Comment se procurer une assignation au tribunal pour loyers impayés ?
Qu’est-ce qu’une assignation au tribunal pour loyers impayés ?
Lorsqu’un locataire cesse de payer ses loyers, le propriétaire peut être contraint de recourir à une assignation au tribunal pour loyers impayés. Cette procédure judiciaire a pour but d’obtenir une décision du juge permettant, selon la gravité de la situation, de recouvrer les sommes dues, de résilier le bail, voire d’expulser le locataire.
L’assignation est un acte officiel, délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier), qui engage le contentieux. Elle marque le point d’entrée dans une phase judiciaire sérieuse et encadrée, précédée de plusieurs démarches obligatoires. Toute erreur sur la forme ou le fond risque l’irrecevabilité.
Important : depuis les dernières réformes (2024-2025), la notification au préfet est obligatoire dès l’assignation déposée. L’objectif : détecter en amont les situations sociales complexes via la CCAPEX ou la nouvelle CDCHL.
Comment obtenir une assignation au tribunal pour loyers impayés ?
L’assignation pour loyers impayés n’intervient qu’après l’épuisement de solutions amiables et le respect de formalités imposées par la loi. Voici les cinq étapes essentielles à suivre pour que votre assignation soit recevable et efficace.
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1. Relances amiables
Avant toute démarche judiciaire, le bailleur doit démontrer qu’il a tenté de résoudre le litige à l’amiable. Ces relances peuvent prendre différentes formes :
- Appels téléphoniques
- SMS ou courriels
- Lettres simples et recommandées
Conservez précieusement toutes les preuves de vos relances : captures d’écran, copies de mails, courriers avec accusés de réception. Ce sont des éléments déterminants devant le juge pour démontrer votre bonne foi.
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2. Mise en demeure du locataire
Si les relances n’aboutissent pas, envoyez une mise en demeure de payer. Cette lettre recommandée avec accusé de réception formalise officiellement la demande de règlement. Elle doit indiquer :
- Le montant précis des dettes locatives
- Un délai raisonnable pour régler, en général 8 à 15 jours
- La mention qu’à défaut de paiement, des poursuites judiciaires seront engagées
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3. Commandement de payer par voie de commissaire de justice
C’est l’étape incontournable si le bail contient une clause résolutoire. Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice (ancien huissier). Il donne au locataire un délai de 2 mois pour régulariser sa dette.
À défaut de paiement dans ce délai, la clause résolutoire s’active automatiquement, rendant le bail caduc. Le bailleur peut alors solliciter la résiliation du bail devant le juge.
Attention : toute erreur de forme (montant inexact, absence de mentions obligatoires) rend le commandement irrégulier et sans effet. Mieux vaut passer par un professionnel.
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4. Rédaction d’une assignation au tribunal pour loyers impayés
Une fois le commandement de payer resté infructueux après deux mois, vous pouvez faire rédiger l’assignation. Elle doit contenir :
- Les coordonnées du bailleur et du locataire
- Le montant exact des dettes locatives avec décompte à jour
- Une copie du bail, des états des lieux, des quittances…
- La date d’audience (généralement fixée par le commissaire de justice)
- La preuve de la clause résolutoire
Le délai minimum entre la signification de l’assignation et l’audience est de 15 jours. Pour garantir la validité du dossier, l’intervention d’un commissaire est recommandée, même en l’absence d’obligation d’avocat si la dette est inférieure à 10 000 €.
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5. Saisine préalable de la CCAPEX (ou CDCHL)
La CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) doit être préalablement saisie pour tout locataire bénéficiaire de l’aide au logement ou identifié en situation de vulnérabilité. Sinon, l’assignation risque d’être déclarée irrecevable.
Depuis 2024, dans certains départements, la CCAPEX a été remplacée par la CDCHL (Commission Départementale de Coordination de l’Hébergement et du Logement).
Quelle décision le juge peut-il prononcer après l’assignation ?
Mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative
Si le locataire est de bonne foi ou en difficulté passagère, le juge peut proposer ou valider un échéancier de remboursement des loyers impayés. On parle alors de plan d’apurement judiciaire.
Le locataire s’engage à régler sa dette en plusieurs mensualités. S’il respecte le plan, cela peut suspendre temporairement la clause résolutoire et empêcher l’expulsion.
Condamnation du locataire au paiement des sommes dues
En l’absence de contestation sérieuse, le juge peut condamner le locataire à payer la dette, parfois en ajoutant des intérêts de retard ou des frais annexes (commissaire, juge, indemnité).
Cette décision peut être exécutée ensuite par saisie sur salaire, compte bancaire ou mobilier du locataire, si celui-ci reste récalcitrant.
Résiliation du bail et expulsion du locataire
Si les impayés sont avérés, que la clause résolutoire est activée ou que le contrat le prévoit, le juge peut prononcer la résiliation du bail assortie d’une ordonnance d’expulsion.
L’expulsion ne pourra intervenir qu’après un court délai laissé au locataire pour quitter les lieux volontairement (quelques semaines à plusieurs mois). Elle est ensuite mise en œuvre par un commissaire de justice.
Quels sont les droits et obligations des parties pendant la procédure ?
Les droits et recours du locataire après assignation
Le locataire peut demander lors de l’audience :
- Des délais de paiement (jusqu’à 24 mois maximum)
- La suspension de la clause résolutoire
- Un délai supplémentaire pour quitter les lieux
- Un examen de sa situation par une assistante sociale ou un travailleur social
En cas de contestation fondée (loyer non actualisé, erreur de calcul, travaux non réalisés), le juge peut rejeter partiellement la demande du bailleur.
Les obligations du bailleur pour mener à bien la procédure
Le propriétaire doit :
- Fournir un dossier complet et cohérent
- Respecter chaque étape préalable (commandement, CCAPEX)
- S’assurer de la forme légale de l’assignation
- Garder une trace documentée de chaque relance et mise en demeure
Conseil : utilisez un tableau de suivi (délais, justificatifs, date d’assignation, historique des contacts) pour ne rien oublier, notamment en cas de report d’audience.
Notification obligatoire de l’assignation au préfet
Depuis les réformes récentes, tout bailleur doit transmettre une copie de l’assignation au préfet au moment de son dépôt. Le but est de permettre aux services sociaux d’évaluer les recours ou aides possibles pour le locataire avant qu’une expulsion soit prononcée.
FAQ
Comment fixer la date d’audience indiquée dans l’assignation ?
La date d’audience est souvent fixée par le tribunal judiciaire, sur convocation par le commissaire de justice. Elle doit respecter un délai minimal de 15 jours entre la signification de l’assignation et l’audience. En général, l’horaire et la salle sont mentionnés dans l’acte livré au locataire.
Solliciter un avocat est-il obligatoire pour une assignation ?
Non, en dessous de 10 000 €, l’avocat n’est pas obligatoire. Toutefois, vu la complexité des règles (fonds du litige + procédure), il est conseillé de faire appel à un professionnel si :
- Le locataire conteste la dette
- Vous engagez des frais supérieurs à 5 000 €
- La procédure risque de durer ou être contestée
Conclusion
Engager une procédure d’assignation pour loyers impayés demande rigueur, méthode et anticipation. Chaque étape – de la relance à l’expulsion – doit respecter des délais et des formes légales précises. Évitez les erreurs courantes comme l’omission de la CCAPEX ou l’imprécision du commandement de payer.
Pour maximiser vos chances de succès, documentez chaque échange avec le locataire, préparez un dossier complet, prévoyez un échéancier d’apurement si possible et communiquez en bonne et due forme avec le préfet.
Enfin, pourquoi tout faire seul ? Des outils comme BailFacile ou des plateformes de gestion locative peuvent vous accompagner dans la rédaction, la notification préfectorale et le suivi des démarches pas à pas.
Propriétaire, anticipez les blocages et sécurisez votre procédure judiciaire : chaque délai compte.
FAQ – Assignation au tribunal pour loyers impayés
Quelles preuves rassembler pour une assignation efficace ?
Pour assurer la recevabilité de votre assignation, fournissez :
- Copies des relances amiables (courriers, SMS, e-mails) avec accusés de réception.
- La mise en demeure de payer en LRAR précisant le montant et le délai.
- Le commandement de payer délivré par un commissaire de justice.
- Le bail, les états des lieux et les quittances justifiant la créance.
Quels sont les délais légaux avant de signifier l’assignation ?
Vous devez respecter :
- Un délai de 2 mois après le commandement de payer si une clause résolutoire est prévue.
- Un délai minimum de 15 jours entre la signification de l’assignation et l’audience.
- La saisine préalable de la CCAPEX ou CDCHL pour les locataires APL ou vulnérables.
Qui délivre l’assignation et comment la signifier ?
L’assignation est rédigée et signifiée par un commissaire de justice. La signification doit être faite à l’adresse du locataire, avec remise en main propre ou par voie postale recommandée, pour garantir la validité de l’acte.
Quels sont les frais d’une procédure d’assignation pour loyers impayés ?
La procédure génère généralement :
- Les frais de rédaction et de signification par le commissaire de justice (environ 200 € à 400 €).
- Les honoraires d’avocat recommandés si la dette dépasse 5 000 €.
- Les éventuels frais de greffe et de taxation du juge.
Comment se déroule l’audience judiciaire pour loyers impayés ?
Lors de l’audience :
- Le juge examine les pièces (bail, quittances, commandement).
- Le locataire peut présenter ses moyens de défense et demander un échéancier.
- Le juge peut ordonner un plan d’apurement, condamner au paiement ou prononcer la résiliation du bail avec expulsion.
Peut-on contester une assignation pour loyers impayés ?
Le locataire dispose de 15 jours pour contester l’assignation devant le juge. Il peut soulever :
- Une erreur de calcul ou sur le montant des loyers.
- Le non-respect des formalités (absence de clause résolutoire, délai non respecté).
- Des motifs légitimes (travaux non réalisés, charges non conformes).
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