Dépôt de garantie : montant, délais de restitution et recours en cas de litige

Le dépôt de garantie cristallise beaucoup de tensions au moment de quitter un logement. Pourtant, les règles sur son montant, le délai de restitution et les recours en cas de litige sont assez claires… à condition de les connaître.

Focus ici sur la situation du locataire : combien le bailleur peut-il demander, sous quel délai il doit rendre le dépôt de garantie, dans quels cas il peut retenir une somme, et surtout quelles démarches lancer si la restitution traîne ou si les retenues semblent abusives.

Comprendre le dépôt de garantie et son rôle dans la location

Définition légale du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur au début du bail, pour garantir l’exécution de ses obligations : paiement des loyers et charges, réparations locatives, remise en état en cas de dégradations.

Il n’est pas obligatoire, mais s’il est prévu, il doit être mentionné noir sur blanc dans le bail (montant, conditions de restitution). Il est encadré notamment par la loi du 6 juillet 1989 pour les logements loués comme résidence principale.

Différence entre dépôt de garantie et caution (personne garante)

Confusion très fréquente :

• Dépôt de garantie : somme d’argent versée par le locataire au bailleur en début de bail.
• Caution / garant : personne (physique ou morale) qui s’engage par écrit à payer à la place du locataire en cas d’impayés.

Du coup, dans un litige sur la restitution, on parle bien du dépôt de garantie, pas de la “caution” en tant que garant (même si tout le monde emploie ce mot à l’oral).

Montant maximal autorisé selon le type de bail

Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale) :

• Location vide : dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer hors charges (article 22 de la loi de 1989).
• Location meublée : dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer hors charges.

Pour ces baux, le bailleur ne peut pas cumuler un dépôt de garantie avec un paiement anticipé de plus de deux mois de loyer (hors dépôt). Exiger plus ou dissimuler un montant illicite (par exemple via “frais divers”) peut être contesté.

Pour d’autres types de contrats (bail mobilité, saisonnier, commercial), le montant n’est pas plafonné de la même façon et relève davantage de la liberté contractuelle, sous réserve des abus manifestes.

Textes de loi applicables selon le type de bail

Quelques repères utiles pour un locataire :

• Bail d’habitation vide ou meublé résidence principale : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 22 pour le dépôt de garantie. Fiche officielle : service-public.fr – Dépôt de garantie d’un logement.
• Logement social (HLM) : même loi de 1989, avec parfois des pratiques internes spécifiques des bailleurs sociaux (sans déroger aux délais légaux).
• Bail mobilité : loi ELAN (article 25-12 et suivants de la loi de 1989). En principe, pas de dépôt de garantie possible.
• Bail commercial : code de commerce, liberté contractuelle plus large (montant, délai), sous contrôle du juge en cas d’abus.

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Règles de délai légal de restitution pour les logements d’habitation

Point de départ du délai : la remise des clés

Pour les logements régis par la loi de 1989, le délai de restitution du dépôt de garantie commence à courir à compter de la remise des clés au bailleur (ou à son mandataire), preuve à l’appui.

Concrètement, la date prise en compte est en général :

• la date de l’état des lieux de sortie, si les clés sont remises ce jour-là
• ou la date figurant sur un récépissé de remise des clés, une lettre recommandée avec AR, ou un dépôt à l’agence.

Sans preuve de remise de clés, le bailleur peut prétendre que le délai n’a pas commencé, ce qui complique ensuite tout recours. Tracer cette remise est donc crucial.

Délai de 1 mois en l’absence de dégradations ni impayés

Si l’état des lieux de sortie est strictement conforme à l’état des lieux d’entrée (aucune dégradation signalée, pas de loyer ni de charges impayés), le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum d’un mois à compter de la remise des clés.

Exemple : état des lieux d’entrée nickel, état des lieux de sortie identique, loyer et charges à jour, remise des clés le 5 mars → restitution du dépôt de garantie au plus tard le 5 avril.

Délai de 2 mois en cas de dégradations ou d’impayés

Dès qu’un écart est constaté entre l’état des lieux d’entrée et de sortie (dégradations, manque d’entretien, menues réparations non faites) ou que des loyers/charges restent impayés, le délai légal passe à deux mois maximum à compter de la remise des clés.

Le bailleur doit alors :

• notifier les retenues envisagées (réparations, impayés…) ;
• et les justifier par des documents (devis, factures, décompte de charges…).

Sans justificatifs précis, une retenue peut être contestée, même si le délai de deux mois reste applicable.

Cas particuliers : colocation, départ anticipé, logement social

Colocation avec un seul dépôt de garantie pour l’ensemble des colocataires :

• en principe, le dépôt est restitué à la fin du bail commun, quand tous les colocataires partent et rendent les clés ;
• si un colocataire quitte avant les autres, le bailleur n’est pas obligé de lui restituer sa “part” du dépôt de garantie ; ce partage se règle entre colocataires, sauf clause ou avenant spécifique.

Départ anticipé sans état des lieux de sortie (par exemple litige, absence du bailleur) :

• le locataire peut faire réaliser un constat d’huissier ou envoyer une mise en demeure pour fixer une date d’état des lieux ;
• en cas d’absence d’état des lieux de sortie, le logement est en principe réputé rendu en bon état (article 3-2 de la loi de 1989), ce qui limite les retenues possibles.

Logement social (HLM) :

• les mêmes délais légaux s’appliquent (1 ou 2 mois) ;
• certains bailleurs sociaux prévoient des procédures internes (rendez-vous, délais de calcul de charges), mais sans pouvoir dépasser le cadre légal.

Pour ces situations particulières, un coup d’œil régulier sur service-public.fr reste conseillé, les pratiques pouvant évoluer.

Différences de délai selon les types de baux (vide, meublé, mobilité, commercial…)

Location vide à usage de résidence principale

Le régime le plus courant :

• Montant maximum : 1 mois de loyer hors charges.
• Délai de restitution : 1 mois (sans dégradations ni impayés) ou 2 mois (avec dégradations/impayés).
• Base légale : article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce délai est d’ordre public : toute clause prévoyant un délai plus long est nulle et inopposable au locataire.

Location meublée : quelles différences sur le dépôt de garantie ?

Depuis la loi ALUR, les locations meublées constituant la résidence principale du locataire sont aussi régies par la loi de 1989 (articles 25-3 et suivants).

• Montant maximum : 2 mois de loyer hors charges.
• Délai de restitution : identique à la location vide → 1 ou 2 mois selon l’état des lieux et les impayés.

Attention en pratique : certains propriétaires de meublés “oublient” d’appliquer ces règles et prévoient des clauses contractuelles contraires (délai plus long, retenues forfaitaires pour ménage, etc.) qui peuvent être contestées.

Bail mobilité et location saisonnière

Bail mobilité (étudiants, alternants, salariés en mission, etc.) :

• soumis à la loi de 1989, mais avec un régime spécial
• en principe, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé (article 25-12) → demander un dépôt de garantie est illicite.

Location saisonnière / touristique :

• le contrat n’est pas régi par la loi de 1989 mais par le code civil et les clauses du bail
• le montant du dépôt de garantie et le délai de restitution sont donc fixés par le contrat, sous réserve de ne pas être abusifs
• les plateformes (Airbnb, etc.) appliquent parfois leurs propres règles de blocage ou de restitution, sans pouvoir déroger au droit français en cas de litige sérieux.

Bail commercial : délais de restitution et prescription spécifique

Pour un local loué à usage commercial ou artisanal, le bail est soumis au droit des baux commerciaux (code de commerce) :

• le dépôt de garantie peut être plus élevé (souvent plusieurs mois de loyer)
• le délai de restitution est en principe fixé par le contrat, à défaut le juge applique une appréciation raisonnable
• la prescription des actions liées au bail commercial est en général de 5 ans (article 2224 du code civil).

Pour un locataire particulier qui loue un local à usage pro, un avis spécialisé (avocat, association de commerçants) est souvent utile.

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Situations où le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie

Différence entre usure normale et dégradations imputables au locataire

Tout ne peut pas être imputé au locataire. La loi et la jurisprudence distinguent :

• Usure normale / vétusté : décoloration de la peinture avec le temps, parquet qui se patine, joints qui jaunissent… → à la charge du bailleur, pas du locataire.
• Dégradations imputables au locataire : trou important dans un mur, vitre cassée, meuble de cuisine arraché, taches importantes sur la moquette non nettoyées… → peuvent être retenues sur le dépôt de garantie.

Beaucoup de litiges naissent d’une confusion entre ces deux notions. Un barème de vétusté peut être annexé au bail : il permet de proratiser le coût des réparations en fonction de l’âge des équipements. S’il n’a pas été accepté au départ, il reste indicatif.

Retenues pour loyers et charges impayés

Le bailleur peut prélever sur le dépôt de garantie :

• les loyers impayés à la fin du bail
• des charges récupérables non réglées.

Attention : le locataire ne peut pas décider unilatéralement de “compenser” les derniers loyers avec le dépôt de garantie en arrêtant de payer. Cette pratique est contraire à la loi et peut se retourner contre lui (procédure, inscription au fichier des impayés, etc.).

Retenues pour travaux et réparations locatives

Sont en principe à la charge du locataire (décret n°87-712 du 26 août 1987) :

• petits entretiens courants (remplacement d’ampoules, fusibles, joints abîmés, petites réparations des poignées, des boutons de porte…)
• entretien des sols, murs, plafonds (nettoyage, petites retouches quand les dégradations sont manifestes)
• entretien des équipements mis à disposition (robinetterie, volets, prises électriques en bon état à l’entrée).

Le bailleur ne peut pas :

• refacturer une remise à neuf complète (peinture intégrale, cuisine ultra haut de gamme) quand une simple remise en état suffisait
• imputer au locataire des travaux d’amélioration (changement de gamme de matériaux, modernisation non justifiée par une dégradation).

Justificatifs obligatoires pour toute retenue

Le bailleur doit absolument justifier les retenues sur le dépôt de garantie, par exemple avec :

• devis ou factures de professionnels (datés, détaillés)
• photos, constats, rapport d’huissier si besoin
• décompte de régularisation des charges (copropriété, eau, chauffage…)
• relevé de compte locatif faisant apparaître les impayés.

Sans ces pièces, la retenue peut être jugée abusive. Le locataire est alors en position de demander la restitution de la somme retenue, voire des dommages-intérêts.

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Calcul concret de la restitution du dépôt de garantie

Comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie

L’outil clé, c’est le comparatif des états des lieux :

• si les mentions sont identiques → restitution totale (sous réserve d’impayés)
• si de nouvelles dégradations apparaissent à la sortie → possible retenue, proportionnée à la réparation nécessaire.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire. Le bailleur a alors plus de mal à démontrer que les dégradations ne viennent pas de la vétusté ou de l’état antérieur.

Calcul des retenues et montant à rembourser

Le calcul se fait en plusieurs étapes :

1. Montant du dépôt de garantie initial.
2. Moins les loyers et charges impayés (justifiés).
3. Moins le coût des réparations locatives imputables au locataire (devis/factures, éventuellement pondérées par la vétusté).
4. Moins, éventuellement, une provision raisonnable en attente de régularisation définitive des charges (avec ensuite ajustement).

Le solde doit être restitué dans le délai légal, accompagné d’un décompte clair. Toute ligne floue ou forfaitaire (“forfait ménage 300 €” sans détail ni constat dans l’état des lieux) est contestable.

Cas des charges locatives : provisions, régularisation et solde

En pratique, les charges sont souvent payées par provisions mensuelles, puis régularisées quand le bailleur reçoit les comptes définitifs de la copropriété.

Si la régularisation n’est pas encore possible au moment du départ :

• le bailleur peut retenir une partie raisonnable du dépôt de garantie en prévision d’un éventuel solde à payer
• mais une fois les comptes connus, il doit :
  • restituer le trop-perçu, si les provisions dépassaient les charges réelles
  • ou réclamer un solde, si les provisions étaient insuffisantes.

Cette pratique doit rester proportionnée et justifiée par les décomptes officiels.

Restitution partielle ou totale : ce que la loi impose au bailleur

La loi impose la restitution du solde, même si toutes les factures ne sont pas encore en main. Le bailleur ne peut pas bloquer l’intégralité du dépôt “au cas où”.

Il doit donc :

• verser la somme non contestable dans le délai (1 ou 2 mois)
• puis faire une régularisation ultérieure, à la hausse ou à la baisse, si des éléments nouveaux arrivent (charges, ajustement de devis, etc.).

Recours possibles quand le dépôt de garantie est restitué en retard ou pas du tout

Moment où le délai de restitution est considéré comme dépassé

Le délai est dépassé dès le lendemain du dernier jour légal :

• 1 mois après la remise des clés (si aucun écart entre états des lieux, pas d’impayés)
• 2 mois après la remise des clés (s’il y a dégradations ou impayés).

À partir de ce moment, le locataire peut lancer des démarches amiables puis judiciaires pour récupérer son argent.

Pénalités de retard dues par le bailleur

Pour les baux d’habitation soumis à la loi de 1989, tout retard de restitution ouvre droit au paiement d’une majoration de 10 % du montant du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (article 22 de la loi de 1989), sauf en cas de non-communication de l’adresse du locataire.

Exemple concret :

• Loyer hors charges : 600 €.
• Dépôt de garantie : 600 €.
• Délai légal : 1 mois, mais le bailleur rend l’argent 3 mois plus tard.

Retard de 2 mois entiers au-delà du délai légal → pénalités = 2 × 10 % × 600 € = 120 €, en plus du dépôt de garantie.

Délai pour contester une retenue jugée abusive

La contestation d’une retenue se rattache au contrat de bail. Le délai de prescription de droit commun (article 2224 du code civil) est de 5 ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’agir (en pratique, souvent la date de réception du décompte ou de la somme restituée).

Plus l’action est engagée tôt, plus les preuves sont fraîches (photos, échanges de mails, etc.), ce qui augmente les chances d’aboutir.

Délai de prescription pour réclamer le dépôt de garantie en justice

Pour les baux d’habitation régis par la loi de 1989, la pratique et la jurisprudence retiennent également le délai de 5 ans pour agir en restitution du dépôt de garantie. Au-delà, la demande risque d’être déclarée irrecevable pour cause de prescription.

Avant d’aller au tribunal, passer par une mise en demeure et, si besoin, une conciliation est fortement recommandé. Le juge apprécie la bonne foi des deux côtés.

Démarches concrètes à suivre si le dépôt de garantie n’est pas rendu

Vérifier d’abord l’état des lieux et les éventuelles sommes dues

Avant d’attaquer, une vérification rapide permet de partir sur de bonnes bases :

• relire les états des lieux d’entrée et de sortie
• vérifier s’il reste des loyers ou charges impayés
• contrôler les factures et devis reçus (dates, montants raisonnables ou non)
• rassembler tous les échanges écrits (mails, SMS, lettres).

Relance amiable par mail ou courrier simple

Un premier message courtois mais ferme peut suffire, surtout si le retard est encore récent :

• rappel du montant du dépôt de garantie
• rappel de la date de remise des clés
• mention du délai légal et du fait qu’il est dépassé
• demande de règlement sous quelques jours.

Envoyer ce message par mail et/ou courrier simple permet de garder une trace.

Mise en demeure de restitution du dépôt de garantie

Si la relance ne donne rien, l’étape suivante est l’envoi d’une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Ce courrier :

• rappelle les faits (date d’entrée, de sortie, montant du dépôt, absence ou insuffisance de restitution)
• vise explicitement l’article 22 de la loi de 1989
• donne un délai précis (par exemple 8 à 10 jours) pour s’exécuter
• annonce qu’à défaut, une saisine de la commission de conciliation ou du juge sera engagée, avec demande des pénalités de retard.

Saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur

En cas de blocage, plusieurs options amiables existent :

• Commission départementale de conciliation (CDC) pour les baux régis par la loi de 1989 : saisie gratuite, par courrier avec pièces jointes (bail, états des lieux, échanges…). La CDC convoque bailleur et locataire pour tenter un accord.
• Conciliateur de justice : recours gratuit également, via le tribunal judiciaire ou en ligne sur justice.fr.

Un procès-verbal de conciliation, s’il aboutit, sécurise l’accord et peut être homologué.

Saisir le tribunal judiciaire (ex-tribunal d’instance)

Si aucune solution amiable ne fonctionne, reste le recours judiciaire, en principe devant le juge des contentieux de la protection au sein du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement.

Pour un litige sur dépôt de garantie, il est possible de :

• déposer une demande en justice simplifiée (injonction de payer ou requête)
• joindre toutes les pièces : bail, états des lieux, preuves de remise des clés, courriers, mails, justificatifs des montants, éventuels PV de conciliation.

Le juge peut ordonner :

• la restitution du dépôt de garantie (en tout ou partie)
• les pénalités légales pour retard
• et éventuellement des dommages-intérêts en cas de mauvaise foi manifeste du bailleur.

Modèles de lettres utiles pour réclamer la restitution du dépôt de garantie

Modèle de lettre de relance simple

À adapter à la situation :

Objet : Relance pour restitution du dépôt de garantie

Madame, Monsieur,

Locataire du logement situé [adresse], loué à usage d’habitation principale du [date de début] au [date de fin], un dépôt de garantie d’un montant de [montant] € vous a été versé à l’entrée dans les lieux.

Les clés vous ont été remises le [date], ce qui fait courir le délai légal de restitution prévu à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. À ce jour, je n’ai pas reçu la restitution de ce dépôt, ni de décompte justifiant une éventuelle retenue.

Merci de bien vouloir procéder au règlement de cette somme dans les meilleurs délais, par virement sur le RIB ci-joint ou par chèque à l’adresse suivante : [adresse].

Dans l’attente de votre retour,

[Nom, signature]

Modèle de lettre de mise en demeure avec délai de 8 à 10 jours

Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie

Lettre recommandée avec AR

Madame, Monsieur,

Locataire du logement situé [adresse] du [date de début] au [date de fin], un dépôt de garantie de [montant] € vous a été versé le [date]. Les clés vous ont été remises le [date], comme en atteste [état des lieux de sortie / récépissé joint].

En application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vous deviez me restituer ce dépôt de garantie au plus tard le [date limite], délai désormais dépassé.

Par la présente, il vous est mis en demeure de me verser la somme de [montant] €, augmentée des pénalités de retard éventuellement dues, dans un délai de [8/10] jours à compter de la réception de ce courrier, soit au plus tard le [date].

À défaut de règlement dans ce délai, les voies de droit nécessaires seront engagées (saisine de la commission départementale de conciliation, puis du tribunal judiciaire) afin d’obtenir la restitution des sommes dues, majorées des intérêts et de l’indemnisation de mon préjudice.

[Nom, signature]

Exemple de courrier pour contester une retenue jugée abusive

Objet : Contestation des retenues opérées sur le dépôt de garantie

Madame, Monsieur,

Faisant suite à votre courrier du [date] m’informant de la retenue de [montant] € sur mon dépôt de garantie versé pour la location du logement situé [adresse], il est indiqué que cette somme correspond à [détail donné par le bailleur].

Après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, aucune dégradation imputable à ma responsabilité n’apparaît concernant [élément contesté]. De plus, les justificatifs fournis (devis/factures) ne permettent pas d’établir le caractère proportionné de la retenue ou ne tiennent pas compte de la vétusté normale des équipements.

En conséquence, il est demandé la restitution de la somme de [montant contesté] €, dans un délai de 15 jours à compter de la réception de ce courrier. À défaut, une saisine de la commission départementale de conciliation, puis du tribunal judiciaire, sera engagée pour faire valoir mes droits.

[Nom, signature]

Pièces justificatives à joindre aux courriers

Pour renforcer un dossier, il est recommandé de joindre :

• copie du bail (et éventuels avenants)
• copies des états des lieux d’entrée et de sortie
• copie des reçus de dépôt de garantie et quittances de loyer
• photos du logement à la sortie, si possible datées
• copie des courriers et mails échangés avec le bailleur
• preuve de la remise des clés (état des lieux, AR, récépissé).

Questions fréquentes sur le délai de restitution du dépôt de garantie

Caution non rendue après 1 mois : que faire concrètement ?

Si le logement est une résidence principale et que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradations par rapport à celui d’entrée, le délai légal est de 1 mois à compter de la remise des clés.

Passé ce délai :

• envoyer une relance écrite (mail ou courrier simple) en rappelant la date de remise des clés, le montant du dépôt et les textes applicables
• si pas de réponse rapide, envoyer une mise en demeure en recommandé AR avec un délai précis (8 à 10 jours)
• prévenir que, sans règlement, une conciliation puis une saisine du juge seront engagées, avec demande des pénalités de retard.

Caution non rendue après 2 mois : quels recours supplémentaires ?

Au-delà de 2 mois, même en cas de dégradations ou d’impayés, le bailleur est clairement hors délai. Le locataire peut alors :

• chiffrer les pénalités de retard (10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé)
• déposer un dossier auprès de la commission départementale de conciliation ou d’un conciliateur de justice
• en l’absence d’accord, saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution du dépôt, les pénalités et, si besoin, des dommages-intérêts.

Le bailleur peut-il rendre le dépôt de garantie en espèces ou en plusieurs fois ?

La loi ne fixe pas formellement le mode de paiement. Dans les faits :

• le virement ou le chèque nominatif restent les moyens les plus sûrs (traçabilité)
• un paiement en espèces n’est pas conseillé, sauf contre reçu détaillé signé par les deux parties
• une restitution en plusieurs fois n’a de sens qu’en cas d’accord écrit du locataire. Sans accord, le bailleur est censé restituer le solde dû en une fois, dans le délai légal.

Que se passe-t-il si le locataire ne fournit pas sa nouvelle adresse ?

Le locataire a intérêt à communiquer son adresse de correspondance au plus tard au moment de l’état des lieux de sortie, par écrit (mail, courrier, mention sur le PV).

Si l’adresse n’est pas communiquée :

• le bailleur peut rencontrer des difficultés pratiques pour restituer la somme
• la loi prévoit que les pénalités de retard ne s’appliquent pas dans ce cas (article 22)
• mais l’obligation de restitution du dépôt de garantie reste entière. Le locataire peut toujours le réclamer dès qu’il se manifeste, dans le délai de prescription de 5 ans.

Le bailleur peut-il retenir un forfait ménage sans le prévoir dans l’état des lieux ?

Non, pas librement. Pour facturer un ménage sur le dépôt de garantie, il faut :

• que l’état des lieux de sortie constate un manque de propreté manifeste (taches, saleté importante, déchets laissés…)
• que le bailleur produise une facture ou un devis réel, proportionné à l’état du logement.

Un simple “forfait ménage” décidé unilatéralement, sans constat ni justificatif, peut être contesté.

Le dépôt de garantie doit-il produire des intérêts pour le locataire ?

Pour les baux d’habitation soumis à la loi de 1989, le dépôt de garantie ne produit pas automatiquement d’intérêts, sauf disposition spécifique ou usage local particulier (rare aujourd’hui).

En revanche, en cas de retard de restitution, le locataire peut demander les pénalités légales prévues par l’article 22, qui jouent un peu le rôle d’intérêts de retard renforcés.

Que faire si le logement a été vendu pendant le bail et que le nouveau propriétaire refuse de rendre le dépôt ?

Quand le logement est vendu occupé, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise au nouveau propriétaire, à condition qu’il l’ait effectivement reçu du vendeur.

Le locataire peut :

• demander à l’ancien et au nouveau propriétaire la preuve de la transmission du dépôt
• si le nouveau propriétaire a bien reçu la somme, agir contre lui pour obtenir la restitution
• en cas de doute ou de refus, saisir le juge, qui tranchera en fonction des preuves.