Augmenter un loyer en 2026 : entre encadrement, IRL et travaux, quelles marges reste‑t‑il vraiment ?

Augmenter un loyer en 2026 ne pourra pas se faire « à l’instinct ». Entre l’Indice de référence des loyers (IRL), l’encadrement dans certaines villes, les règles spéciales après travaux et les limites liées à la performance énergétique, chaque hausse devra être calculée et justifiée avec rigueur.

Cet article détaille, de manière opérationnelle, les marges de manœuvre réellement disponibles pour un propriétaire : comment utiliser l’IRL en 2026, comment articuler cette révision avec un éventuel encadrement des loyers, dans quels cas les travaux permettent une majoration supplémentaire, et comment éviter les erreurs qui entraînent litiges ou sanctions.

Rappels 2026 sur le cadre légal de l’augmentation de loyer

IRL 2026 comme base légale principale pour augmenter un loyer

Pour un logement loué en résidence principale (vide ou meublé), la seule base légale d’augmentation en cours de bail est l’Indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. L’IRL reflète l’évolution du coût de la vie hors loyers et tabac et sert de plafond à la hausse annuelle.

Cette règle résulte principalement de la loi du 6 juillet 1989 (articles 17-1 et 17-1 A) et s’applique, sauf régime particulier (logement social, logement conventionné ANAH, etc.), à la quasi-totalité des locations d’habitation principale en France.

En 2026, sauf nouveau dispositif exceptionnel décidé par le législateur (type bouclier loyer comme entre 2022 et 2023), la hausse maximale annuelle restera donc mécaniquement limitée par l’IRL.

Conditions à respecter pour la révision annuelle du loyer

La révision annuelle du loyer n’est possible que si une clause de révision figure dans le bail. Sans cette clause, aucune augmentation en cours de bail ne peut être imposée, même en se référant à l’IRL.

Cette clause doit préciser :

• l’indice de référence utilisé : IRL du trimestre X de l’année Y
• le trimestre de référence (1er, 2e, 3e ou 4e trimestre)
• la date de révision annuelle (souvent la date anniversaire ou une date fixe, par exemple le 1er janvier).

Sans ces éléments, la clause est imprécise et donc fragilisée juridiquement. En pratique, il est recommandé de reproduire dans le bail la formulation type proposée sur service-public.fr.

Encadrement des loyers et zones tendues à prendre en compte

Au-delà de l’IRL, certains secteurs cumulent :

• un encadrement des loyers à la relocation en zone tendue (plafond d’augmentation entre deux locataires)
• un encadrement local des loyers avec loyers de référence (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc., selon arrêtés préfectoraux successifs).

Dans ces zones, le loyer hors charges ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré, même si le calcul IRL aboutit à un montant supérieur. De plus, des règles spécifiques limitent l’augmentation lors d’un changement de locataire.

La liste des communes en zone tendue et les règles de plafonnement sont consultables sur service-public.fr. Les loyers de référence locaux sont publiés par chaque préfecture et accessibles sur les sites des observatoires des loyers.

Augmentations automatiques ou arbitraires interdites

Certaines pratiques restent clairement illégales, même en 2026 :

• augmenter le loyer d’un pourcentage choisi librement sans référence à l’IRL
• prévoir une clause « +x % par an » sans mention de l’IRL
• appliquer une hausse sans attendre la date de révision prévue
• faire une augmentation rétroactive sur plusieurs années au-delà du délai légal d’un an (article 17-1 de la loi de 1989).

En cas de contestation, le juge peut annuler la hausse, ordonner le remboursement des trop-perçus et, en zone encadrée, l’administration peut prononcer des amendes administratives significatives.

Calculer une augmentation de loyer avec l’IRL en 2026

Les trois informations indispensables avant tout calcul

Avant de toucher au moindre chiffre, un propriétaire doit réunir :

• Le loyer actuel hors charges (montant indiqué dans le bail, sans provisions pour charges)
• L’IRL de référence :
  • celui du trimestre mentionné dans le bail, à la date de signature ou lors de la dernière révision
• L’IRL du même trimestre pour l’année 2026 (publié par l’INSEE, généralement mi-avril, mi-juillet, mi-octobre et mi-janvier de l’année suivante selon le trimestre).

Les indices officiels se consultent gratuitement sur le site de l’INSEE ou via les pages dédiées de service-public.fr.

Étape 1 : retrouver l’IRL de référence

Le bail indique en principe une formule du type « Loyer révisable chaque année le [date] selon la variation de l’IRL du [x^e] trimestre publié par l’INSEE, l’IRL de référence étant celui du [x^e] trimestre [année] égal à [indice] ».

Il convient de noter précisément cet indice. Si le bail ne mentionne pas explicitement le chiffre, il reste possible de le retrouver en consultant l’IRL du trimestre et de l’année indiqués comme référence.

Étape 2 : identifier l’IRL 2026 à utiliser

La règle est simple : on compare toujours un trimestre avec le même trimestre de l’année de référence. Par exemple :

• si le bail vise le 3^e trimestre, on utilisera l’IRL du 3^e trimestre 2026
• si le bail vise le 1^er trimestre, on utilisera le 1^er trimestre 2026, etc.

La date de prise d’effet de la révision (souvent la date anniversaire du bail) n’a pas besoin de coïncider avec la date de publication de l’IRL, l’important étant d’utiliser le bon trimestre.

Étape 3 : appliquer la formule et vérifier le nouveau loyer

La formule officielle de calcul est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL 2026 du trimestre de référence ÷ IRL de référence du bail)

Le résultat se calcule au centime d’euro près. Il est prudent de conserver une copie de la page INSEE ou du tableau officiel d’indices utilisé.

Exemples chiffrés concrets pour 2026

Afin de rendre la méthode tangible, voici trois exemples théoriques avec des valeurs d’IRL fictives (les indices 2026 réels devront être vérifiés au moment du calcul) :

Exemple 1 : studio en location vide

• Loyer actuel hors charges : 520 €
• IRL de référence (3^e trimestre 2025) : 142,5
• IRL 2026 (3^e trimestre 2026, indicatif) : 145,0.

Calcul : 520 × (145,0 ÷ 142,5) ≈ 520 × 1,0175 ≈ 529,10 €

Le nouveau loyer maximal autorisé par l’IRL serait donc de 529,10 € hors charges, sous réserve de ne pas dépasser un éventuel plafond d’encadrement local.

Exemple 2 : T2 meublé

• Loyer actuel hors charges : 830 €
• IRL de référence (2^e trimestre 2024) : 139,0
• IRL 2026 (2^e trimestre 2026, indicatif) : 144,0

Calcul : 830 × (144,0 ÷ 139,0) ≈ 830 × 1,0360 ≈ 860, – € environ.

Le loyer pourrait passer de 830 € à environ 860 € hors charges, à condition de respecter les plafonds d’encadrement en zone concernée.

Exemple 3 : maison individuelle

• Loyer actuel hors charges : 1 200 €
• IRL de référence (1^er trimestre 2023) : 135,0
• IRL 2026 (1^er trimestre 2026, indicatif) : 145,0

Calcul : 1 200 × (145,0 ÷ 135,0) ≈ 1 200 × 1,074 ≈ 1 288,80 €.

La hausse maximale au titre de la révision IRL approcherait 90 € par mois, sous réserve des autres plafonds applicables.

Cas particuliers de calcul en 2026

Bail signé en 2025 avec clause de révision

Si un bail a été signé en 2025, la première révision interviendra en 2026 à la date indiquée au bail. L’IRL de référence sera celui inscrit dans le bail (trimestre 2025) et l’indice 2026 sera celui du même trimestre.

Aucune majoration supplémentaire ne peut être ajoutée au motif que le loyer serait « en dessous du marché » en cours de bail. Ce type de réévaluation ne se traite qu’au renouvellement, via la procédure pour loyer sous-évalué.

Absence de révision l’année précédente

Si l’indexation prévue n’a pas été appliquée en 2025, il reste possible, sous conditions, de rattraper partiellement la hausse :

• la révision ne peut être rétroactive que sur un an maximum à compter de la demande du bailleur (article 17-1)
• au-delà, le droit à rétroactivité est perdu définitivement.

En pratique, si la demande est formulée par courrier en mai 2026, il est possible de réclamer la différence de loyer due à compter de mai 2025, mais pas avant. Le calcul est alors plus technique et nécessite souvent deux étapes (rattrapage de la hausse non appliquée, puis révision de l’année en cours).

Simuler l’augmentation de loyer 2026 en pratique

Utiliser un simulateur d’augmentation de loyer basé sur l’IRL

De nombreux simulateurs en ligne permettent de vérifier le résultat du calcul IRL. Pour qu’ils soient fiables, il convient de s’assurer qu’ils :

• utilisent bien les indices INSEE officiels pour 2026
• permettent de choisir le trimestre de référence
• distinguent clairement loyer hors charges et charges récupérables.

L’outil proposé par service-public.fr ou par des organismes publics (ADIL, ANIL) reste une référence pour vérifier la cohérence de la hausse projetée.

Vérifier l’encadrement des loyers avec un simulateur dédié

Dans les villes soumises à encadrement, un second contrôle est indispensable : le loyer révisé IRL doit rester inférieur ou égal au loyer de référence majoré.

Plusieurs collectivités ou observatoires mettent à disposition des simulateurs d’encadrement (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, etc.). Ces outils demandent généralement :

• l’adresse précise du logement
• la surface habitable
• le type de location (vide ou meublée)
• l’année de construction
• l’étage, la présence d’ascenseur, etc.

Le simulateur indique alors le loyer de référence, le loyer de référence minoré et surtout le loyer de référence majoré à ne pas dépasser.

Comprendre les résultats d’une simulation côté propriétaire

Un propriétaire doit interpréter les résultats de simulation en trois temps :

1. Vérifier que le calcul IRL est exact (indice et trimestre corrects)
2. Comparer le loyer obtenu avec le plafond d’encadrement éventuel
3. Vérifier l’absence d’autres plafonds particuliers (logement conventionné, dispositif fiscal, DPE F ou G, etc.).

Si le loyer calculé par l’IRL dépasse le plafond d’encadrement, le seul montant légalement exigible est celui du plafond, même si le simulateur IRL autorise théoriquement plus.

Augmentation de loyer après travaux en 2026 : possibilités et limites

Situations dans lesquelles les travaux peuvent justifier une hausse

Les travaux peuvent ouvrir deux types de marges :

• une réévaluation du loyer au renouvellement du bail si les travaux ont remis le logement en conformité ou amélioré significativement son confort ou sa performance énergétique
• une majoration spécifique liée aux travaux dans certains cas prévus par la loi (notamment en zone tendue lors d’une relocation, sous conditions de montant minimal).

Attention : les travaux ne permettent pas d’ignorer l’IRL ni l’encadrement des loyers. Ils peuvent justifier un repositionnement du loyer, mais toujours dans les limites légales, dont le loyer de référence majoré en zone encadrée.

Seuil de 50 % d’une annuité de loyer pour certains dispositifs

En zone tendue, lorsque des travaux d’amélioration importants sont réalisés entre deux locations, il est parfois possible de dépasser le plafonnement habituel à la relocation si :

• le montant des travaux représente au moins 50 % du montant des loyers annuels hors charges (une annuité)
• ces travaux correspondent à une amélioration réelle (et non à un simple entretien).

Cette règle, issue de dispositifs successifs, peut évoluer. Il est impératif de vérifier pour 2026 les textes en vigueur sur service-public.fr et sur le site de l’ANIL (www.anil.org), qui détaillent les conditions précises d’application en zone tendue.

Formule de majoration possible après travaux

En pratique, deux approches se combinent selon les cas :

• Réévaluation du loyer par le marché : après de gros travaux, le propriétaire peut, au renouvellement ou à la relocation, repositionner le loyer en se fondant sur les loyers pratiqués pour des logements comparables rénovés
• Majoration calculée à partir du montant des travaux : certains textes autorisent une fraction de répercussion, par exemple jusqu’à 15 % maximum du coût TTC des travaux sur le loyer annuel, ce qui revient à ajouter environ 1,25 % par mois.

Exemple simplifié (schématique, à adapter aux textes applicables en 2026) :

• Montant de travaux d’amélioration : 20 000 € ;
• Majoration maximale théorique annuelle : 20 000 × 15 % = 3 000 € par an, soit 250 € par mois ;
• Le loyer mensuel hors charges pourrait être augmenté jusqu’à 250 €, sous réserve de respecter l’encadrement local.

Ce mécanisme varie selon les périodes et les textes ; un contrôle systématique des règles en vigueur en 2026 est indispensable, car les pourcentages ou modes de calcul peuvent être modifiés par décret.

Différence entre révision annuelle IRL et majoration travaux

Il est fondamental de distinguer :

• La révision annuelle IRL : hausse automatique possible chaque année si la clause existe, indépendamment de travaux, plafonnée par l’IRL
• La majoration liée aux travaux :
  • intervient généralement au renouvellement ou entre deux baux
  • suppose des travaux d’un montant significatif
  • ne dispense jamais de respecter l’encadrement (loyer de référence majoré, plafonnement à la relocation, etc.).

Étape 1 : identifier les travaux éligibles

Les textes distinguent :

• Travaux d’amélioration :
  • création ou rénovation importante d’une salle de bain, d’une cuisine équipée de qualité
  • installation d’un système de chauffage performant
  • isolation thermique importante, changement de fenêtres, etc.
• Travaux d’entretien ou de remise en état :
  • rafraîchissement de peintures, remplacement de moquette usée, petites réparations
  • mise aux normes minimale suite à vétusté.

Seuls les travaux d’amélioration sont susceptibles de justifier une majoration spécifique. L’entretien courant ne permet pas d’augmenter le loyer au-delà de la simple indexation IRL.

Étape 2 : calculer le coût total éligible

Pour sécuriser une hausse de loyer, il est recommandé de :

• conserver toutes les factures détaillées (TTC)
• isoler les postes correspondant clairement à une amélioration (et non à l’entretien)
• éventuellement demander à l’artisan de distinguer, sur sa facture, les travaux d’amélioration.

Le montant total sera la base de tout calcul de majoration éventuelle (notamment pour vérifier le seuil de 50 % d’une annuité en zone tendue).

Étape 3 : calculer la majoration maximale autorisée

Une fois le total établi, la méthode dépendra des textes applicables en 2026 :

• en zone non encadrée, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer en tenant compte du marché, mais doit rester raisonnable pour éviter la vacance et les contestations ;
• en zone tendue avec plafonnement à la relocation, il faudra vérifier si le seuil de 50 % d’une annuité est franchi et appliquer la formule de répercussion autorisée (par exemple fraction du coût des travaux, ou possibilité de dépasser le plafonnement) ;
• en zone soumise à encadrement, le loyer de référence majoré demeure un plafond absolu, même après travaux.

Avant toute décision, les fiches pratiques de l’ANIL et de service-public.fr doivent être consultées pour vérifier les règles de répercussion en vigueur l’année considérée.

Encadrement des loyers 2026 et plafonds à ne pas franchir

Villes susceptibles d’être concernées par l’encadrement en 2026

L’encadrement des loyers repose sur deux dispositifs distincts :

• Les zones tendues définies par décret (où s’appliquent certaines limitations à la hausse lors d’une relocation)
• Les zones d’encadrement avec loyers de référence, où un préfet fixe par arrêté des loyers de référence (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, etc., liste évolutive).

La carte exacte pour 2026 dépendra des arrêtés et décrets en vigueur. Il est donc indispensable de vérifier, pour chaque logement, la situation à la date envisagée de hausse via des sources officielles :

• service-public.fr – zones tendues et encadrement
• sites des préfectures et observatoires locaux des loyers.

Lecture des loyers de référence : minoré, médian, majoré

En zone soumise à encadrement des loyers, chaque logement est rattaché à une catégorie (localisation, époque de construction, type de location, nombre de pièces…). Pour cette catégorie, trois loyers de référence sont fixés au m² :

• Loyer de référence minoré : 70 % du loyer de référence médian
• Loyer de référence médian : loyer central du marché
• Loyer de référence majoré : 120 % du loyer de référence médian.

Le loyer hors charges doit se situer :

• entre le minoré et le majoré au moment de la signature du bail ;
• sans jamais dépasser le majoré lors d’une révision, d’un renouvellement ou d’une relocation, sauf complément de loyer strictement encadré.

Impact des travaux sur l’encadrement des loyers

Les travaux ne permettent pas de dépasser librement le loyer de référence majoré. Deux situations principales :

• Travaux importants améliorant notablement le logement : ils peuvent justifier d’approcher le plafond du loyer de référence majoré si le loyer était initialement inférieur, mais non de le dépasser
• Complément de loyer : si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte par le loyer de référence (terrasse remarquable, vue exceptionnelle, équipements haut de gamme, etc.), un complément peut être envisagé, mais le locataire dispose d’un délai pour le contester et les juges sont très vigilants.

En tout état de cause, une majoration liée aux travaux ne peut pas servir à justifier un dépassement durable du loyer de référence majoré sans s’exposer à un risque important de réduction judiciaire et de remboursement.

Sanctions en cas de dépassement des plafonds légaux

Le non-respect de l’encadrement des loyers expose à :

• une mise en demeure par l’autorité administrative (préfet, mairie compétente)
• une obligation de restitution au locataire des sommes indûment perçues
• une amende administrative pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros, selon la gravité et la récidive.

Les contrôles peuvent être déclenchés par une plainte du locataire, une saisie d’association de consommateurs ou un contrôle ciblé. D’où l’importance de documenter chaque hausse (calcul IRL, références de loyers, factures de travaux) et de conserver ces pièces.

Erreurs fréquentes des propriétaires lors du calcul 2026

Mauvaise pratique : appliquer un pourcentage « au hasard »

Beaucoup de propriétaires raisonnent encore en « +3 % » ou « +5 % » par an, sans référence à l’IRL. En 2026, cette approche reste illégale pour les baux soumis à la loi de 1989 : seul l’IRL définit le plafond de variation en cours de bail.

Confusion sur le trimestre d’IRL ou l’année de référence

Une erreur fréquente consiste à :

• utiliser le mauvais trimestre (par exemple 4^e au lieu de 3^e)
• comparer un trimestre 2026 avec un autre trimestre d’une année antérieure
• changer d’année de référence alors que le bail impose un trimestre précis.

Ces erreurs peuvent rendre la hausse illicite. En cas de litige, le bailleur devra justifier le choix de l’indice et du trimestre, d’où l’importance de respecter strictement la clause du bail.

Oubli de l’encadrement des loyers en zone tendue

Certains propriétaires calculent correctement l’IRL mais omettent de vérifier le plafond d’encadrement local. Résultat : un loyer légal au regard de l’IRL mais illégal au regard de l’encadrement, avec risque d’amende et de restitution.

Hausse de loyer sans clause de révision

Sans clause de révision dans le bail, aucune augmentation automatique n’est possible en cours de bail, même si l’IRL augmente fortement. Toute hausse unilatérale imposée au locataire peut être contestée avec succès.

Confusion entre révision annuelle et réévaluation pour sous-loyer

La révision annuelle via l’IRL doit être distinguée de la réévaluation pour loyer manifestement sous-évalué, qui se traite :

• uniquement au renouvellement du bail
• via une procédure spécifique (délai de préavis, références de loyers comparables, proposition écrite motivée)
• éventuellement devant la commission départementale de conciliation, puis le juge.

Confondre les deux et tenter une « mise à niveau marché » en cours de bail expose à un risque de blocage et de contentieux.

Travaux d’entretien présentés comme travaux d’amélioration

Autre écueil récurrent : vouloir augmenter le loyer après de simples travaux d’entretien (peinture, remplacement de revêtements usés, petites réparations). Ces dépenses relèvent de l’obligation d’entretien et ne permettent pas légalement une hausse spécifique du loyer.

Erreurs fréquentes des locataires face à une hausse de loyer

Acceptation d’une augmentation illégale sans vérification

Certains locataires acceptent une hausse importante en pensant qu’elle est « normale » alors qu’elle excède l’IRL ou l’encadrement. Un propriétaire prudent a intérêt à ce que son calcul soit irréprochable afin d’éviter une contestation ultérieure, parfois plusieurs années après.

Absence de contrôle de l’IRL ou de la formule de calcul

Il arrive que le locataire se contente du nouveau montant sans demander les détails : ancien loyer, indice de référence, nouvel indice, formule appliquée. En pratique, un propriétaire qui joint spontanément ces éléments dans son courrier sécurise considérablement sa position.

Méconnaissance des délais de contestation

Le locataire dispose de délais pour contester un complément de loyer, un non-respect de l’encadrement ou une hausse jugée abusive. En expliquant clairement les bases légales de la hausse, le propriétaire limite le risque d’une contestation tardive qui surgirait en cas de changement de contexte ou de conseil extérieur.

Ignorance des règles d’encadrement dans la ville

Beaucoup de locataires ne savent pas que leur ville est soumise à un encadrement des loyers. Un bailleur qui ignore lui-même cette information se met en situation de risque. Le réflexe doit être systématique : vérifier, pour chaque logement et pour chaque année, si la commune est classée en zone tendue ou en zone d’encadrement.

Vérifier et contester une augmentation de loyer en 2026

Check-list pour contrôler une augmentation de loyer

Avant d’envoyer une notification de hausse, un propriétaire peut passer en revue la liste suivante :

• Le bail contient-il une clause de révision mentionnant l’IRL, le trimestre et la date de révision ?
• Le logement se situe-t-il en zone tendue ou en zone d’encadrement des loyers ?
• L’IRL utilisé est-il bien celui du trimestre prévu au bail pour l’année 2026 ?
• Le calcul a-t-il été effectué avec la bonne formule (nouvel IRL ÷ IRL de référence × loyer actuel hors charges) ?
• Le loyer obtenu reste-t-il inférieur ou égal au loyer de référence majoré, le cas échéant ?
• Des travaux ont-ils été réalisés et, s’ils justifient une majoration, celle-ci reste-t-elle compatible avec l’encadrement et les textes applicables ?

Modèle de courrier pour demander ou expliquer le détail du calcul

Pour sécuriser la relation locative, un propriétaire peut utiliser un modèle de courrier clair. Exemple de structure (à adapter au cas concret) :

« Madame, Monsieur,
Conformément à la clause de révision prévue à l’article [x] de notre bail en date du [date], le loyer peut être révisé chaque année à la date du [date] selon l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL) du [x^e] trimestre.
L’IRL de référence mentionné au bail est celui du [x^e] trimestre [année] : [indice de référence].
L’IRL publié par l’INSEE pour le [x^e] trimestre 2026 est de : [nouvel indice].
Le loyer mensuel hors charges passe donc de [ancien loyer] € à [nouveau loyer] €, soit :
[ancien loyer] € × ([nouvel indice] ÷ [indice de référence]) = [nouveau loyer] €.
Cette révision prendra effet à compter du [date].
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. »

Recours possibles en cas de désaccord persistant

En cas de contestation d’une hausse de loyer (IRL, encadrement, complément ou travaux), les parties disposent de plusieurs voies :

• Négociation amiable : échange de courriers, explications, ajustement éventuel de la hausse
• Commission départementale de conciliation (CDC) : saisine gratuite, avis non contraignant mais souvent suivi, utile pour clarifier les règles
• Juge des contentieux de la protection : seule autorité compétente pour trancher définitivement un litige sur le loyer (hausse, restitution, nullité de clause, etc.).

L’adresse de la CDC compétente figure généralement sur les sites de préfectures et sur service-public.fr.

Documents à conserver en 2026 pour sécuriser bailleur et locataire

Pour se prémunir contre tout litige, il est recommandé de conserver :

• le bail signé et ses avenants
• les notifications de révision de loyer (lettres recommandées, accusés de réception)
• les copies des tableaux IRL utilisés (captures d’écran de l’INSEE, impressions)
• les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence, ou au minimum les références et liens
• les devis et factures de travaux, avec détail des opérations d’amélioration
• les éventuelles décisions de la commission de conciliation ou du juge.

FAQ 2026 sur l’augmentation de loyer, l’IRL, l’encadrement et les travaux

Quelle augmentation maximale des loyers pourra-t-on appliquer en 2026 ?

En cours de bail, l’augmentation maximale est limitée par l’IRL, à condition qu’une clause de révision figure dans le bail. Le pourcentage exact dépendra des indices publiés par l’INSEE pour 2026.

Dans les communes en zone tendue ou soumises à encadrement, ce plafond IRL se cumule avec d’autres limites :

• plafonnement des loyers à la relocation ;
• plafond du loyer de référence majoré.

En parallèle, des mesures exceptionnelles (type bouclier loyer) peuvent être décidées par le législateur en cas d’inflation, ce qui impose de vérifier chaque année les textes en vigueur sur service-public.fr.

Est-il possible d’augmenter le loyer en cours de bail grâce à des travaux ?

En principe, pour un bail régi par la loi de 1989, les travaux réalisés en cours de bail ne justifient pas, à eux seuls, une augmentation immédiate en dehors :

• de la révision annuelle IRL
• ou d’un accord écrit spécifique avec le locataire (souvent encadré et rare).

En pratique, les travaux d’amélioration servent surtout à :

• revaloriser le loyer au renouvellement du bail (procédure pour loyer sous-évalué, dans le respect de l’encadrement)
• ou repositionner le loyer sur le marché lors d’une relocation, toujours en respectant les plafonds légaux.

Combien de fois par an un loyer peut-il être augmenté ?

Le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an au maximum, à la date prévue dans le bail, et uniquement dans la limite de l’IRL. Toute clause prévoyant plusieurs révisions annuelles serait contraire à la loi.

Il peut toutefois y avoir, à des moments différents :

• une révision annuelle IRL
• une réévaluation au renouvellement du bail (sous-évaluation)
• une fixation d’un nouveau loyer à la relocation (dans les plafonds autorisés).

Ces événements sont distincts et ne se cumulent pas librement sur une même période de 12 mois.

Peut-on rattraper une indexation de loyer non appliquée les années précédentes ?

Oui, mais de manière limitée. Si une révision prévue par le bail n’a pas été appliquée, le bailleur conserve le droit de la mettre en œuvre ultérieurement dans la limite d’un an de rétroactivité à compter de sa demande.

Concrètement, si aucune hausse IRL n’a été appliquée depuis deux ans et que la demande est envoyée en juin 2026, le bailleur peut uniquement réclamer le rattrapage à partir de juin 2025, mais pas avant.

Au-delà d’un an, le droit à rétroactivité est perdu, même si la clause de révision figure dans le bail.

Les logements classés F ou G au DPE pourront-ils être augmentés en 2026 ?

Les règles relatives aux « passoires énergétiques » (classées F ou G) se renforcent progressivement. Certaines hausses, mises en location ou relocations peuvent être limitées ou interdites selon le calendrier légal.

Pour 2026, il faudra impérativement vérifier :

• les dispositions transitoires applicables aux classes F et G
• les éventuels gels d’augmentation pour ces logements
• les obligations de travaux préalables à une nouvelle location.

Les informations à jour sont disponibles sur service-public.fr – Diagnostic de performance énergétique (DPE). Avant tout projet de hausse significative, un propriétaire a intérêt à sécuriser la performance énergétique du logement.

Une fois que le loyer atteint le plafond d’encadrement, peut-il encore augmenter avec l’IRL ?

En zone d’encadrement, le loyer hors charges ne doit jamais dépasser le loyer de référence majoré, même après application de l’IRL. Concrètement :

• si le loyer est déjà au niveau du loyer de référence majoré, l’IRL ne peut plus être appliqué si cela devait conduire à dépasser ce plafond
• si le loyer est en dessous du majoré, l’IRL peut être appliqué tant que le plafond n’est pas dépassé.

Le plafond d’encadrement joue donc comme une « butée » absolue, qui prime sur l’IRL.

Comment articuler IRL, travaux et encadrement pour optimiser un loyer en 2026 ?

En pratique, un propriétaire souhaitant optimiser un loyer doit raisonner en plusieurs temps :

1. Appliquer chaque année la révision IRL pour ne pas perdre de droits et éviter un rattrapage complexe
2. Programmer, si nécessaire, des travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique significatifs, et conserver toutes les factures
3. Au renouvellement ou à la relocation, repositionner le loyer en tenant compte :
   • du niveau de loyer de marché pour des logements comparables rénovés
   • du plafond d’encadrement (loyer de référence majoré)
   • des restrictions éventuelles liées au DPE.

L’objectif n’est pas de viser systématiquement le maximum théorique, mais d’atteindre un équilibre entre rentabilité, sécurité juridique et stabilité de la relation avec le locataire.

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