Clause résolutoire et impayés : procédure et erreurs à éviter pour bailleurs

Un loyer impayé n’est jamais anodin pour un propriétaire. Mauvaise nouvelle : la procédure est longue, très encadrée, et les erreurs de forme peuvent obliger à tout recommencer. Bonne nouvelle : en respectant les étapes, il est possible de sécuriser à la fois la résiliation du bail et le recouvrement des sommes dues.

Ce guide détaille la procédure à suivre en cas d’impayés, le rôle central de la clause résolutoire, les délais réels avant une expulsion possible, ainsi que les erreurs classiques qui fragilisent la position d’un bailleur. Les références aux textes légaux sont données à titre indicatif et doivent être vérifiées régulièrement sur les sites officiels (notamment service-public.fr).

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Que signifie un loyer impayé et quand considère-t-on qu’il y a impayé ?

Définition juridique de l’impayé de loyer

Un impayé de loyer correspond à tout montant dû par le locataire au titre du bail et non réglé à la date convenue. Cela inclut en principe :

• le loyer mensuel hors charges ;
• les charges récupérables prévues au bail ;
• éventuellement, les accessoires prévus au contrat (stationnement, annexes…)

L’impayé peut être :

• total : aucune somme n’est versée pour le mois concerné ;
• partiel : le locataire ne paie qu’une partie de ce qu’il doit (par exemple paiement du loyer mais pas des provisions sur charges).

Moment à partir duquel un retard devient un loyer impayé

Le bail précise la date d’exigibilité (souvent le 1er ou le 5 du mois). Juridiquement, dès le lendemain de cette date, ce qui n’est pas payé devient une dette exigible. Toutefois, dans la pratique, un léger retard isolé ne justifie pas immédiatement le déclenchement de la clause résolutoire.

En matière de bail d’habitation, la clause résolutoire pour impayés vise en général :

• un défaut de paiement des loyers ou charges à l’échéance convenue ;
• et un non-paiement qui persiste malgré un commandement de payer resté infructueux pendant au moins deux mois (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Conséquences immédiates pour le bailleur et le locataire

Dès le premier impayé :

• le propriétaire subit une perte de trésorerie et doit continuer à assumer les charges (crédit, charges de copropriété, impôts…) ;
• le locataire s’expose à une procédure qui peut aboutir à la résiliation du bail, au paiement d’intérêts de retard, puis à l’expulsion.

Il est essentiel de réagir rapidement, mais sans précipitation procédurale : quelques jours de retard peuvent se régler à l’amiable, tandis qu’un défaut récurrent doit être documenté et traité selon la procédure légale.

Différence entre impayé dans un bail d’habitation et dans un bail commercial

Pour un bail d’habitation soumis à la loi de 1989 :

• règles protectrices du locataire (délais, trêve hivernale, information des organismes sociaux) ;
• clause résolutoire encadrée par l’article 24 de la loi de 1989 ;
• compétence du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.

Pour un bail commercial (article L.145-41 du Code de commerce) :

• clause résolutoire très fréquente, avec délai légal d’un mois à compter d’un commandement de payer visant la clause ;
• enjeux financiers souvent plus importants (fonds de commerce, chiffre d’affaires) ;
• régime différent notamment en cas de procédures collectives (sauvegarde, redressement, liquidation).

Premières réactions du bailleur en cas de loyer impayé

Vérifier le bail, la clause résolutoire et les garanties

Avant toute démarche formelle, il convient de relire attentivement :

• le bail signé : type de bail (vide, meublé, commercial), présence et contenu de la clause résolutoire, date d’exigibilité ;
• les garanties : caution simple ou solidaire, garantie Visale, assurance loyers impayés (GLI), garantie Action Logement, éventuels co-titulaires du bail.

Cette vérification permet de choisir la bonne stratégie : activation d’une clause résolutoire, mise en jeu d’une caution, déclaration à l’assureur, etc.

Entrer en contact à l’amiable avec le locataire

En cas de premier impayé, un contact rapide est conseillé :

• appel téléphonique ou email pour vérifier qu’il ne s’agit pas d’un simple oubli ou d’un incident ponctuel ;
• si besoin, courrier simple rappelant le montant dû, la date d’échéance et demandant une régularisation sous un délai court (8 à 15 jours).

Ces échanges doivent être conservés (copies d’emails, compte rendu écrit des appels), car ils démontrent, devant le juge ou l’assureur, la volonté de résoudre le problème à l’amiable.

Adresser une mise en demeure de payer

Si l’impayé se répète ou n’est pas régularisé :

• une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception rappelle le montant exact de la dette, le délai laissé pour payer et la possibilité de déclencher une procédure (clause résolutoire, saisine du tribunal) ;
• cette mise en demeure n’a pas les mêmes effets qu’un commandement de payer par huissier, mais constitue une étape utile et parfois exigée par certains assureurs GLI.

Attention à ne pas présenter la mise en demeure comme un « commandement de payer visant la clause résolutoire » si elle n’est pas délivrée par un commissaire de justice (ex-huissier de justice).

Informer la caution, l’assureur ou Action Logement

En présence de garanties, le retard d’information peut faire perdre des droits :

• Caution ou garant solidaire : la caution doit être informée dès le premier impayé par lettre recommandée, avec un décompte précis des sommes dues. En pratique, plus l’information est tardive, plus la dette est difficile à recouvrer.
• Assurance loyers impayés (GLI) : chaque contrat prévoit des délais et formalités de déclaration. Un non-respect de ces délais peut entraîner un refus de prise en charge.
• Garantie Visale / Action Logement : les impayés doivent également être déclarés selon une procédure encadrée. Les conditions sont détaillées sur visale.fr et actionlogement.fr.

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Fonctionnement de la clause résolutoire dans un bail de location

Définition de la clause résolutoire

La clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat si le locataire manque à certaines obligations (principalement le paiement des loyers et charges). Elle n’est jamais implicite : elle doit figurer par écrit dans le bail, de manière claire et précise.

Dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 24 encadre strictement cette clause. Dans un bail commercial, c’est l’article L.145-41 du Code de commerce qui fixe les règles.

Situations permettant de déclencher la clause résolutoire

La clause résolutoire peut viser notamment :

• le non-paiement des loyers et charges ;
• le non-versement du dépôt de garantie prévu ;
• le défaut de souscription d’une assurance multirisque habitation ;
• le non-respect d’obligations particulières (usage des lieux, sous-location interdite…).

Pour les impayés, elle ne peut jouer qu’après un commandement de payer demeuré infructueux, dans les délais légaux.

Mentions nécessaires pour une clause résolutoire valable

La clause doit :

• être écrite expressément dans le bail ;
• désigner clairement les manquements qui entraînent la résiliation (par exemple : « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges aux échéances convenues… ») ;
• respecter les règles d’ordre public (notamment l’article 24 de la loi de 1989 pour l’habitation), qui peuvent rendre certaines formulations inopposables.

Une clause trop vague ou non conforme peut être considérée comme nulle ou inapplicable par le juge, obligeant à recourir à une résiliation judiciaire classique.

Conséquences de la présence ou de l’absence de clause résolutoire

Avec clause résolutoire :

• procédure plus structurée : commandement de payer visant la clause, délai légal, acquisition automatique de la clause en l’absence de paiement ;
• mais passage devant le juge toujours obligatoire pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.

Sans clause résolutoire :

• impossibilité de s’appuyer sur un « jeu automatique » de la clause ;
• obligation de demander directement au juge la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave ;
• appréciation plus large laissée au juge, avec davantage d’aléas.

Spécificités de la clause résolutoire en bail d’habitation

Pour les baux d’habitation soumis à la loi de 1989 :

• article 24 : clause résolutoire possible en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, de non-paiement du dépôt de garantie, ou de non-souscription d’une assurance habitation ;
• obligation de recourir à un commandement de payer signifié par commissaire de justice ;
• délai d’au moins deux mois laissé au locataire pour régulariser avant acquisition de la clause.

Spécificités de la clause résolutoire en bail commercial

Pour les baux commerciaux (article L.145-41 du Code de commerce) :

• la clause résolutoire doit être mise en œuvre par un commandement de payer visant expressément la clause ;
• le commandement doit laisser au locataire un délai d’un mois pour régulariser, à peine de nullité ;
• à défaut de paiement dans ce délai, la clause est réputée acquise, sous réserve de l’appréciation du juge en cas de contestation.

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Étapes pour faire appliquer la clause résolutoire en cas d’impayés

Recourir au commandement de payer par commissaire de justice

Pour déclencher la clause résolutoire, un simple courrier recommandé ne suffit pas. Il est indispensable de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par un commissaire de justice (ancien huissier de justice).

Ce commandement doit notamment :

• reproduire le texte de la clause résolutoire ;
• indiquer précisément les sommes dues (loyers, charges, accessoires), mois par mois ;
• mentionner le délai laissé au locataire pour payer (deux mois pour un bail d’habitation, un mois pour un bail commercial) ;
• informer le locataire des aides possibles (CAF, services sociaux…) comme le prévoit la réglementation en vigueur.

Un commandement mal rédigé ou imprécis peut être contesté et annule tout l’effet de la clause résolutoire, obligeant à recommencer la procédure.

Délais laissés au locataire pour régulariser sa dette

À compter de la signification du commandement :

• Bail d’habitation : délai légal minimal de deux mois (article 24 de la loi de 1989). Pendant ce délai, le locataire peut payer tout ou partie de sa dette, demander des aides, négocier un plan d’apurement.
• Bail commercial : délai d’un mois (article L.145-41 du Code de commerce). Le non-respect de ce délai dans l’acte de commandement est lourdement sanctionné.

Effet du paiement intégral dans le délai

Si le locataire règle intégralement les sommes dues dans le délai du commandement :

• la clause résolutoire ne peut plus jouer pour ces impayés ;
• la procédure doit être stoppée, même si le propriétaire souhaitait récupérer le logement ;
• les frais de commandement peuvent être réclamés au locataire dans certaines limites (notamment en bail commercial). Pour l’habitation, le transfert de certains frais au locataire est encadré.

En cas de paiement partiel, le juge pourra apprécier la bonne foi du locataire, mais la clause résolutoire reste en principe susceptible de s’appliquer si l’arriéré n’est pas entièrement réglé.

Saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’acquisition de la clause

La clause résolutoire dite « de plein droit » n’autorise jamais une résiliation et une expulsion sans juge. Une fois le délai du commandement expiré sans régularisation complète :

• une assignation doit être délivrée au locataire devant le tribunal judiciaire compétent (lieu de l’immeuble) ;
• cette assignation demande au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de prononcer la résiliation du bail, la condamnation au paiement des sommes dues, et, si nécessaire, l’expulsion.

Dans certains cas (montants en jeu, nature du litige), la représentation par avocat peut être obligatoire ou vivement conseillée.

Pouvoir du juge d’accorder des délais de paiement

Le juge dispose d’un pouvoir important :

• il peut accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans (article 24 de la loi de 1989 et articles 1343-5 du Code civil) ;
• il peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, à condition que le locataire respecte scrupuleusement l’échéancier fixé ;
• en cas de non-respect d’une seule échéance, la clause résolutoire peut reprendre effet et la résiliation être constatée.

Cette faculté explique pourquoi les délais réels avant une expulsion effective peuvent être nettement supérieurs aux délais légaux minimaux.

Impact de la trêve hivernale sur la procédure

La trêve hivernale (généralement du 1er novembre au 31 mars, sous réserve des textes applicables chaque année) n’empêche ni :

• le commandement de payer ;
• la saisine du juge ;
• le prononcé d’un jugement d’expulsion.

En revanche, sauf exceptions prévues par la loi, elle suspend l’exécution matérielle de l’expulsion par l’huissier, même si la décision de justice est définitive. Les dates et exceptions sont détaillées sur service-public.fr.

Procédure en l’absence de clause résolutoire dans le bail

Incidences d’un bail sans clause résolutoire

Sans clause résolutoire, le propriétaire ne peut pas s’appuyer sur le mécanisme automatique lié au commandement de payer. Il doit alors demander au juge la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave (impayés persistants).

La conséquence principale : une plus grande incertitude, car le juge apprécie souverainement si les manquements justifient la résiliation.

Demander la résiliation judiciaire du bail

La procédure consiste à :

• assigner le locataire devant le tribunal judiciaire en résiliation du bail et paiement des sommes dues ;
• présenter un historique précis des impayés, relances, éventuels accords non respectés ;
• solliciter en même temps, si la résiliation est prononcée, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Preuves à apporter au juge

Le propriétaire doit produire :

• le bail signé ;
• un décompte détaillé des loyers, charges et paiements reçus ;
• les courriers de relance, mises en demeure, éventuels protocoles d’accord ;
• tout élément établissant le caractère répété et grave des impayés.

Une gestion approximative (absence de décompte fiable, absence de preuves des relances) fragilise la demande de résiliation.

Délais et aléas sans clause résolutoire

Sans clause résolutoire :

• le juge peut se montrer plus enclin à accorder des délais, voire à refuser la résiliation si les impayés sont anciens mais régularisés ;
• les délais de procédure restent comparables, mais l’issue est moins prévisible ;
• il est fréquent que plusieurs audiences soient nécessaires en cas de contestation.

Choix du tribunal compétent pour les impayés de loyer

Rôle du tribunal judiciaire pour les baux d’habitation

Les litiges relatifs aux baux d’habitation relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. C’est ce tribunal qui :

• constate l’acquisition de la clause résolutoire ;
• prononce la résiliation du bail ;
• condamne le locataire au paiement ;
• ordonne l’expulsion si nécessaire.

Particularités pour les baux commerciaux

Les baux commerciaux sont également portés devant le tribunal judiciaire, mais certaines questions (fixation du loyer renouvelé…) relèvent du juge des loyers commerciaux. En matière d’impayés et de clause résolutoire, c’est en principe le tribunal judiciaire, en formation spécialisée ou non selon l’organisation locale.

Compétence territoriale du tribunal

En matière locative, la compétence territoriale est en général impérative : seul le tribunal du lieu où se trouve l’immeuble est compétent. Une clause du bail prévoyant un autre tribunal serait le plus souvent inopposable.

Représentation par avocat : obligatoire ou non

Les règles évoluent régulièrement et dépendent notamment du montant de la demande et du type de procédure (procédure écrite, procédure orale, référé…). En pratique :

• l’assistance d’un avocat est fortement recommandée pour une procédure d’expulsion, compte tenu des enjeux et de la complexité ;
• dans certains cas (petits montants, procédure orale), la représentation par avocat n’est pas obligatoire.

Les règles à jour sont consultables sur service-public.fr.

Déroulement de la procédure d’expulsion pour loyers impayés

Du commandement de payer à l’assignation en justice

Le schéma classique en bail d’habitation avec clause résolutoire est le suivant :

1. Commandement de payer visant la clause résolutoire (commissaire de justice).
2. Attente du délai de deux mois (locataire peut payer, solliciter des aides, etc.).
3. À défaut de régularisation, assignation devant le tribunal judiciaire en constatation de la résiliation, paiement et expulsion.

Contenu du jugement d’expulsion

Le jugement peut notamment :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire (ou prononcer la résiliation judiciaire) ;
• ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef ;
• fixer le montant des loyers et charges impayés ;
• condamner le locataire au paiement de cette dette et, après résiliation, au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;
• accorder des délais de paiement ou de départ, ou au contraire ordonner l’exécution provisoire.

Titre exécutoire et intervention du commissaire de justice

Une fois le jugement rendu :

• il est signifié au locataire par commissaire de justice ;
• si le jugement est assorti de l’exécution provisoire, la procédure peut se poursuivre malgré un appel ;
• le commissaire de justice délivre ensuite un commandement d’avoir à libérer les lieux dans un délai légal (généralement deux mois), avant de procéder à l’expulsion avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

Respect de la trêve hivernale

Durant la trêve hivernale, le commissaire de justice ne peut en principe pas procéder à l’expulsion physique, même si le titre exécutoire existe. Des exceptions sont prévues par la loi (squats, immeubles frappés d’un arrêté de péril, certains cas de relogement assuré…).

Rôle du préfet et concours de la force publique

Si le locataire refuse de quitter les lieux à l’expiration du délai :

• le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique ;
• le préfet peut accorder ou refuser ce concours, parfois après un long délai d’instruction, en tenant compte de la situation sociale du locataire ;
• si l’État refuse le concours ou tarde de manière injustifiée, le propriétaire peut, sous conditions, engager la responsabilité de l’État pour obtenir une indemnisation.

Délais avant qu’un propriétaire ne puisse faire partir un locataire

Délai entre le premier impayé et le commandement de payer

Il n’existe pas de délai légal imposé entre le premier impayé et le commandement. Cependant :

• un commandement expédié dès le premier mois de retard peut être jugé prématuré dans certains contextes, surtout si le locataire a toujours été à jour auparavant ;
• attendre trop longtemps aggrave la dette et peut compliquer la situation financière du locataire comme du bailleur.

Une approche équilibrée consiste à réagir fermement dès le deuxième mois impayé consécutif, après relances amiables restées vaines.

Délai légal accordé au locataire après commandement

À partir de la signification du commandement :

• bail d’habitation : minimum deux mois ;
• bail commercial : un mois ;
• ces délais peuvent être prolongés de fait par des négociations, des demandes de délai devant le juge ou des procédures de surendettement.

Durée de la procédure devant le tribunal judiciaire

Les délais varient fortement selon les tribunaux :

• quelques mois entre l’assignation et l’audience, parfois davantage dans les juridictions encombrées ;
• délais supplémentaires si le jugement est mis en délibéré ;
• éventuelle procédure d’appel, qui allonge encore la durée.

Délais supplémentaires liés à la trêve hivernale et au concours de la force publique

À ces délais s’ajoutent :

• la trêve hivernale, qui peut bloquer l’expulsion plusieurs mois ;
• le temps d’obtention du concours de la force publique, qui peut se compter en mois ;
• éventuels délais supplémentaires accordés par le juge pour le départ volontaire.

En pratique, entre le premier impayé significatif et une expulsion effective, il n’est pas rare que 12 à 24 mois s’écoulent.

Conséquences des impayés de loyer dans un bail commercial

Spécificités des impayés en bail commercial

Dans un bail commercial, les loyers impayés mettent en péril le fonds de commerce du locataire, mais aussi la rentabilité du bien pour le propriétaire. Les parties sont des professionnels ou des commerçants, ce qui justifie un régime moins protecteur que celui du logement principal.

Clause résolutoire en bail commercial : contenu et effets

La clause résolutoire en bail commercial :

• vise en général le non-paiement des loyers, charges, taxes refacturées ;
• prévoit la résiliation de plein droit du bail après un commandement laissé un mois sans effet ;
• doit être rédigée de manière particulièrement soignée pour éviter toute contestation.

Commandement visant la clause résolutoire et délai d’un mois

L’article L.145-41 du Code de commerce impose :

• un commandement de payer délivré par commissaire de justice, visant expressément la clause résolutoire ;
• un délai d’un mois laissé au locataire commerçant pour régler intégralement les sommes dues ;
• à défaut de paiement intégral dans ce délai, la clause est en principe acquise, sous réserve de la faculté pour le juge d’accorder des délais.

Conséquences de la résiliation du bail commercial

La résiliation du bail commercial entraîne :

• la perte du local pour le commerçant, souvent synonyme de disparition ou déplacement du fonds de commerce ;
• la possibilité pour le propriétaire de relouer à un autre locataire, parfois à des conditions différentes ;
• des discussions fréquentes sur la valeur des aménagements, des enseignes, des travaux réalisés par le locataire sortant.

Recouvrement des loyers impayés et des charges

Réclamer les arriérés indépendamment de l’expulsion

L’expulsion met fin à l’occupation des lieux, mais ne règle pas automatiquement la dette. Le propriétaire peut :

• poursuivre le locataire pour recouvrer les loyers et charges impayés ;
• réclamer une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail, jusqu’à libération effective.

Recours contre la caution ou le garant

En présence d’une caution solidaire :

• la caution peut être actionnée dès le premier impayé, si l’acte de cautionnement le prévoit ;
• la caution doit être informée régulièrement de l’évolution de la dette ;
• le juge peut apprécier la portée de l’engagement, notamment en cas de disproportion manifeste.

Mise en jeu de l’assurance loyers impayés (GLI)

L’assureur prend en charge, selon le contrat :

• les loyers et charges impayés dans certaines limites (plafonds de montant et de durée) ;
• les frais de contentieux, d’huissier, d’avocat ;
• éventuellement, les dégradations locatives.

Le respect des délais de déclaration et des conditions de sélection du locataire est crucial : un locataire non conforme aux critères au moment de la souscription peut faire perdre la garantie.

Recouvrement après départ du locataire

Après libération des lieux :

• le dépôt de garantie peut être imputé sur les sommes restant dues (après régularisation des charges et travaux éventuels) ;
• des saisies sur salaire ou compte bancaire peuvent être envisagées, sur la base du titre exécutoire (jugement) ;
• un suivi persistant est nécessaire, mais le recouvrement reste aléatoire si le locataire est peu solvable.

Prévention des loyers impayés : bonnes pratiques pour les propriétaires

Choisir soigneusement son locataire et vérifier sa solvabilité

La prévention commence avant la signature du bail :

• vérification des revenus, stabilité professionnelle, taux d’effort raisonnable (en pratique souvent inférieur à un tiers des revenus) ;
• contrôle des pièces justificatives (fiches de paie, avis d’imposition) en respectant la liste autorisée par la réglementation ;
• méfiance vis-à-vis des dossiers incomplets ou incohérents.

Rédiger un bail solide avec une clause résolutoire efficace

Un bail clair, conforme aux textes en vigueur, sécurise la suite :

• clause résolutoire correctement rédigée, visant explicitement les impayés de loyers et charges ;
• mention détaillée des charges récupérables ;
• rappel des obligations d’assurance et d’usage paisible des lieux.

Mettre en place des garanties adaptées

Plusieurs combinaisons sont possibles :

• caution solidaire personne physique ;
• garantie Visale pour certains profils (jeunes, salariés précaires, etc.) ;
• assurance loyers impayés (GLI), souvent exclusive de la caution personne physique, sauf cas particuliers (étudiants, apprentis…).

Les conditions de cumul et de mise en œuvre doivent être vérifiées dans les textes en vigueur et auprès des assureurs.

Surveiller les premiers retards et agir sans attendre

Des retards répétés sont souvent le premier signe de difficultés :

• ne pas banaliser les retards chroniques, même si le locataire finit par payer ;
• documenter chaque incident, relance et engagement de paiement ;
• ne pas laisser la dette dériver sur plusieurs mois avant de réagir, au risque de rendre tout plan d’apurement irréaliste.

Foire aux questions sur les loyers impayés et la clause résolutoire

Combien de temps un propriétaire peut-il tolérer des impayés avant d’agir ?

Juridiquement, dès le premier jour suivant la date d’échéance, le loyer non payé constitue une dette exigible. En pratique, un retard isolé de quelques jours peut être réglé à l’amiable. En revanche, dès qu’un mois entier reste impayé et que le suivant commence à être compromis, il devient risqué de laisser la situation s’enliser.

Il est conseillé de :

• relancer à l’amiable dès le premier retard ;
• envoyer une mise en demeure si le retard devient significatif (plusieurs semaines) ;
• envisager le commandement de payer visant la clause résolutoire en cas de second mois impayé consécutif.

Un locataire peut-il être expulsé pendant la trêve hivernale ?

En principe, non : la trêve hivernale suspend les expulsions physiques du domicile principal du locataire entre le 1er novembre et le 31 mars (dates susceptibles d’être adaptées par la loi). Cependant :

• les procédures peuvent se poursuivre (commandement de payer, saisine du juge, jugement d’expulsion) pendant cette période ;
• des exceptions existent, par exemple en cas de squat de domicile, d’immeuble frappé d’un arrêté de péril, ou si un relogement adapté est proposé.

Les règles détaillées et leurs évolutions sont consultables sur service-public.fr.

Le bailleur peut-il changer la serrure ou couper l’électricité en cas d’impayés ?

Non, jamais. Le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même, même face à des impayés prolongés. Sont strictement interdits :

• changer les serrures ;
• couper l’électricité, l’eau ou le chauffage ;
• entrer dans le logement sans l’accord du locataire, en dehors d’une procédure d’expulsion menée par un commissaire de justice.

Ces comportements peuvent entraîner des condamnations civiles (dommages et intérêts) et pénales (violations de domicile, voies de fait). Seule une décision de justice, suivie d’une procédure d’expulsion régulière, permet de reprendre légalement possession des lieux.

Quels frais peuvent être réclamés au locataire en plus des loyers impayés ?

Outre les loyers et charges impayés, le propriétaire peut en principe réclamer :

• les intérêts de retard prévus par le bail et/ou par la loi, dans des limites raisonnables ;
• certaines dépens de procédure (frais d’huissier, frais de justice) mis à la charge du locataire par le juge ;
• une indemnité d’occupation après résiliation du bail, en contrepartie de l’occupation des lieux jusqu’au départ effectif.

En revanche, certains frais ne peuvent pas être librement imputés au locataire (honoraires d’avocat au-delà de ce que le juge accorde, frais de relance abusifs, pénalités disproportionnées). Chaque situation doit être examinée à la lumière des décisions du juge et des textes applicables.

La clause résolutoire s’applique-t-elle en cas de plan d’apurement accepté par le bailleur ?

Lorsque le bailleur et le locataire signent un plan d’apurement écrit, deux situations doivent être distinguées :

• si le plan est conclu avant tout commandement de payer, la clause résolutoire n’est pas encore déclenchée ;
• si le plan est conclu après un commandement visant la clause, il convient de préciser expressément si la clause résolutoire est suspendue et dans quelles conditions elle reprendra effet en cas de non-respect du plan.

En audience, le juge peut également homologuer un échéancier et suspendre la clause durant son exécution. Le non-respect d’une seule échéance peut alors suffire à faire jouer la clause.

Que se passe-t-il si le montant réclamé dans le commandement de payer est erroné ?

Un commandement de payer comportant des erreurs importantes (montant excessif, charges non justifiées, périodes mal indiquées) peut être contesté par le locataire. Le juge peut :

• considérer que la clause résolutoire ne peut pas être valablement acquise sur la base de ce commandement ;
• réduire le montant de la créance ;
• exiger qu’un nouveau commandement régulier soit délivré, ce qui retarde la procédure.

D’où l’importance de vérifier soigneusement le décompte avant toute signification.

La procédure de surendettement du locataire bloque-t-elle la clause résolutoire ?

En cas de dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, certaines poursuites peuvent être suspendues ou aménagées. Les effets exacts sur la procédure d’expulsion et le recouvrement des loyers varient selon :

• le stade de la procédure de surendettement (recevabilité, plan conventionnel, mesures imposées…) ;
• la nature des dettes et des mesures décidées par la commission ou le juge.

Ces questions relèvent d’un régime spécifique et nécessitent un examen au cas par cas, de préférence avec l’appui d’un professionnel du droit.