pas de manière disproportionnée la vie privée du locataire.

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Ce que risque un bailleur qui insère une clause abusive

Effet juridique : la clause réputée non écrite

Si la clause est illicite ou abusive, l’effet principal est sa disparition juridique :

• la clause ne peut pas être opposée au locataire
• le locataire peut refuser de l’appliquer, après l’avoir formellement contestée
• le juge peut déclarer qu’elle est réputée non écrite, parfois même sans que le locataire l’ait demandé (il peut la relever d’office).

Conséquences financières possibles pour le bailleur

Si le bailleur a appliqué une clause abusive/interdite (frais, charges, pénalités…), il peut être condamné à :

• rembourser les sommes indûment perçues (charges, pénalités, loyer trop élevé, part de dépôt de garantie retenue à tort)
• payer des dommages et intérêts si le locataire démontre un préjudice (troubles, impossibilité d’usage normal du logement, frais de procédure…).

Des actions collectives sont parfois engagées par des associations de consommateurs contre des modèles de baux répétant les mêmes clauses illicites.

Impact en cas de litige ou de procédure judiciaire

Lorsqu’un litige arrive devant le juge :

• les clauses abusives ou illicites sont écartées
• le juge applique directement la loi à la place de la clause
• la présence de nombreuses clauses abusives peut jouer contre le bailleur dans l’appréciation de sa bonne foi.

Pour un bailleur, persister à appliquer une clause manifestement illégale est donc risqué, surtout si le locataire a signalé le problème par écrit.

Les démarches pour faire supprimer une clause abusive de son bail

Relire et documenter les clauses litigieuses

Première étape : identifier précisément ce qui pose problème. Concrètement :

• relire le bail et surligner les clauses suspectes
• relever les articles de loi ou fiches officielles qui démontrent le caractère illicite ou abusif (service-public.fr, loi du 6 juillet 1989, décrets)
• garder toutes les preuves de paiements effectués en application de ces clauses (relevés, quittances, factures).

Demander la modification amiable du bailleur

Ensuite, tenter l’amiable. L’idée est de :

• écrire un courrier ou un mail daté au bailleur ou à l’agence
• citer la clause concernée, la page et le paragraphe
• expliquer pourquoi elle semble illicite ou abusive, avec les textes de loi à l’appui
• demander sa suppression ou sa modification, et éventuellement la restitution des sommes déjà payées sur cette base.

Beaucoup de bailleurs ou d’agences acceptent de corriger lorsqu’ils voient que la demande est argumentée et documentée.

Passer par un conciliateur de justice ou une association

Si le dialogue bloque :

• saisir un conciliateur de justice (gratuit, via le tribunal judiciaire ou sur conciliateurs.fr)
• contacter une association de locataires ou de consommateurs, qui peut parfois écrire au bailleur ou l’assister en rendez-vous
• se rapprocher du service d’information juridique de sa mairie ou de l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement).

Une conciliation réussie peut aboutir à un accord écrit : suppression de la clause, remboursement partiel, clarification des obligations de chacun.

Saisir le juge pour faire constater la nullité ou le caractère non écrit

En dernier recours, si le bailleur refuse toujours :

• il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement
• la procédure peut se faire avec ou sans avocat (mais l’accompagnement d’un professionnel augmente les chances de succès et sécurise la démarche).

Le juge peut :

• déclarer la clause réputée non écrite ou nulle
• ordonner le remboursement des sommes perçues en application de la clause
• accorder éventuellement des dommages et intérêts.

Les délais de prescription (en général 3 ans pour les loyers, charges et accessoires) limitent le montant récupérable, donc attendre trop longtemps fait perdre des droits.

Exemples de formulations de courriers pour contester une clause abusive

Deux idées de structures de courrier (à adapter) :

• Avant signature du bail :

  « Après lecture du projet de bail que vous m’avez transmis, il apparaît que la clause “X” (page …, paragraphe …) contrevient aux dispositions de l’article … de la loi du 6 juillet 1989 / du Code civil / au décret n°… . De ce fait, cette clause est réputée non écrite / ou manifeste un caractère abusif.

  En conséquence, une signature du bail sera possible dès lors que cette clause sera supprimée ou modifiée pour se conformer au cadre légal. »

• Après signature du bail :

  « Lors de la signature de mon bail en date du …, une clause figurant à la page …, paragraphe …, prévoit que [copier la clause].

  Or cette clause est contraire aux dispositions de l’article … de la loi du 6 juillet 1989 / du Code civil / au décret n°…, et doit être réputée non écrite.

  Par la présente, il est demandé à ce que cette clause cesse d’être appliquée et à ce que les sommes versées en application de celle-ci pour la période [indiquer les dates] me soient restituées, soit la somme de … €.

  Dans l’attente d’un retour écrit de votre part sous 15 jours, et à défaut d’accord, les démarches nécessaires auprès du conciliateur de justice ou du juge compétent seront engagées. »

Cas particulier des clauses abusives dans un bail commercial

Différences entre bail d’habitation et bail commercial

Le bail commercial relève principalement du Code de commerce (articles L145-1 et suivants). Il vise un local affecté à une activité commerciale, artisanale ou industrielle, et le preneur (locataire) est considéré comme professionnel, donc en principe moins protégé.

Les grandes différences :

• liberté contractuelle plus large
• protection spécifique surtout autour du renouvellement (droit au renouvellement, indemnité d’éviction)
• la notion de clause abusive existe, mais s’appuie davantage sur le droit commun (Code civil, Code de commerce) et la jurisprudence.

Exemples de clauses potentiellement abusives en bail commercial

On rencontre par exemple :

• clause transférant tous les travaux, même structurels, au locataire, sans contrepartie
• clause de résiliation unilatérale au profit du bailleur pour des motifs très larges
• clause imposant au locataire de payer des charges et impôts normalement supportés par le bailleur (certaines taxes foncières, gros travaux) sans transparence
• clause interdisant tout recours du locataire commerçant en cas de manquement du bailleur.

Les tribunaux peuvent annuler ou neutraliser ces clauses lorsqu’elles créent un déséquilibre manifeste, mais l’analyse est plus technique que pour l’habitation.

Recours possibles pour le locataire commerçant

Un commerçant confronté à une clause manifestement excessive peut :

• tenter une renégociation amiable lors d’un renouvellement ou d’une cession
• saisir le tribunal judiciaire pour demander la nullité de la clause ou une indemnisation
• se faire accompagner par un avocat spécialisé en baux commerciaux, quasiment indispensable vu la complexité du régime.

Les contentieux en bail commercial sont plus lourds et techniques, donc mieux vaut ne pas signer à la légère et faire relire le projet par un professionnel.

FAQ sur les clauses abusives dans un bail de location

Une clause abusive est-elle valable si le bail est déjà signé ?

Une clause abusive ou illicite n’est pas validée par la signature. Si elle est contraire à la loi ou crée un déséquilibre significatif, elle peut être :

• réputée non écrite (elle disparaît du bail)
• ou annulée par le juge.

Le locataire peut la contester à tout moment pendant la durée du bail. La signature ne vaut pas renoncement à la protection accordée par la loi.

Peut-on arrêter de payer une pénalité ou un frais prévu par une clause abusive ?

Si une clause semble abusive (pénalités de retard, frais de relance, charges douteuses), la marche à suivre reste prudente :

• ne pas tout cesser de payer brutalement, au risque de créer un impayé
• écrire au bailleur pour contester par écrit la clause et les sommes réclamées, en expliquant pourquoi
• payer sous réserve si besoin (en le mentionnant par écrit), puis demander la restitution
• en cas de blocage, saisir un conciliateur ou le juge.

Couper unilatéralement un paiement important sans base solide peut mener à une procédure pour impayés, donc la contestation doit être formalisée et argumentée.

Comment vérifier si un bail est conforme à la loi ALUR ?

Pour contrôler la conformité d’un bail à la loi ALUR :

• comparer le document au modèle de bail type correspondant (vide, meublé, colocation, bail mobilité) disponible sur service-public.fr
• vérifier la présence des mentions et annexes obligatoires (diagnostics, surface, loyer de référence en zone encadrée, etc.)
• contrôler la durée du bail, le dépôt de garantie, les modalités de révision du loyer
• repérer les clauses qui ajoutent des contraintes par rapport au modèle type.

En cas de doute, un passage à l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) ou dans une association de locataires permet un check rapide et sécurisé.

Faut-il refaire entièrement le bail si une clause est abusive ?

Non, en principe seule la clause abusive ou illicite tombe. Les effets :

• le reste du bail continue à s’appliquer normalement
• la clause est réputée non écrite ou annulée
• si un avenant est signé pour la supprimer ou la modifier, cela permet juste de clarifier noir sur blanc la nouvelle version.

Refaire tout le bail n’est pas obligatoire, et souvent pas souhaitable, sauf dans le cadre d’une renégociation globale (loyer, durée, etc.).

Un bail téléchargé sur internet peut-il contenir des clauses abusives ?

Oui. Beaucoup de modèles trouvés en ligne ne sont pas mis à jour ou sont prévus pour d’autres pays ou régimes (saisonnière, commercial…). Résultats fréquents :

• absence de mentions obligatoires ALUR
• clauses sur les travaux ou les charges non conformes
• durées de bail erronées
• pénalités et frais contraires à la loi.

Avant de signer un modèle trouvé sur internet, il vaut mieux le croiser avec un contrat type officiel et, en cas de doute, demander une relecture à l’ADIL ou à une association.

Combien de temps a-t-on pour demander le remboursement de sommes payées à cause d’une clause abusive ?

Même si la clause peut être contestée tant que le bail produit ses effets, il existe des délais de prescription pour les remboursements :

• en pratique, souvent 3 ans pour les sommes liées aux loyers et charges (prescription de droit commun des créances périodiques)
• au-delà, certaines sommes peuvent être difficilement récupérables.

En cas de doute sur un volume important de paiements passés, un conseil personnalisé auprès d’un professionnel du droit ou d’une association permet de vérifier s’il reste du temps pour agir.

Une clause manuscrite est-elle forcément valable parce qu’elle a été écrite à la main ?

Non. Une clause manuscrite ou négociée individuellement peut elle aussi être abusive ou illicite si elle va contre une disposition d’ordre public ou crée un déséquilibre significatif. L’écriture à la main ne “blinde” pas juridiquement la clause.

Est-ce que le juge peut relever une clause abusive même si elle n’est pas contestée ?

Oui. Le juge peut décider de son propre chef (d’office) qu’une clause est abusive ou illicite et l’écarter. Cela arrive notamment quand il analyse un bail globalement déséquilibré, avec plusieurs clauses litigieuses.