Guide du bail de colocation : clauses spécifiques, modèle Word/PDF et astuces pour bailleurs

Le bail de colocation n’est pas un simple “copier-coller” d’un bail classique. Un contrat mal rédigé ou un modèle obsolète expose à des impayés difficiles à recouvrer, des litiges entre colocataires et, parfois, à la remise en cause de certaines clauses par le juge. Un modèle Word ou PDF correctement structuré, à jour de la loi, reste le meilleur outil pour sécuriser une colocation.

Ce guide détaille les clauses spécifiques à prévoir, les différences entre bail collectif et baux individuels, la façon d’utiliser un modèle de bail de colocation (Word/PDF) et les points de vigilance pour un propriétaire. Les références s’appuient sur la loi du 6 juillet 1989, la loi ALUR, la loi ELAN et les ressources officielles (notamment service-public.fr).

Nature juridique du contrat de colocation et intérêt pour le bailleur

Définition de la colocation selon la loi ALUR

La loi ALUR a introduit une définition légale de la colocation dans la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée par :

• un bail unique signé par l’ensemble des colocataires, ou
• plusieurs contrats de location (un par colocataire ou par chambre).

La colocation peut concerner un logement nu ou meublé, en maison individuelle ou en appartement, dès lors que le logement respecte les critères de décence et de surface minimale. Les montages visant à contourner la loi de 1989 (par exemple, bail “de chambre” très court pour une occupation principale manifeste) sont susceptibles d’être requalifiés.

Différence entre bail de colocation et bail de location classique

Dans un bail classique, un seul locataire (ou un couple) signe le contrat et assume l’ensemble des obligations : loyer, charges, réparations locatives, respect du règlement de copropriété. En colocation, plusieurs locataires signent et partagent ces obligations, avec deux conséquences majeures pour le bailleur :

• la responsabilité peut être conjointe (chaque colocataire ne répond que de sa part), ou solidaire (chacun peut être poursuivi pour la totalité du loyer) ;
• les entrées et sorties de colocataires sont plus fréquentes, et nécessitent une gestion contractuelle stricte (avenants, actualisation des cautions, mise à jour des coordonnées).

Le bail de colocation doit donc prendre en compte ces spécificités dans la rédaction des clauses, au risque sinon de se retrouver avec un seul colocataire “solvable” incapable de payer la totalité du loyer.

Intérêt d’un contrat écrit et adapté à la colocation

La loi impose un bail écrit pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 (dont la colocation constituant la résidence principale des locataires). S’appuyer sur un modèle type de bail d’habitation, adapté à la colocation, présente plusieurs avantages pour un propriétaire :

• sécuriser les paiements (clause de solidarité, rappel des délais et modalités de paiement, garanties)
• encadrer l’usage des lieux (nombre d’occupants, utilisation des chambres et des parties communes, sous-location)
• prévenir les litiges entre colocataires (règlement intérieur, répartition des charges, gestion des sinistres)
• respecter les dispositions d’ordre public, en évitant les clauses abusives réputées non écrites.

Les modèles officiels et les notices d’information disponibles sur service-public.fr constituent une base fiable, qu’il convient ensuite d’adapter à la situation précise de la colocation.

Types de baux de colocation et conséquences pratiques pour le bailleur

Bail de colocation unique (bail collectif)

Le bail collectif est la configuration la plus courante : tous les colocataires signent un même contrat pour l’ensemble du logement.

Pour un bailleur, les principaux effets sont les suivants :

• un seul loyer global est mentionné au bail
• les colocataires peuvent organiser librement entre eux la répartition du loyer, sans que cela modifie la créance du bailleur
• les états des lieux d’entrée et de sortie sont uniques, signés par tous les colocataires présents
• en présence d’une clause de solidarité, chaque colocataire (et sa caution) peut être actionné pour la totalité de la dette locative.

Exemple concret : dans un T4 à 1 500 € loué à trois étudiants avec bail collectif et clause de solidarité, le bailleur peut exiger les 1 500 € de n’importe lequel d’entre eux en cas d’impayés, peu importe la répartition interne (500 € chacun) prévue entre eux.

Bail de colocation individuel (chambres + parties communes)

Dans ce montage, chaque colocataire signe un bail séparé pour l’usage exclusif d’une chambre identifiée, et l’usage commun de certaines pièces (cuisine, séjour, salle de bains…). Le propriétaire se retrouve alors avec autant de baux que de chambres louées.

Effets pour le bailleur :

• un loyer est fixé par chambre
• les colocataires ne sont en principe pas solidaires entre eux (sauf clause particulière très soigneusement rédigée, souvent délicate à faire admettre juridiquement)
• l’entrée ou la sortie d’un colocataire n’impose pas de modifier les autres baux
• la gestion est plus lourde (multiplication des contrats, des états des lieux et des actes de cautionnement).

Ce type de bail se rapproche d’une location “par chambre” et doit respecter le statut de la résidence principale. Les tentatives de contourner l’encadrement des loyers en zone tendue via des baux individuels surévalués sont risquées et peuvent être requalifiées.

Colocation solidaire ou non solidaire

La clause de solidarité n’est pas automatique. En l’absence de clause, chaque colocataire n’est tenu que de sa part de loyer (par exemple un tiers). Conséquences :

• sans solidarité, le risque d’impayés augmente pour le bailleur, surtout si un colocataire “disparaît” ou se révèle insolvable
• avec solidarité, le bailleur peut demander la totalité du loyer à n’importe quel colocataire et, le cas échéant, à son garant.

La solidarité doit être exprimée clairement dans le bail. Une rédaction vague ou ambiguë peut conduire un juge à écarter la clause. Les modèles Word/PDF doivent donc comporter un paragraphe spécifique et lisible.

Colocation meublée ou non meublée

Le régime juridique diffère selon que le logement est loué nu ou meublé, même en colocation :

• colocation non meublée (vide) : bail d’au moins 3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale, préavis de 3 mois pour les colocataires (réduit à 1 mois dans certains cas : zone tendue, perte d’emploi, etc.), dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer hors charges
• colocation meublée : bail d’un an (ou 9 mois pour un étudiant), dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer hors charges, présence obligatoire d’un mobilier minimum défini par décret.

Les modèles de bail de colocation doivent donc être distincts pour la location meublée et non meublée, sous peine d’erreurs (par exemple une durée de bail ou un dépôt de garantie non conformes). Des fiches officielles détaillent ces différences sur service-public.fr.

Clauses obligatoires d’un contrat de colocation

Identification du bailleur et des colocataires

Le bail doit mentionner clairement :

• l’identité et l’adresse du bailleur (ou de son mandataire)
• l’identité de l’ensemble des colocataires (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse actuelle)
• le cas échéant, l’identité des conjoints ou partenaires de PACS si ceux-ci sont également signataires.

En colocation, l’omission d’un colocataire sur le bail fragilise sa mise en cause en cas d’impayés. Il est recommandé d’être rigoureux sur l’orthographe et les informations d’état civil, ainsi que sur la concordance avec les pièces justificatives.

Description du logement et des parties communes

Le contrat doit décrire précisément le logement loué :

• adresse complète, étage, numéro de lot le cas échéant
• surface habitable (mention obligatoire depuis la loi Boutin)
• pièces privatives éventuelles (chambres attribuées à l’un ou l’autre colocataire dans le cas de baux individuels)
• pièces communes (cuisine, séjour, sanitaires, balcon, cave, parking, etc.).

Dans un bail collectif, les chambres sont en principe mises à disposition de tous, sauf clause contraire. Dans un bail individuel, chaque chambre doit être clairement identifiée (numéro, étage, superficie) pour éviter les contestations.

Durée du bail de colocation

La durée dépend du régime :

• colocation non meublée : 3 ans minimum (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale), renouvelable tacitement
• colocation meublée : 1 an, renouvelable tacitement (9 mois pour un bail étudiant, sans reconduction tacite)
• bail mobilité possible en colocation meublée pour certains profils (étudiants, salariés en mission, etc.), avec des règles spécifiques (durée de 1 à 10 mois, non renouvelable, pas de dépôt de garantie).

Il est important d’utiliser un modèle de bail de colocation adapté (nu, meublé, étudiant, mobilité), car la durée et certaines obligations varient. Les durées minimales sont d’ordre public.

Montant du loyer, répartition et charges locatives

Le bail doit mentionner :

• le loyer global pour le logement (en bail collectif) ou le loyer de chaque chambre (en baux individuels)
• les modalités de révision du loyer (référence à l’IRL, date de révision annuelle)
• le mode de calcul des charges locatives : provisions avec régularisation annuelle, ou forfait de charges (sans régularisation) en meublé.

En colocation, de nombreux bailleurs indiquent en clause informative la répartition interne du loyer entre colocataires (par exemple : “à titre indicatif, le loyer est ventilé à hauteur de 40 % pour M. X, 30 % pour Mme Y et 30 % pour M. Z”). Cette pratique aide à prévenir les conflits mais ne modifie pas, en cas de solidarité, la possibilité de réclamer la totalité au colocataire de son choix.

Attention à l’encadrement des loyers en zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, etc.) : le loyer global d’un logement en colocation reste soumis aux plafonds (loyer de référence majoré). Il est vivement déconseillé de fixer un loyer “par chambre” conduisant à dépasser ces plafonds, sous peine de contestation possible par les colocataires.

Dépôt de garantie : montant et restitution

Le dépôt de garantie est plafonné :

• à 1 mois de loyer hors charges pour une colocation nue
• à 2 mois de loyer hors charges pour une colocation meublée
• aucun dépôt de garantie n’est possible pour un bail mobilité.

Dans un bail collectif, le dépôt de garantie est versé en une seule fois, même si les colocataires se le répartissent entre eux. À la sortie, il est restitué globalement (ou à un représentant) après comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Exemple : pour un T4 meublé avec loyer de 1 800 € hors charges, le dépôt de garantie maximum est de 3 600 €. S’il est versé par trois colocataires, aucun supplément ne peut être exigé lors de l’arrivée d’un quatrième colocataire en cours de bail.

Annexes légales obligatoires au bail

Un contrat de colocation doit être accompagné des mêmes annexes qu’un bail classique, notamment :

• dossier de diagnostics techniques (DPE, état des risques, électricité / gaz si applicable, plomb, etc.)
• copie de l’extrait du règlement de copropriété concernant l’usage de l’immeuble (si applicable)
• notice d’information sur les droits et obligations des parties en location (modèle fixé par arrêté)
• en meublé : inventaire et état détaillé du mobilier.

L’absence de certains diagnostics (par exemple un DPE manquant ou erroné) peut engager la responsabilité du bailleur et conduire, dans certains cas, à une réduction de loyer ordonnée par le juge.

État des lieux d’entrée et de sortie en colocation

L’état des lieux est une pièce essentielle en colocation, où les dégradations peuvent être plus fréquentes. Les bonnes pratiques :

• réaliser un état des lieux contradictoire, signé par le bailleur (ou son mandataire) et tous les colocataires présents
• détailler l’état des pièces communes et, si applicable, des chambres affectées à chacun
• prendre des photos datées, notamment en cas de doute (taches, équipements anciens, mobilier fragile)
• faire un état des lieux de sortie distinct pour chaque phase de départ si les colocataires ne quittent pas tous le logement en même temps (bail collectif).

Un état des lieux imprécis ou incomplet rend la retenue sur dépôt de garantie plus difficile à justifier. En cas de litige, la charge de la preuve repose largement sur le bailleur.

Clauses spécifiques à insérer dans un bail de colocation

Clause de solidarité et d’indivisibilité entre colocataires

La clause de solidarité est l’outil principal de sécurisation des loyers en colocation. Elle permet de considérer les colocataires comme un seul et même locataire vis-à-vis du bailleur, pour l’exécution de toutes les obligations (paiement du loyer, charges, réparations locatives, indemnités, etc.).

Exemple de rédaction (à adapter et vérifier régulièrement avec la loi en vigueur) :

“Les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement au paiement de l’intégralité des loyers, charges, indemnités d’occupation et, plus généralement, de toutes les sommes dues au bailleur en vertu du présent bail. Le bailleur pourra réclamer à l’un quelconque des colocataires le paiement de la totalité des sommes dues, sans être tenu de diviser ses poursuites.”

Cette clause doit être reproduite de manière lisible et signée par chacun. En cas de contestation, un juge vérifiera que la solidarité a été clairement portée à la connaissance de tous.

Règles d’usage des parties communes et du mobilier

En colocation meublée, les dégradations du mobilier et des parties communes sont fréquentes. Un bail bien rédigé doit :

• rappeler l’obligation d’entretien courant des équipements et du logement par les colocataires
• préciser l’interdiction de déplacer certains meubles sans accord du bailleur (ex : lit, machine à laver)
• interdire le stockage d’objets encombrants dans les parties communes de l’immeuble, en conformité avec le règlement de copropriété
• prévoir, le cas échéant, une obligation de ménage régulier des parties communes internes (cuisine, séjour, sanitaires) pour éviter les dégradations et nuisances (insectes, odeurs).

Un règlement intérieur annexé au bail peut détailler ces règles, à condition de rester raisonnable et compatible avec la jouissance paisible du logement.

Clause de répartition des charges et des factures

Dans un bail collectif, il est fréquent que certaines charges (électricité, internet, télévision) soient prises au nom d’un seul colocataire, qui se fait rembourser par les autres. Pour limiter les conflits, le bail peut :

• rappeler que les colocataires restent collectivement responsables des factures nécessaires à l’usage normal du logement
• préciser, à titre indicatif, une clé de répartition (en parts égales, ou en fonction de la taille des chambres par exemple)
• inviter les colocataires à ouvrir un compte bancaire commun dédié aux charges (conseil de gestion, non obligation légale).

Attention : vis-à-vis du bailleur, seule la dette de loyer et charges récupérables prévues au contrat est opposable. Les produits d’abonnement (internet, électricité) gérés par le colocataire restent des relations contractuelles séparées.

Sous-location, hébergement de tiers et invités

La sous-location d’un logement (ou d’une partie) est, en principe, interdite sans l’accord écrit du bailleur. Le bail de colocation doit être très clair sur ce point :

• interdiction de sous-louer le logement ou une chambre sans autorisation écrite préalable du bailleur
• interdiction expresse de mise en location via des plateformes de type location touristique de courte durée sans accord
• précision sur la tolérance raisonnable d’invités ponctuels (amis, famille), sans installation durable.

Une clause visant à interdire tout invité, même pour une nuit, serait probablement jugée excessive et susceptible d’être réputée non écrite. En revanche, l’interdiction d’un hébergement permanent d’un tiers non déclaré est légitime, notamment pour des raisons de sécurité, de voisinage et de sur-occupation.

Assurances habitation et responsabilité de chacun

Chaque colocataire doit couvrir au minimum les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Deux configurations sont possibles :

• une assurance commune, souscrite au nom de l’ensemble des colocataires
• une assurance distincte pour chaque colocataire, moins pratique en cas de sinistre dans les parties communes.

Le bail peut prévoir :

• l’obligation de fournir une attestation d’assurance à la remise des clés, puis chaque année
• la faculté, pour le bailleur, de souscrire une assurance pour le compte du locataire défaillant après mise en demeure restée infructueuse, en répercutant la prime au locataire (dispositif encadré par la loi de 1989)
• le rappel que la responsabilité de chacun peut être engagée en cas de faute (dégradations volontaires, incendie causé par négligence, etc.).

Règlement intérieur de colocation : intérêt et contenu

Le règlement intérieur n’est pas obligatoire, mais il est très utile dans les colocations étudiantes ou à rotation fréquente. Il peut préciser :

• les règles de bruit et de respect du voisinage (créneaux horaires, fêtes occasionnelles)
• l’organisation minimale du ménage des parties communes
• les modalités de partage de certains équipements (lave-linge, parking)
• les procédures internes en cas de conflit entre colocataires.

Ce règlement doit être annexé au bail, signé par tous, et rédigé en termes raisonnables. Des règles disproportionnées ou portant atteinte à la vie privée (contrôle des visites, obligation de présence, etc.) risquent d’être contestées.

Modèles de contrat de colocation gratuits à télécharger et à adapter

Modèle de contrat de colocation PDF gratuit

De nombreux modèles de bail de colocation en PDF circulent sur internet. Il est recommandé de privilégier :

• les modèles conformes au bail type fixé par décret pour les locations soumises à la loi de 1989 (nu ou meublé)
• les modèles explicitement adaptés à la colocation (clause de solidarité, mentions sur la pluralité des locataires, etc.)
• les versions régulièrement mises à jour après chaque réforme (loi ALUR, loi ELAN, encadrement des loyers).

Le PDF présente l’avantage de limiter les modifications de structure, mais il doit rester modifiable sur les champs variables (identité des parties, loyer, dates…).

Modèle de bail de colocation Word

Le format Word (ou équivalent) est particulièrement pratique pour :

• ajouter ou supprimer certaines clauses spécifiques (par exemple un règlement intérieur annexé)
• adapter la rédaction à la situation (bail collectif ou baux individuels)
• mettre à jour rapidement les références légales.

Il est toutefois essentiel de ne pas supprimer par erreur des mentions obligatoires (surface habitable, modalités de révision de loyer, informations sur les charges, etc.). Une fois le document finalisé, il est conseillé de générer une version PDF pour la signature et l’archivage.

Modèles de bail pour colocation meublée et non meublée

Un même propriétaire peut disposer de plusieurs modèles :

• un modèle de bail de colocation meublée (Word et PDF) avec liste de mobilier obligatoire, durée d’un an (ou 9 mois étudiant), dépôt de garantie de 2 mois
• un modèle de bail de colocation non meublée (Word et PDF) avec durée de 3 ans, dépôt de garantie de 1 mois
• éventuellement un modèle spécifique pour bail mobilité en colocation meublée (sans dépôt de garantie, durée de 1 à 10 mois).

Il est vivement conseillé de conserver, pour chaque signature, un exemplaire papier ou numérique daté, signé et archivé, au cas où un litige surviendrait plusieurs années plus tard.

Méthode pour adapter un modèle à la situation réelle

Pour utiliser correctement un modèle de bail de colocation :

• vérifier d’abord le type de bail utile (meublé, non meublé, étudiant, mobilité)
• choisir la structure adéquate (bail collectif ou baux individuels) en fonction de la stratégie de gestion
• intégrer ou non une clause de solidarité selon le niveau de sécurisation recherché
• ajouter des clauses particulières uniquement si elles respectent la loi (éviter les pénalités abusives, les limitations excessives à l’usage des lieux, etc.)
• relire l’ensemble en se référant, si besoin, aux fiches officielles de service-public.fr.

Fonctionnement du contrat de colocation avec clause de solidarité

Principe de la colocation solidaire

Dans une colocation solidaire, chaque colocataire est redevable :

• de la totalité du loyer et des charges envers le bailleur
• des réparations locatives causées par lui-même ou par tout autre colocataire
• des indemnités dues en cas d’occupation sans droit ni titre après congé, tant que le logement n’est pas libéré.

Le bailleur peut ainsi choisir d’actionner le colocataire le plus solvable ou le plus facilement joignable. Celui qui paie plus que sa part dispose ensuite d’un recours interne contre les autres colocataires, mais cette étape ne concerne plus directement le bailleur.

Conséquences en cas d’impayés

Exemple : un T3 en colocation solidaire à 1 200 € de loyer + 100 € de provisions sur charges, occupé par deux colocataires. L’un cesse de payer sans prévenir. Le bailleur peut :

• réclamer les 1 300 € mensuels à l’autre colocataire
• mettre en demeure ce dernier, puis, en cas de persistance de l’impayé, actionner également la caution solidaire.

La clause de solidarité facilite la mise en œuvre de la clause résolutoire et des procédures de recouvrement. Elle n’exonère toutefois pas le bailleur de respecter la procédure légale (commandement de payer, délais, saisine éventuelle du juge).

Durée de la solidarité après le départ d’un colocataire

La loi encadre strictement la “survie” de la solidarité d’un colocataire sortant. En bail collectif soumis à la loi de 1989, la solidarité cesse :

• à la date d’effet du congé du colocataire, augmentée d’une durée maximale prévue par la loi (variable selon les versions législatives, à vérifier à jour sur service-public.fr), ou
• à la date d’entrée dans les lieux du nouveau colocataire si elle est antérieure.

Le bailleur ne peut pas imposer une solidarité illimitée dans le temps à un colocataire parti. Une clause contraire serait réputée non écrite.

Information claire des colocataires sur la solidarité

Pour éviter les contestations ultérieures, il est recommandé de :

• faire relire la clause de solidarité à chaque colocataire lors de la signature
• joindre, en annexe, une notice explicative de la colocation solidaire
• rappeler les effets de la solidarité aux garants dans les actes de cautionnement (caution solidaire de plusieurs colocataires, ou caution distincte pour chacun).

Règles spécifiques au contrat de colocation meublée

Durée du bail meublé en colocation

En colocation meublée (hors bail mobilité), le bail est conclu pour :

• 1 an, renouvelable tacitement
• 9 mois sans tacite reconduction pour un bail meublé “étudiant”.

Le préavis de résiliation par un colocataire est d’un mois, quel que soit le motif. Du côté du bailleur, les conditions de congé restent très encadrées (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux) avec un préavis de 3 mois, y compris en colocation.

Liste minimale du mobilier obligatoire

Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale de meubles pour qu’un logement soit considéré comme meublé (lit, table, chaises, rangements, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, etc.). En colocation meublée, le bail doit comporter :

• un inventaire précis des meubles et équipements mis à disposition
• idéalement une répartition par pièce (chambres, cuisine, salon)
• une mention de l’état de chaque élément à l’entrée (bon état, usure normale, défauts apparents).

Cette liste signée par les colocataires est déterminante lors de la restitution du dépôt de garantie.

Fixation du loyer en colocation meublée

Le loyer d’une colocation meublée peut être plus élevé qu’en nu, mais reste encadré :

• respect des plafonds en zone tendue, si applicables
• justification d’un éventuel complément de loyer (caractéristiques exceptionnelles, à manier avec prudence)
• cohérence avec le marché locatif local.

Il est recommandé de ne pas surévaluer artificiellement le loyer au prétexte de la colocation, sous peine de litige et d’action en diminution de loyer.

Exemple de clause pour l’entretien du mobilier

Exemple (à adapter) :

“Les colocataires s’engagent à utiliser le mobilier et les équipements mis à leur disposition en bon père de famille et à en assurer l’entretien courant. Toute dégradation ou disparition d’un élément de mobilier non imputable à la vétusté pourra donner lieu à réparation ou remplacement à leurs frais, après constat contradictoire.”

Contrat de colocation vide : points essentiels

Durée du bail de colocation non meublée

En colocation non meublée, le bail a une durée minimale de :

• 3 ans si le bailleur est une personne physique
• 6 ans si le bailleur est une personne morale (hors sociétés civiles familiales sous certaines conditions).

Le bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions, sauf congé donné par l’une ou l’autre des parties dans les formes et délais légaux.

Préavis du bailleur et des colocataires

Pour les colocataires, le préavis est en principe de 3 mois, réduit à 1 mois dans des cas prévus par la loi (zone tendue, perte d’emploi, mutation, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, etc.). Chaque colocataire peut donner congé individuellement dans un bail collectif.

Pour le bailleur, le congé doit être motivé (reprise, vente, motif légitime et sérieux) et donné au moins 6 mois avant l’échéance du bail, y compris en colocation. Le congé doit être notifié à chaque colocataire par lettre recommandée avec AR, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement.

Révision annuelle du loyer et indice IRL

La révision du loyer n’est possible que si une clause spécifique figure au bail, mentionnant :

• la date de révision annuelle (généralement à la date anniversaire du bail)
• la référence à l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE
• l’indice de base pris en compte.

En l’absence de cette clause, aucune augmentation annuelle ne peut être appliquée. En colocation, la révision suit les mêmes règles que pour une location classique.

Gestion des entrées et sorties de colocataires et modifications du bail

Ajout d’un nouveau colocataire : avenant ou nouveau bail

En cas de bail collectif, l’ajout d’un nouveau colocataire se fait généralement par avenant au bail, signé par :

• le bailleur (ou son mandataire)
• tous les colocataires restant dans les lieux
• le nouveau colocataire et, le cas échéant, son garant.

L’avenant met à jour la liste des colocataires, les coordonnées, les éventuelles mentions de répartition interne du loyer, la clause de solidarité et les actes de cautionnement associés.

Départ d’un colocataire en bail collectif

Lorsqu’un colocataire donne congé :

• il doit respecter le préavis applicable (1 mois en meublé, 3 mois en nu, sauf cas de réduction)
• la colocation se poursuit avec les colocataires restants, sauf résiliation globale convenue
• sa solidarité (et celle de sa caution) subsiste pendant la période de survie prévue par la loi (à vérifier à jour sur service-public.fr), ou jusqu’à l’entrée d’un nouveau colocataire.

La restitution de la quote-part de dépôt de garantie est une question interne entre colocataires, tant que le bail n’est pas entièrement résilié.

Départ d’un colocataire en bail individuel

En cas de baux individuels, le départ d’un colocataire implique la fin de son bail spécifique, soit :

• un état des lieux de sortie est réalisé pour sa chambre et les parties communes
• sa part de dépôt de garantie est restituée dans les conditions légales
• le bailleur est libre de relouer la chambre à un nouveau colocataire, sous réserve de respecter la décence et l’occupation maximale.

Gestion du dépôt de garantie entre colocataires

En bail collectif, le bailleur n’est pas tenu de recalculer le dépôt de garantie à chaque mouvement interne. Le plus simple consiste à :

• restituer le dépôt globalement à la fin du bail seulement
• laisser aux colocataires le soin de se rembourser entre eux lors des changements (par exemple, le nouvel arrivant verse sa part directement au sortant).

Le bail peut toutefois prévoir des modalités indicatives de gestion interne pour éviter les malentendus, sans créer d’obligation supplémentaire pour le bailleur.

Mode d’emploi pratique pour rédiger et remplir un bail de colocation

Informations à réunir avant de compléter le modèle

Avant de remplir un modèle Word ou PDF, il est utile de rassembler :

• les coordonnées complètes de chaque colocataire et de leurs garants
• les justificatifs de solvabilité et d’identité
• les informations de copropriété (règlement, charges récupérables)
• les diagnostics techniques à jour
• en meublé, la liste complète du mobilier et des équipements.

Remplir un modèle de bail de colocation PDF ou Word

La méthode est la suivante :

1. compléter les champs variables (identité des parties, adresse, montant du loyer, montant du dépôt de garantie, type de charges, durée)
2. vérifier la présence de la clause de solidarité si souhaitée
3. ajouter, en annexes, le règlement intérieur et la notice d’information
4. insérer les références légales à jour (loi du 6 juillet 1989, décrets en vigueur)
5. relire l’ensemble ou le faire vérifier par un professionnel en cas de doute.

Signature électronique d’un bail de colocation

La signature électronique d’un bail de colocation est possible, à condition d’utiliser une solution respectant le règlement eIDAS (signature avancée, horodatage, conservation probante). Il est important de :

• vérifier l’identité de chaque signataire
• conserver le fichier signé et les certificats de signature dans un espace sécurisé
• appliquer la même procédure aux avenants et actes de cautionnement.

Erreurs fréquentes à éviter dans un contrat de colocation

• utiliser un ancien modèle de bail non mis à jour (avant loi ALUR / ELAN)
• omettre la clause de solidarité et découvrir ensuite que chaque colocataire n’est redevable que de sa part
• fixer un dépôt de garantie supérieur au maximum légal
• oublier certains diagnostics ou la notice d’information
• insérer des clauses manifestement abusives (visites sans préavis, interdiction totale d’invités, pénalités disproportionnées).

FAQ sur le contrat de colocation et les modèles Word/PDF

Un modèle de bail de colocation gratuit trouvé en ligne est-il valable juridiquement ?

Un modèle gratuit peut être valable s’il respecte le bail type imposé par la loi et qu’il est régulièrement mis à jour. Il doit intégrer les mentions obligatoires : identité des parties, description du logement, surface habitable, montant et modalités de paiement du loyer et des charges, dépôt de garantie, durée, conditions de résiliation, diagnostics et annexes. Il doit également être adapté à la colocation (pluralité de locataires, clause de solidarité le cas échéant). Il est conseillé de comparer tout modèle avec les informations disponibles sur service-public.fr et de corriger les éventuelles incohérences.

Quelle est la durée minimale d’un bail de colocation pour un logement nu ou meublé ?

Pour un logement nu (colocation non meublée), la durée minimale est de 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans s’il s’agit d’une personne morale. Pour un logement meublé, la durée est de 1 an, renouvelable tacitement, ou 9 mois pour un bail étudiant sans reconduction. Le bail mobilité, utilisable en colocation meublée pour certains publics, dure entre 1 et 10 mois sans reconduction. Ces durées sont d’ordre public et ne peuvent être réduites contractuellement, sauf cas prévus par la loi.

Peut-on imposer une clause de solidarité à tous les colocataires ?

Oui, à condition que la clause soit clairement rédigée, portée à la connaissance de chaque colocataire et acceptée par leur signature. La solidarité doit être exprimée sans ambiguïté dans le texte du bail. En revanche, il n’est pas possible de prévoir une solidarité illimitée dans le temps après le départ d’un colocataire : la durée de survie de la solidarité est encadrée par la loi et cesse notamment à l’arrivée d’un nouveau colocataire ou au terme du délai légal. Une clause de solidarité contraire à ces limites serait réputée non écrite.

Faut-il un contrat de colocation séparé entre colocataires eux-mêmes ?

Le contrat principal est celui qui lie le bailleur et les colocataires. Les accords internes entre colocataires (sur la répartition du loyer, des charges, des tâches ménagères) peuvent être formalisés par écrit entre eux, mais ils ne lient pas le bailleur. Ce dernier n’est tenu que par le bail qu’il a signé. Il est toutefois utile, pour la bonne gestion de la colocation, d’encourager les colocataires à clarifier par écrit leurs engagements internes, sous forme de charte ou de pacte de colocation, distinct du bail.

Comment résilier un contrat de colocation en cours de bail côté bailleur ?

La colocation ne modifie pas, pour l’essentiel, les règles de congé du bailleur. En location nue, le bailleur peut donner congé pour la fin du bail pour vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou pour un motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles du voisinage avérés). Le congé doit être adressé à chacun des colocataires, au moins 6 mois avant l’échéance. En meublé, le délai est de 3 mois. En cas d’impayés, la résiliation anticipée repose en principe sur la clause résolutoire (commandement de payer, délai de deux mois, éventuelle saisine du juge). Dans tous les cas, la procédure est strictement encadrée et nécessite de respecter les formes (LRAR, huissier) et les délais prévus par la loi.

Que se passe-t-il si un colocataire quitte le logement sans prévenir ?

Si un colocataire part sans congé formel, le bailleur peut continuer à le considérer comme partie au bail, notamment en présence d’une clause de solidarité. Il est donc recommandé de demander un congé en bonne et due forme (lettre recommandée, huissier ou remise en main propre contre signature). Tant que le congé n’est pas donné et désormais arrivé à son terme, le colocataire reste tenu des obligations du bail. Vis-à-vis du bailleur, la solidarité lui permet de réclamer l’intégralité du loyer aux colocataires restants ou à la caution, puis de gérer la situation juridique du colocataire “disparu” en parallèle.

Peut-on cumuler caution solidaire et assurance loyers impayés en colocation ?

La loi encadre le cumul des garanties. En principe, lorsqu’un bailleur souscrit une assurance loyers impayés (GLI), il ne peut pas exiger, pour le même bail, une caution personnelle, sauf exceptions (par exemple, locataire étudiant ou apprenti, à vérifier selon la réglementation en vigueur). En colocation, ce principe reste applicable. Il est donc nécessaire, avant de demander des cautions et de souscrire une GLI, de vérifier les règles actuelles sur service-public.fr ou auprès de l’assureur. Un montage non conforme pourrait être jugé abusif.

Comment gérer les objets laissés par un colocataire sortant ?

En pratique, des meubles ou effets personnels peuvent être abandonnés par un colocataire parti. Le bail ne permet pas au bailleur de s’approprier librement ces biens ou de les jeter immédiatement. Il est recommandé de :

• constater leur présence par écrit (photo, état des lieux)
• mettre en demeure le colocataire sortant de les récupérer dans un certain délai
• prévoir éventuellement, dans le bail, une clause encadrant les frais de stockage, dans le respect du droit de propriété.

En cas de biens manifestement abandonnés et de risque pour la sécurité ou la salubrité, un recours au juge peut s’avérer nécessaire pour éviter toute contestation ultérieure.