Intégrer des clauses éco-responsables dans un bail de location : modèle et bonnes pratiques

Le bail rural à clauses environnementales permet à un propriétaire foncier de protéger durablement ses terres tout en sécurisant juridiquement l’exploitation agricole qui en est faite. Il s’agit d’un outil contractuel encadré par le statut du fermage, qui impose de respecter un équilibre précis entre objectifs environnementaux et contraintes économiques pour l’exploitant.

Avant d’intégrer des obligations écologiques dans un bail rural, il est essentiel de comprendre ce que couvre réellement ce bail, dans quels cas il est autorisé, comment rédiger des clauses valables et vérifiables, et comment les articuler avec les aides publiques (MAEC, Natura 2000, ORE, etc.). Cet article détaille le fonctionnement du bail rural à clauses environnementales (BRE) et propose un modèle commenté, avec des exemples de clauses prêtes à l’emploi.

Qu’est-ce qu’un bail rural à clauses environnementales (BRE) ?

Définition juridique du bail rural environnemental

Le bail rural à clauses environnementales est un bail de location de terres ou d’exploitations agricoles relevant du statut du fermage, dans lequel le bailleur et le preneur conviennent de clauses spécifiques visant à préserver ou améliorer l’environnement, les paysages ou la biodiversité.

Ces clauses viennent s’ajouter aux obligations classiques du bail rural (mise à disposition du fonds, paiement du fermage, entretien, exploitation raisonnable) sans remettre en cause le statut impératif du fermage. Elles doivent donc rester compatibles avec le Code rural et de la pêche maritime (CRPM), notamment avec les dispositions d’ordre public protectrices du preneur.

Origine du BRE : de la loi d’orientation agricole de 1999 aux dernières réformes

Les clauses environnementales dans les baux ruraux trouvent leur origine dans la loi d’orientation agricole du 9 juillet 1999, qui a introduit la possibilité pour les collectivités publiques de conclure des baux ruraux comportant des obligations environnementales.

Le dispositif a ensuite été élargi par plusieurs textes, notamment la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006 et la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt (LAAAF), qui ont :

• Étendu la possibilité de recourir à ces clauses à certains bailleurs privés, dans des cas déterminés par la loi.
• Précisé les finalités environnementales et les conditions de validité des clauses.
• Articulé ces baux avec les dispositifs d’aides agro-environnementales et les outils fonciers environnementaux.

Ce cadre reste susceptible d’évoluer. Il convient de vérifier régulièrement les mises à jour sur Legifrance et sur service-public.fr.

Différences entre bail rural classique et bail rural à clauses environnementales

Sur le plan juridique, le bail rural à clauses environnementales demeure un bail rural soumis au statut du fermage : durée minimale, plafonds et références de loyer, droit au renouvellement, droit de préemption du preneur, protection contre la résiliation abusive, etc.

La différence tient principalement à trois éléments :

• Contenu du contrat : le BRE contient des clauses environnementales supplémentaires (gestion des intrants, entretien des haies, maintien de prairies permanentes, etc.).
• Finalité déclarée : le bail vise explicitement un objectif environnemental (préservation d’une zone humide, maintien d’un bocage, protection d’une ressource en eau potable, etc.), souvent mentionné en préambule.
• Articulation avec d’autres dispositifs : ces baux sont fréquemment combinés avec des MAEC, des contrats Natura 2000 ou des obligations réelles environnementales, ce qui impose une cohérence entre les engagements.

Un bail rural classique peut donc devenir un bail à clauses environnementales dès lors que ces clauses sont intégrées, sous réserve de respecter les conditions légales.

Objectifs du BRE : protection de l’environnement, paysage et biodiversité

Le BRE permet de traduire dans le bail les objectifs environnementaux du propriétaire foncier, qu’il s’agisse :

• De préserver la biodiversité (maintien des haies, mares, bosquets, murets, arbres isolés, bandes enherbées).
• De protéger les sols et l’eau (limitation des intrants, gestion des effluents, couverture des sols, limitation du travail du sol, respect des zones humides).
• De protéger un paysage (bocage traditionnel, terrasses, vignobles en restanques, vergers de haute tige).
• De préserver des zones sensibles (aires de captage d’eau potable, zones Natura 2000, ZNIEFF, espaces à forts enjeux écologiques).

Ces objectifs doivent être formulés clairement et reliés à des obligations concrètes, mesurables et proportionnées pour l’exploitant.

Cadre légal et conditions de validité du bail rural environnemental

Textes de référence et statut du fermage applicables au BRE

Le BRE est encadré principalement par le Code rural et de la pêche maritime. Les textes à connaître incluent notamment :

• Les dispositions générales relatives au bail rural et au statut du fermage (articles L.411-1 et suivants du CRPM).
• Les dispositions spécifiques relatives aux baux ruraux comportant des clauses environnementales, introduites et précisées par les lois susmentionnées.

Le caractère d’ordre public du statut du fermage oblige à vérifier que les clauses environnementales ne portent pas atteinte aux droits essentiels du preneur (durée, droit au renouvellement, protection contre les congés abusifs, etc.) et ne constituent pas une condition léonine rendant l’exploitation économiquement impossible.

Qui peut conclure un bail rural à clauses environnementales ?

Le recours au BRE dépend du statut du bailleur et parfois de la localisation ou du type de parcelle. Sauf réforme récente contraire, sont notamment concernées :

• Les personnes publiques (collectivités territoriales, établissements publics) qui louent des terres agricoles et souhaitent atteindre des objectifs de gestion durable ou de protection d’espaces sensibles.
• Certaines personnes privées (propriétaires fonciers) dans des situations prévues par la loi, par exemple lorsqu’il s’agit de parcelles situées dans des zones protégées (Natura 2000, aires d’alimentation de captage d’eau potable, etc.) ou assorties d’une obligation réelle environnementale.
• Les Safer, lorsqu’elles interviennent comme propriétaires ou intermédiaires, peuvent promouvoir et structurer ce type de baux.

Le champ exact des bailleurs éligibles dépend des textes en vigueur et parfois de décrets d’application. Une vérification actualisée auprès de la chambre d’agriculture, d’une Safer ou d’un notaire spécialisé est fortement recommandée.

Conditions de validité des clauses environnementales

Pour être valables, les clauses environnementales doivent respecter plusieurs conditions de fond et de forme :

• Licéité : les obligations doivent être conformes aux lois et règlements (pas d’interdiction d’utiliser des techniques exigées par la réglementation sanitaire, par exemple).
• Compatibilité avec le statut du fermage : les clauses ne doivent pas vider de sa substance le bail rural ni supprimer les protections légales du preneur.
• Objectivité et précision : les obligations doivent être formulées de manière claire, vérifiable et non équivoque (éviter les formules vagues du type « pratiquer une agriculture durable » sans autre précision).
• Proportionnalité : les contraintes environnementales doivent rester proportionnées aux caractéristiques de l’exploitation, à la rentabilité attendue et au niveau de fermage.
• Absence d’atteinte excessive à la liberté de gestion : le preneur doit conserver une marge de manœuvre pour adapter ses pratiques aux aléas climatiques, sanitaires et économiques, dans le respect des clauses.

En cas de contentieux, le juge apprécie au cas par cas si les clauses demeurent compatibles avec l’équilibre du bail. Une rédaction trop contraignante ou floue expose à l’inopposabilité, voire à la nullité de certaines stipulations.

Articulation avec les autres outils : MAEC, Natura 2000, ORE, ZNIEFF, etc.

Le BRE ne fonctionne pas isolément. Il doit être cohérent avec :

• Les mesures agro-environnementales et climatiques (MAEC) auxquelles le preneur peut prétendre, qui prévoient souvent des engagements techniques précis (périodes de fauche, absence de retournement de prairies, réduction des intrants).
• Les documents d’objectifs (DOCOB) des sites Natura 2000, qui peuvent inspirer les clauses à intégrer pour concilier production agricole et conservation des habitats.
• Les obligations réelles environnementales (ORE), qui pèsent sur l’immeuble indépendamment du titulaire, et avec lesquelles le BRE doit être parfaitement aligné.
• Les zonages environnementaux (ZNIEFF, périmètres de captage d’eau potable, zones humides inventoriées, etc.) qui justifient des protections renforcées.

En pratique, il est fréquent de partir des engagements d’un contrat MAEC ou des prescriptions d’un DOCOB pour bâtir des clauses de bail cohérentes et juridiquement sécurisées.

Durée, renouvellement et fin du bail rural à clauses environnementales

Durée minimale et particularités du BRE

Le BRE reste soumis à la durée minimale légale du bail rural (en principe 9 ans, sauf exceptions prévues par le CRPM). Certaines situations (baux de longue durée, baux cessibles, baux à long terme de 18 ans, 25 ans ou plus) peuvent se combiner avec des clauses environnementales lorsque la loi le permet.

Les objectifs environnementaux s’inscrivent généralement dans le temps long (reconstitution de haies, évolution de la biodiversité, qualité des sols). Une durée suffisante est donc indispensable pour :

• Permettre au preneur d’amortir ses investissements et d’adapter ses systèmes de culture.
• Donner au bailleur des garanties de continuité dans les pratiques de gestion.

Renouvellement du bail et maintien des clauses environnementales

Au renouvellement du bail, les clauses environnementales :

• Peuvent être maintenues à l’identique si elles restent adaptées à l’état des terres et aux dispositifs publics existants.
• Peuvent être révisées pour tenir compte des évolutions réglementaires, des nouveaux objectifs environnementaux (par exemple, nouvelles exigences sur la ressource en eau) ou des retours d’expérience sur l’exploitation.

Le propriétaire qui envisage de modifier substantiellement les clauses à l’échéance doit anticiper la négociation avec le preneur, sous peine de contentieux, notamment si les modifications ont un impact économique significatif sur l’exploitation.

Résiliation anticipée, non-respect des clauses et sanctions possibles

Les clauses environnementales sont des obligations contractuelles. En cas de non-respect caractérisé par le preneur, le bailleur peut, sous réserve des conditions légales :

• Mettre en demeure le preneur de respecter les engagements dans un délai raisonnable, en documentant les manquements (photos, constats, rapports techniques).
• Demander en justice la résiliation du bail pour inexécution des obligations, si la gravité des manquements le justifie et si la preuve est suffisante.
• Réclamer, le cas échéant, des dommages et intérêts correspondant aux dégradations environnementales ou au non-respect d’engagements conditionnant des aides publiques.

Le juge apprécie la sanction en tenant compte du caractère volontaire ou non des manquements, de leur réitération, de leur impact sur le milieu et de la proportionnalité de la résiliation au regard des faits.

Transmission du bail, cession, sous-location et changement d’exploitant

En cas de cession du bail, de transfert dans le cadre d’une installation ou d’un changement de forme d’exploitation (entrée dans une société, par exemple), les clauses environnementales :

• Suivent le bail : le nouveau titulaire est en principe tenu par les mêmes obligations, ce qui sécurise le bailleur sur la durée.
• Peuvent nécessiter une actualisation par avenant si les conditions d’exploitation évoluent substantiellement (changement radical de système de culture, agrandissement, regroupement de parcelles).

La sous-location, lorsqu’elle est légalement autorisée et expressément prévue, doit prévoir que le sous-locataire respecte les obligations environnementales, sous la responsabilité du preneur principal. À défaut, le bailleur pourra se retourner contre ce dernier en cas de non-respect.

Quels intérêts à conclure un bail rural à clauses environnementales ?

Avantages pour le bailleur (propriétaire foncier, collectivité, personne privée)

Pour un propriétaire foncier, les principaux intérêts du BRE sont :

• Protection durable de la qualité agronomique des terres : limitation de l’érosion, maintien de la fertilité, préservation des structures de sol.
• Préservation du patrimoine paysager : haies, murets, terrasses, vergers traditionnels qui contribuent à la valeur patrimoniale et à l’attractivité du bien.
• Sécurisation d’engagements environnementaux : alignement avec une ORE, un classement en zone protégée, ou des engagements pris vis-à-vis d’une collectivité ou d’un opérateur de bassin versant.
• Valorisation du foncier à moyen-long terme : un bien préservé, bien géré, avec un environnement de qualité, est souvent plus attractif lors d’une vente ou d’une transmission.

Avantages pour le preneur (exploitant agricole)

Pour l’exploitant, un bail à clauses environnementales bien conçu peut apporter :

• Une ségrégation claire des attentes du bailleur sur la gestion des terres, ce qui limite les incompréhensions et les litiges.
• Une cohérence avec ses propres choix techniques (agriculture biologique, HVE, systèmes herbagers, etc.).
• Un accès facilité à certaines aides (MAEC, éco-régimes de la PAC, contrats territoriaux) lorsque les clauses reprennent ou renforcent des engagements éligibles.
• Une relation partenariale avec le bailleur, qui peut se traduire par un soutien à certains investissements écologiques, voire par une adaptation du montant du fermage.

Effets sur le montant du loyer : minoration et contreparties aux contraintes

Les obligations environnementales imposées au preneur peuvent représenter des contraintes supplémentaires (charges de travail, limitation de certains assolements ou intrants, rendements parfois moindres). Il est donc cohérent, et souvent prudent juridiquement, de :

• Prévoir une minoration du loyer ou, au minimum, de s’assurer que le niveau du fermage reste compatible avec les contraintes assumées.
• Ou, dans certains cas, prévoir des contreparties non monétaires : participation du bailleur à des investissements (plantation de haies, aménagement de mares, clôtures pour la gestion pâturée, etc.).

Le fermage reste encadré par les barèmes départementaux et les règles du statut du fermage. Toute modulation liée à l’environnement doit être discutée avec prudence et, idéalement, formalisée clairement dans le bail.

Exemples de situations concrètes où le BRE est pertinent

Quelques cas fréquents où un BRE se révèle adapté :

• Un propriétaire de terres situées sur un périmètre de captage d’eau potable souhaite limiter l’usage de certains produits phytosanitaires et garantir une couverture permanente des sols.
• Une collectivité détentrice d’un site bocager riche en haies, mares et murets veut s’assurer de leur maintien et de leur entretien dans le temps.
• Un propriétaire privé disposant de prairies humides classées Natura 2000 cherche à préserver les habitats en imposant des dates de fauche tardives et l’absence de drainage.
• Une association foncière environnementale met à bail des terres conquises pour créer ou maintenir un corridor écologique et souhaite encadrer fortement les pratiques culturales.

Quelles clauses environnementales peut-on insérer dans un bail rural ?

Principes généraux : clauses objectives, vérifiables et proportionnées

Pour éviter les contestations, les clauses doivent :

• Décrire des obligations précises (par exemple, « fauche après le 15 juin » plutôt que « fauche tardive »).
• Être facilement contrôlables (photos datées, visites sur place, constats amiables ou par huissier si nécessaire).
• Rester adaptées aux réalités techniques de l’exploitation et aux aléas climatiques (avec possibilités de dérogations justifiées en cas d’année exceptionnelle).

Clauses relatives aux pratiques culturales et à l’usage des intrants

Exemples de clauses possibles :

• Interdiction ou limitation de l’usage de certains produits phytosanitaires sur la parcelle, en cohérence avec la réglementation et les MAEC.
• Obligation de respecter une rotation minimale des cultures (par exemple, présence d’une légumineuse au moins une année sur cinq).
• Limitation du travail du sol sur certaines parcelles sensibles (pas de labour au-delà d’une profondeur déterminée, obligation de techniques simplifiées, etc.).
• Encadrement de la fertilisation (interdiction d’apporter des fertilisants minéraux au-delà d’un certain seuil, obligation de privilégier les apports organiques, respect strict du plan d’épandage).

Clauses de protection des sols, de l’eau et des milieux humides

Pour les sols et les milieux aquatiques, il est possible de prévoir :

• Interdiction de drainer les zones humides ou d’y créer des fossés d’évacuation sans autorisation écrite du bailleur et, le cas échéant, des autorités compétentes.
• Obligation de maintenir une bande enherbée non traitée d’une largeur déterminée le long des cours d’eau ou fossés.
• Interdiction de retournement des prairies permanentes situées sur sols hydromorphes ou en zone protégée.
• Obligation de limiter le passage d’engins lourds sur des zones identifiées comme très sensibles à la compaction.

Clauses liées à la biodiversité, aux haies, mares, murets, arbres isolés

Ces clauses visent à maintenir la trame verte et bleue :

• Interdiction d’arracher les haies existantes, sauf accord écrit du bailleur et, le cas échéant, des services compétents.
• Obligation d’entretenir les haies et murets (fréquence de taille, périodes autorisées, méthodes respectueuses de la faune).
• Protection des mares, bosquets, arbres têtards ou isolés, avec interdiction de les supprimer ou de les combler sans autorisation.
• Possibilité d’implanter de nouvelles haies ou éléments paysagers avec participation du bailleur (financement, fourniture de plants, etc.).

Clauses paysagères : maintien des éléments anthropiques et du bocage

Le bail peut prévoir le maintien :

• Des murs en pierre sèche, terrasses, talus plantés, clôtures traditionnelles.
• Des vergers de haute tige ou alignements d’arbres bordant les chemins et parcelles.
• Des chemins ruraux ou d’exploitation permettant l’accès au public ou aux riverains, lorsqu’ils ont également une valeur paysagère.

Ces clauses doivent toutefois tenir compte des nécessités d’exploitation (accès des engins, circulation sécurisée) et prévoir, le cas échéant, des modalités d’entretien partagées.

Clauses de gestion des prairies permanentes et des surfaces en herbe

Pour les prairies permanentes, particulièrement sensibles :

• Interdiction de retournement ou de mise en culture, sauf accord exprès et sous conditions précises.
• Fixation de dates de fauche (par exemple après la montée en graines d’espèces prairiales d’intérêt), avec possibilité de dérogation en cas de conditions climatiques exceptionnelles.
• Encadrement du chargement animal (nombre d’UGB par hectare) pour éviter le surpâturage et la dégradation des milieux.

Clauses spécifiques en zones protégées (Natura 2000, captage d’eau potable…)

Lorsque les parcelles se situent dans un périmètre protégé, il est pertinent d’intégrer directement dans le bail :

• Les prescriptions du DOCOB Natura 2000 ou du plan d’actions local (par exemple, interdiction de fertilisation azotée sur une parcelle de fauche tardive).
• Les restrictions liées aux périmètres de protection de captage (interdiction de certains produits, limitation des doses d’azote, couverture des sols en hiver).
• Les engagements repris dans une ORE déjà constituée, qui pèsent sur les propriétaires successifs.

Comment rédiger un bail rural à clauses environnementales ?

Étapes préalables : diagnostic de la parcelle et objectifs environnementaux

Avant de se lancer dans la rédaction, quelques étapes sont indispensables :

• Réaliser un diagnostic simplifié de la propriété : type de sols, présence de haies, mares, zones humides, prairies, pentes, risques d’érosion, zonages environnementaux existants.
• Identifier les objectifs prioritaires : protection de l’eau, maintien du bocage, préservation d’une prairie remarquable, réduction des intrants, etc.
• Échanger avec l’exploitant agricole pressenti (ou en place) pour confronter ces objectifs à la réalité technique et économique de l’exploitation.

Structure type d’un bail rural à clauses environnementales

Un BRE bien construit comprend en général :

• Un préambule explicitant le contexte et les objectifs environnementaux.
• Les clauses classiques d’un bail rural (désignation des parcelles, durée, prix, obligations générales, entretien, travaux, etc.).
• Un chapitre dédié aux clauses environnementales, organisé par thématiques (sol, eau, biodiversité, paysages).
• Des annexes : plan des parcelles, état des lieux, documents environnementaux de référence, éventuellement « charte de bonnes pratiques » signée par les parties.

Règles de forme : écrit, mentions obligatoires et annexes

Le bail rural doit obligatoirement être rédigé par écrit et comporter :

• L’identité complète des parties et la qualité du bailleur (propriétaire privé, collectivité, Safer…).
• La description précise des biens loués (références cadastrales, contenance, nature des terres).
• La durée, le montant du fermage, les modalités de paiement.
• Les obligations générales et les clauses environnementales, bien identifiées dans le texte.

Les annexes (plans, photographies, diagnostics, DOCOB, documents de la collectivité) doivent être expressément visées dans le bail pour être opposables.

Conseils de rédaction pour sécuriser les clauses environnementales

Quelques bonnes pratiques :

• Éviter les formules trop générales (« gérer les terres de manière écologique ») et préférer des engagements concrets.
• Prévoir des marges de manœuvre (dérogations possibles en cas d’aléas, sous réserve d’accord écrit du bailleur ou d’un organisme tiers).
• Préciser les modalités de contrôle (visites, fréquence, information préalable du preneur).
• Indiquer clairement les conséquences en cas de non-respect (mise en demeure, possibilité de résiliation judiciaire, réparation des dommages).

Faut-il faire appel à un notaire, un avocat ou une Safer ?

Au regard de la technicité du droit rural et des enjeux financiers et environnementaux, il est fortement recommandé de :

• Consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit rural pour la rédaction ou la relecture du bail.
• Solliciter éventuellement la Safer ou la chambre d’agriculture pour bénéficier de modèles et de retours d’expérience locaux.

Cette sécurisation en amont coûte généralement bien moins cher que la gestion d’un litige ultérieur.

Modèle commenté de bail rural environnemental

Préambule : contexte, références réglementaires et objectifs

Exemple de formulation :

« Les parties rappellent que les biens loués sont situés dans le périmètre [Natura 2000 / captage d’eau potable / zone humide inventoriée], et que leur gestion doit concilier l’activité agricole avec la préservation [de la ressource en eau / des habitats naturels / du paysage bocager].

Les parties entendent ainsi insérer dans le présent bail des clauses environnementales destinées à assurer le maintien ou l’amélioration de l’état écologique des parcelles, conformément aux dispositions du Code rural et de la pêche maritime et aux documents de référence annexés (DOCOB, plan d’action, etc.). »

Désignation des parties, des parcelles et de leur vocation

Le bail précise :

• L’identité des parties (bailleur, preneur) et leur qualité.
• La description des parcelles (références cadastrales, surfaces, nature des terres, présence d’éléments remarquables comme haies, mares, murets).
• La vocation principale (polyculteur-éleveur, système herbager, grande culture, maraîchage, etc.).

Durée du bail, renouvellement et conditions particulières

Le modèle rappelle la durée minimale légale et éventuellement :

• Une durée plus longue si les parties le souhaitent (bail de 18 ou 25 ans quand la loi le permet).
• Un engagement moral des parties à rediscuter les clauses environnementales en fin de période, à la lumière des résultats et du contexte réglementaire.

Loyer, modalités de paiement et éventuelle minoration environnementale

Le bail indique le montant du fermage, calculé dans le respect des barèmes en vigueur, et peut préciser :

• Que le niveau du fermage tient compte des contraintes environnementales spécifiques supportées par le preneur.
• Que, le cas échéant, une participation du bailleur à certains travaux (plantation de haies, clôtures) ne donnera pas lieu à refacturation sous forme de charges prohibées.

Obligations générales du bailleur et du preneur

Le modèle rappelle :

• Les obligations classiques du bailleur (garantir la jouissance paisible, réaliser les grosses réparations, respecter le statut du fermage).
• Les obligations générales du preneur (exploiter en bon père de famille, entretenir les terres, payer le fermage, respecter les lois et règlements).

Les clauses environnementales viennent ensuite compléter ces obligations.

Clauses environnementales types

Le bail insère un article spécifique, par exemple :

« Article X – Clauses environnementales

• Le preneur s’engage à maintenir en l’état les haies figurant sur le plan annexé, à l’exception des opérations d’entretien courant, et à ne procéder à aucun arrachage sans l’accord écrit du bailleur.
• Le preneur s’engage à ne pas retourner les prairies permanentes identifiées en jaune sur le plan annexé, sauf dérogation écrite du bailleur fondée sur des raisons agronomiques majeures.
• Le preneur s’engage à ne pas utiliser de produits phytosanitaires classés [liste ou référence] sur les parcelles Z, sauf impératif sanitaire attesté par un conseiller habilité, dont le rapport sera communiqué au bailleur.

Modalités de contrôle, de suivi et de vérification du respect des clauses

Le modèle prévoit, par exemple :

• Une visite conjointe annuelle des parcelles, avec compte-rendu écrit signé des parties.
• La possibilité, pour le bailleur, d’effectuer d’autres visites, sous réserve de prévenir le preneur dans un délai raisonnable.
• En cas de désaccord, la possibilité de recourir à un tiers expert (technicien de la chambre d’agriculture, association agréée, expert agricole et foncier) pour établir un constat.

Clause de révision, d’adaptation ou de suppression des clauses environnementales

Le bail peut prévoir un mécanisme d’ajustement :

« Les parties conviennent de se réunir au moins une fois tous les [X] ans afin d’examiner l’adéquation des clauses environnementales aux objectifs poursuivis et au contexte réglementaire. Elles pourront, d’un commun accord et par avenant écrit, adapter, compléter ou supprimer certaines clauses devenues inappropriées ou impossibles à mettre en œuvre. »

Exemples de clauses environnementales prêtes à l’emploi

Maintien des haies, talus, murets et éléments paysagers

« Le preneur s’engage à ne pas arracher, déplacer ou détruire les haies, talus et murets en pierre sèche figurant sur le plan annexé. Il assure leur entretien courant (taille, débroussaillage) au moins une fois tous les [X] ans, en dehors des périodes de nidification des oiseaux (du [date] au [date]), sauf impératif de sécurité.

Toute modification significative de ces éléments devra faire l’objet d’un accord écrit du bailleur, et, le cas échéant, des autorisations administratives nécessaires. »

Gestion des prairies : interdiction de retournement et dates de fauche

« Les prairies permanentes identifiées sur le plan annexé ne pourront être ni retournées, ni mises en culture, sauf accord exprès et écrit du bailleur, fondé sur un motif agronomique ou environnemental justifié.

La fauche des prairies naturelles ne pourra intervenir avant le [date], sauf aléa climatique exceptionnel ou contrainte sanitaire dûment justifiée, dont le preneur informera le bailleur dans les plus brefs délais. »

Usage limité des produits phytosanitaires et des fertilisants

« Le preneur s’engage à limiter l’usage des produits phytosanitaires aux situations de nécessité, en respectant strictement les réglementations en vigueur. L’usage de produits classés [liste] est interdit sur les parcelles [références].

Le preneur s’engage à respecter les doses maximales de fertilisation azotée fixées par la réglementation et, lorsque la parcelle est incluse dans une MAEC ou un dispositif particulier, par les engagements y afférents. »

Implantation de bandes enherbées, jachères et couverts mellifères

« Le preneur maintient une bande enherbée non fertilisée et non traitée d’une largeur minimale de [X] mètres le long des cours d’eau et fossés permanents.

Sur la parcelle [référence], le preneur s’engage à implanter chaque année un couvert mellifère ou faunistique sur une surface minimale de [X] ares, selon les modalités définies en annexe. »

Protection des zones humides, cours d’eau et ripisylves

« Les zones humides identifiées sur le plan annexé ne pourront être ni drainées, ni remblayées, ni faire l’objet de travaux de recalibrage sans accord écrit du bailleur et autorisation administrative préalable le cas échéant.

Le preneur s’engage à préserver la ripisylve (végétation riveraine des cours d’eau) et à n’effectuer que des interventions d’entretien légères, en évitant les périodes de reproduction de la faune aquatique. »

Gestion de l’érosion des sols et maintien d’une couverture permanente

« Sur les parcelles situées en pente (supérieure à [X] %), le preneur mettra en place, autant que possible, des techniques de gestion limitant le risque d’érosion : cultures en bandes, semis direct, couverture végétale permanente en interculture.

Le sol des parcelles [références] sera couvert par une culture, un couvert végétal ou des résidus de culture pendant au moins [X] mois par an, sauf contraintes climatiques exceptionnelles. »

Contrôle, suivi et preuve du respect des clauses environnementales

Qui contrôle l’exécution des clauses environnementales ?

Le contrôle principal appartient au bailleur, qui peut :

• Réaliser des visites, idéalement en présence du preneur.
• Faire appel à des experts (chambre d’agriculture, bureau d’études, expert agricole et foncier) pour établir des constats techniques.

Dans certains dispositifs publics (MAEC, Natura 2000), des contrôles administratifs peuvent également avoir lieu, mais ils ne se substituent pas au contrôle contractuel exercé par le bailleur.

Outils de suivi : états des lieux, visites, photos et indicateurs

Pour se prémunir des litiges, il est recommandé de :

• Réaliser un état des lieux d’entrée détaillé, incluant des éléments environnementaux (photos des haies, mares, prairies, etc.).
• Programmer des visites régulières, avec comptes rendus signés.
• Conserver des photos datées et, si nécessaire, des analyses de sol ou d’eau pour objectiver les évolutions.

Mesure des résultats environnementaux vs. obligations de moyens

En droit des contrats, il est plus sûr de prévoir des obligations de moyens (mettre en œuvre des pratiques déterminées) que des obligations de résultat chiffrées (atteindre un certain niveau de biodiversité ou de qualité de l’eau), car les résultats dépendent de nombreux facteurs externes (météo, pressions extérieures, état initial).

Les indicateurs chiffrés (taux de couverture des sols, pourcentage de surface en herbe, dates de fauche) peuvent toutefois servir de références utiles, à condition de ne pas en faire le seul critère de sanction.

Conséquences du non-respect : mise en demeure, résiliation, indemnisation

En cas de manquement présumé :

• Le bailleur adresse une mise en demeure écrite au preneur, décrivant précisément les faits, les clauses violées et le délai pour y remédier.
• Si la situation persiste, il peut saisir le tribunal compétent (tribunal judiciaire, pôle rural le cas échéant) pour demander la résiliation du bail et/ou des dommages et intérêts.

Les juges apprécient strictement la réalité des manquements et leur gravité. Un dossier bien documenté (états des lieux, photos, constats, rapports) est indispensable pour espérer obtenir gain de cause.

Articulation du bail rural environnemental avec les aides et dispositifs publics

Lien entre BRE et mesures agro-environnementales et climatiques (MAEC)

Les clauses du BRE peuvent être conçues pour être compatible ou identiques aux engagements d’une MAEC :

• Le preneur bénéficie alors d’une cohérence entre ses obligations contractuelles et ses aides publiques.
• Le bailleur a la garantie que les pratiques financées par les MAEC sont maintenues sur la durée du bail.

Attention toutefois : les MAEC sont limitées dans le temps, alors que le bail peut se poursuivre au-delà. Il convient donc de prévoir ce qu’il advient des clauses lorsque la MAEC prend fin.

Compatibilité avec les aides de la PAC et éco-régimes

Les éco-régimes de la PAC favorisent certaines pratiques (couverture des sols, diversité des cultures, présence de haies). Un BRE bien conçu peut :

• Faciliter le respect des conditions d’éligibilité par le preneur.
• Assurer au bailleur que ses terres sont gérées selon des standards reconnus.

Il convient cependant de veiller à ce que les clauses restent compatibles avec les futures évolutions de la PAC, qui peuvent modifier les critères d’accès aux aides.

Cumul et articulation avec une obligation réelle environnementale (ORE)

Lorsque le bien est déjà assorti d’une ORE, le bail doit impérativement :

• Reprendre ou faire référence aux obligations inscrites dans l’ORE.
• Préciser que le preneur s’engage à respecter ces obligations, sous le contrôle du titulaire de l’ORE et du bailleur.

En cas de contradiction entre le bail et l’ORE, c’est cette dernière, de nature réelle, qui primera, ce qui pourrait mettre le preneur en difficulté. D’où l’importance d’une rédaction cohérente.

Cas des terres appartenant à des collectivités et établissements publics

Les collectivités et établissements publics utilisent fréquemment les BRE pour :

• Mettre en œuvre leurs politiques de protection de la ressource en eau.
• Préserver des espaces naturels sensibles.
• Dialoguer avec les agriculteurs dans le cadre de projets de territoire.

Ces bailleurs publics disposent souvent de modèles de baux adaptés, parfois validés par leurs services juridiques et techniques, qui peuvent servir de base d’inspiration aux propriétaires privés.

Pièges à éviter et erreurs fréquentes dans les baux ruraux environnementaux

Clauses trop générales ou juridiquement inapplicables

Les formulations vagues (« gestion durable », « agriculture respectueuse de l’environnement ») sans précision concrète posent problème :

• Leur non-respect est difficile à démontrer.
• Les juges peuvent les considérer comme dépourvues de portée contraignante.

Contraintes disproportionnées au regard de l’exploitation

Des clauses qui rendent économiquement non viable l’exploitation (interdiction abusive de cultures rentables, exigences irréalistes au vu du contexte local) risquent d’être :

• Contestées par le preneur.
• Écartées par le juge comme étant contraires à l’esprit du statut du fermage.

Oubli d’adapter le loyer aux obligations environnementales

Un fermage fixé au niveau maximal autorisé, alors que le preneur supporte des contraintes environnementales lourdes, peut nourrir un sentiment d’injustice et fragiliser la relation contractuelle.

Il est plus prudent d’ajuster le loyer ou de prévoir des contreparties, en veillant au respect des barèmes départementaux.

Absence d’état des lieux et difficulté de preuve

Sans état des lieux initial :

• Il devient compliqué de prouver que certaines dégradations (arrachage de haies, destruction de mares) sont imputables au preneur.
• Les litiges se règlent plus rarement à l’amiable, faute de base factuelle partagée.

Mauvaise coordination avec les projets de l’exploitant (rotation, investissements…)

Des clauses imposées sans concertation avec l’exploitant peuvent :

• Entraver ses rotations culturales ou ses investissements (par exemple, conversion en bio, achat de matériel spécifique).
• Rendre le bail peu attractif, voire dissuader des candidats sérieux à la reprise.

Questions fréquentes sur le bail rural à clauses environnementales (FAQ)

Quelle est la durée minimale d’un bail rural environnemental (BRE) ?

Le BRE reste un bail rural soumis au statut du fermage. La durée minimale est donc en principe de 9 ans, sauf cas particuliers prévus par le Code rural (baux de courte durée strictement encadrés, baux à long terme, etc.).

Pour des objectifs environnementaux ambitieux (reconstitution de haies, restauration de prairies, amélioration des sols), une durée plus longue peut être envisagée, dans le respect des textes en vigueur. Les modalités précises doivent être vérifiées sur service-public.fr ou auprès d’un professionnel du droit rural.

Le bail rural environnemental est-il compatible avec la sous-location ?

La sous-location en matière de bail rural est strictement encadrée et généralement interdite, sauf exceptions prévues par la loi et autorisation expresse du bailleur. Lorsqu’elle est permise :

• Le bail doit prévoir que le sous-locataire respecte les clauses environnementales.
• Le preneur principal reste responsable vis-à-vis du bailleur du respect de ces obligations.

Avant d’accepter une sous-location, il est prudent de faire vérifier la situation par un notaire ou un avocat spécialisé.

Peut-on transformer un bail rural classique existant en BRE ?

Oui, à condition d’obtenir l’accord exprès du preneur. La transformation s’effectue par un avenant écrit au bail en cours, qui :

• Décrit précisément les nouvelles clauses environnementales.
• Peut, le cas échéant, adapter le niveau du fermage ou prévoir des contreparties.

Le bailleur ne peut pas imposer unilatéralement des obligations environnementales plus contraignantes sans l’accord du preneur. En cas de désaccord, le bail demeure régi par les clauses initiales.

Comment faire évoluer les clauses environnementales en cours de bail ?

Les clauses peuvent évoluer en cours de bail :

• Par avenant amiable signé des deux parties.
• Éventuellement sur la base d’une clause de révision prévue dès l’origine, qui organise des rendez-vous réguliers pour ajuster les engagements.

En l’absence d’accord, les clauses initiales restent applicables, sauf décision judiciaire contraire (par exemple, en cas d’impossibilité d’exécution manifeste).

Le preneur peut-il être indemnisé pour les contraintes environnementales ?

Le preneur n’est pas automatiquement indemnisé, mais plusieurs leviers existent :

• Fixation d’un fermages modéré tenant compte des contraintes.
• Participation du bailleur à certains investissements (plantation de haies, aménagement de points d’eau, clôtures).
• Accès à des aides publiques (MAEC, éco-régimes, dispositifs locaux) qui compensent une partie du surcoût ou du manque à gagner.

Ces éléments doivent être discutés et, autant que possible, formalisés dans le bail ou ses annexes pour éviter les malentendus.