En résumé
Le congé donné par un propriétaire n’est valable que s’il respecte strictement les motifs, délais et formes prévus par la loi, sinon le bail se poursuit.
- Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail (sauf résiliation judiciaire/clause résolutoire).
- Seuls 3 motifs sont légaux : vendre, reprendre pour habiter, ou motif légitime et sérieux (faute/manquements du locataire).
- Préavis obligatoire : 6 mois (location vide) ou 3 mois (meublée), calculé à partir de la réception par le locataire.
- Formes imposées : LRAR, commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé (e-mail/SMS/courrier simple = nul).
- Congé pour vendre (bail vide) = offre de vente au locataire avec mentions obligatoires (prix, conditions, délais) et peut être annulé en cas de fraude.
- Congé pour reprise : bénéficiaires limités et reprise doit être réelle en résidence principale, sinon annulation et dommages-intérêts possibles.
- Motif légitime et sérieux : doit être précis, détaillé et prouvé (impayés, troubles, défaut d’assurance, sous-location, dégradations…).
- Certains locataires sont protégés (âge/ressources/vulnérabilité) : congé parfois interdit ou soumis à obligation de relogement.
- Après congé, le locataire peut partir avant l’échéance (loyer dû jusqu’à remise des clés) ; expulsion uniquement via juge si le locataire reste.
Donner congé à un locataire est une démarche très encadrée en France. Un simple « souhait de récupérer le logement » ne suffit pas : la loi impose des motifs précis, des délais stricts et un formalisme rigoureux. Un congé mal préparé est souvent déclaré nul, avec à la clé la reconduction du bail et parfois des dommages et intérêts.
Ce guide détaille les conditions, motifs et étapes à respecter pour qu’un congé donné par le propriétaire soit valable. Il se concentre sur les locations à usage de résidence principale (bail vide et meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989) et attire l’attention sur les principaux risques juridiques pour le bailleur.
Règles de base du congé donné par le propriétaire
Définition du congé donné par le bailleur
Le congé donné par le bailleur est la décision de ne pas renouveler le bail à son échéance, dans les conditions prévues par la loi. Il s’agit d’une fin de bail à l’initiative du propriétaire, qui ne peut intervenir qu’au terme du contrat en cours, sauf résiliation judiciaire ou clause résolutoire distincte.
Ce congé doit :
- reposer sur un des motifs limitativement énumérés par la loi (reprise, vente, motif légitime et sérieux),
- respecter un délai de préavis légal (6 mois pour un bail vide, 3 mois pour un bail meublé de résidence principale),
- être notifié dans une forme autorisée (LRAR, acte d’huissier, remise en main propre contre récépissé),
- contenir toutes les mentions obligatoires, selon le motif.
À défaut, le congé est inopposable au locataire, le bail se poursuit et peut être reconduit pour une nouvelle période.
Textes de loi applicables
Le congé donné par le propriétaire pour un logement loué en résidence principale est principalement encadré par :
- l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
- le Code de la construction et de l’habitation pour certaines protections spécifiques (locataires âgés et à faibles ressources, logements conventionnés, etc.).
Les textes officiels à jour sont consultables sur Légifrance et sur service-public.fr (fiche « Congé donné par le propriétaire »). En cas de doute, une vérification actualisée des textes est indispensable, la réglementation étant susceptible d’évoluer.
Différences entre bail vide, bail meublé et résidence secondaire
Le régime du congé varie fortement selon le type de bail :
- Bail vide (résidence principale) : durée minimale 3 ans (bailleur personne physique ou SCI familiale) ou 6 ans (autres bailleurs). Préavis de 6 mois pour un congé donné par le propriétaire, avec motifs strictement limités par la loi du 6 juillet 1989.
- Bail meublé (résidence principale) : durée minimale 1 an (ou 9 mois pour un bail étudiant spécifique). Préavis de 3 mois pour un congé du bailleur, soumis aux mêmes motifs légaux (reprise, vente, motif légitime et sérieux), mais avec un régime particulier pour le droit de préemption.
- Résidence secondaire, location saisonnière, logement de fonction : ces baux ne sont en principe pas soumis à la loi de 1989. Les conditions de congé sont alors largement contractuelles, sous réserve des règles générales du droit (par exemple, interdiction des clauses abusives). Une analyse spécifique du contrat et du régime applicable est indispensable.
Avant toute démarche, il est crucial de vérifier noir sur blanc si le logement est loué en résidence principale ou non, et sous quel type de bail (vide, meublé classique, bail étudiant, bail mobilité, etc.).
À ne pas confondre : congé, non-renouvellement et résiliation anticipée
Le vocabulaire courant prête souvent à confusion :
- Congé du bailleur : décision de ne pas renouveler le bail à l’échéance contractuelle, pour un motif légal, avec respect du préavis.
- Non-renouvellement du bail : conséquence juridique du congé régulier donné à l’échéance. Sans congé valable, le bail est en principe reconduit automatiquement.
- Résiliation anticipée : fin du bail en cours de période, avant l’échéance, qui suppose soit :
- une décision judiciaire (résiliation aux torts d’une des parties),
- ou la mise en œuvre d’une clause résolutoire (impayés de loyer, absence d’assurance…) dans les conditions prévues par le contrat et la loi.
Un congé pour motif légitime et sérieux ne permet pas de faire sortir immédiatement le locataire : il produit effet uniquement au terme du bail en cours. Une action judiciaire distincte est nécessaire pour une rupture anticipée.
Dans quels cas le propriétaire peut-il donner congé ?
Les trois grands motifs prévus par la loi
Pour un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire ne peut donner congé qu’en invoquant l’un des trois motifs suivants :
- Reprise pour habiter : pour y loger le bailleur lui-même ou une personne de son entourage légalement autorisée.
- Vente du logement : avec, dans certains cas, une offre de vente prioritaire au locataire (droit de préemption).
- Motif légitime et sérieux : généralement lié à des manquements du locataire à ses obligations (impayés, troubles de voisinage, absence d’assurance, dégradations, etc.).
Tout congé fondé sur un motif étranger à ces trois catégories (par exemple, simple volonté d’augmenter fortement le loyer, ou désaccord personnel non relié au bail) est susceptible d’être déclaré nul.
Congé pour vendre le logement
Le congé pour vente permet au propriétaire de mettre fin au bail afin de vendre le bien libre de toute occupation. Dans le cadre d’un bail vide (résidence principale), ce congé vaut offre de vente au locataire, qui bénéficie d’un droit de priorité à certaines conditions.
Exemple : un logement loué vide, bail se terminant le 31 décembre. Pour vendre libre, le congé pour vente doit être notifié au plus tard le 30 juin (6 mois avant l’échéance), avec toutes les informations exigées (prix, conditions de vente, délai pour se prononcer).
Congé pour reprise pour habiter ou loger un proche
Le congé pour reprise autorise le propriétaire à récupérer le logement pour en faire une résidence principale, soit pour lui-même, soit pour un membre de sa famille répondant aux conditions légales.
Ce motif est strictement contrôlé par les tribunaux. La reprise doit être réelle, sérieuse et effective. Une reprise « de façade » pour relouer plus cher ou vendre rapidement expose à un risque élevé de condamnation pour congé frauduleux.
Congé pour motif légitime et sérieux
Le motif légitime et sérieux vise principalement les manquements du locataire à ses obligations contractuelles ou légales. Les tribunaux apprécient au cas par cas la gravité, la répétition et la réalité des faits reprochés.
Parmi les motifs fréquemment admis :
- impayés ou retards récurrents de loyers et charges,
- troubles du voisinage caractérisés,
- absence d’assurance habitation alors qu’elle est obligatoire,
- sous-location interdite ou non autorisée,
- dégradations importantes ou usage non conforme du bien.
Une simple tension relationnelle, sans manquement prouvé, ne suffit pas. Le bailleur doit être en mesure de produire des preuves (relevés de compte, mises en demeure, constats, attestations de voisins…).
Le congé pour vendre : conditions, délais et droits du locataire
Dans quels cas le congé pour vente est-il possible ?
Le congé pour vente est possible lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement libre de toute occupation. Deux situations doivent être distinguées :
- Bail vide résidence principale : congé pour vente très encadré, avec droit de préemption du locataire.
- Bail meublé résidence principale : congé pour vente possible, mais souvent sans droit de préemption légal du locataire, sauf dispositions particulières (logement conventionné, etc.).
Le propriétaire qui préfère vendre le logement occupé n’a pas à donner congé pour vendre : l’acquéreur reprend le bail en cours et devient automatiquement nouveau bailleur (article 1743 du Code civil). Cette option peut être pertinente pour limiter les risques de contentieux.
Délai de préavis à respecter pour un congé pour vendre
Les délais sont impératifs :
- Bail vide : préavis de 6 mois avant l’échéance du bail.
- Bail meublé : préavis de 3 mois avant l’échéance du bail.
Le délai court à compter de la réception effective du congé par le locataire (date de remise de la lettre recommandée, de signification par huissier ou de signature du récépissé de remise en main propre).
Si le congé arrive trop tard (par exemple, le locataire reçoit la lettre le 5 juillet alors que le bail se termine le 31 décembre pour un logement vide), le congé est réputé donné pour l’échéance suivante. Le bail se trouve prolongé d’une nouvelle période.
Mentions obligatoires dans le courrier de congé pour vente
Pour un bail vide, la lettre de congé pour vente doit impérativement contenir :
- le motif : congé pour vendre,
- le prix de vente demandé,
- la description suffisante du bien (adresse, consistance, éventuelles dépendances comprises dans la vente),
- les conditions essentielles de la vente (modalités de paiement, présence ou non d’une agence, etc.),
- l’indication du délai de réflexion du locataire pour accepter l’offre (généralement 2 mois, 4 mois avec recours à un prêt, selon les textes applicables),
- l’information claire sur le droit de préemption du locataire et les conséquences de son silence.
À défaut d’une offre suffisamment précise, le congé risque d’être jugé nul. Les informations à jour sur le droit de préemption doivent être vérifiées sur service-public.fr, les délais pouvant évoluer.
Droit de préemption du locataire : délai et procédure
Dans le cadre d’un bail vide, le congé pour vente notifié au locataire vaut en principe offre de vente prioritaire. Le locataire dispose d’un délai légal pour accepter ou refuser l’offre :
- en cas d’acceptation dans le délai, la vente se poursuit au profit du locataire, sous réserve de la réalisation des conditions (notamment l’obtention d’un prêt),
- en cas de refus explicite ou de silence à l’expiration du délai, le locataire est réputé renoncer à son droit de priorité.
Si la vente intervient ultérieurement à un prix ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées, le locataire peut, dans certains cas, se prévaloir d’un nouveau droit de préemption. Une grande prudence s’impose pour toute modification du prix ou des conditions de vente après l’envoi du congé.
Prix de vente, conditions de la vente et nullité du congé
Les tribunaux sanctionnent les congés pour vente « de complaisance », par exemple :
- prix manifestement disproportionné par rapport au marché,
- absence de mise en vente réelle du bien,
- revente rapide à un prix nettement inférieur sans en avoir informé le locataire.
Un congé frauduleux ou sans véritable intention de vendre peut être déclaré nul, avec possible condamnation du bailleur à des dommages et intérêts. Le locataire peut parfois demander à être réintégré dans les lieux si le congé est purement fictif.
Que se passe-t-il si le locataire refuse d’acheter le logement ?
Si le locataire ne souhaite pas acheter, ou garde le silence pendant le délai légal :
- le congé suit son cours normal,
- le locataire doit quitter les lieux à l’échéance du bail, sauf accord contraire ou délai accordé par le juge,
- le propriétaire peut vendre le bien à un tiers, dans des conditions respectant les droits éventuellement résiduels du locataire.
Si le locataire ne libère pas le logement à l’échéance malgré un congé régulier, seule une procédure judiciaire d’expulsion permet de le faire partir légalement. Toute reprise « sauvage » des clés, changement de serrure ou coupure de fluides est pénalement réprimé.
Congé pour vendre : différences entre bail vide et meublé
Pour un bail meublé résidence principale :
- le préavis du bailleur est de 3 mois,
- la loi encadre aussi les motifs de congé (vente, reprise, motif légitime et sérieux),
- le droit de préemption légal du locataire n’est pas systématique, contrairement au bail vide, sauf cas particuliers (logements conventionnés, dispositions locales ou conventionnelles spécifiques).
Il est donc indispensable de vérifier le régime applicable au cas par cas, notamment via service-public.fr ou l’ANIL/ADIL.
Cas particuliers : locataire protégé, personnes âgées, handicap
Le congé pour vente est fortement encadré en présence d’un locataire protégé. Sauf exceptions, un locataire est protégé lorsqu’il :
- a atteint un certain âge (seuil généralement de 65 ans ou plus à la date d’échéance du bail, sous réserve de la date de signature du bail et des évolutions législatives),
- dispose de ressources inférieures à un plafond fixé par la loi ou les textes d’application.
Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé (vente ou reprise) que s’il remplit lui-même certaines conditions (par exemple, âge et ressources) ou s’il propose un relogement adapté aux besoins et aux moyens du locataire, dans un périmètre géographique défini.
Les règles étant très techniques et ayant évolué, une vérification à jour est indispensable sur service-public.fr ou auprès d’une ADIL. Toute erreur sur le statut de locataire protégé peut entraîner la nullité du congé.
Le congé pour reprise : habiter ou loger un proche
Personnes pouvant bénéficier de la reprise du logement
La loi limite strictement le cercle des bénéficiaires possibles :
- le bailleur lui-même,
- son conjoint,
- son partenaire lié par un PACS,
- son concubin notoire,
- ses ascendants ou descendants,
- les ascendants ou descendants de la personne avec laquelle le bailleur vit en couple dans les conditions prévues par la loi.
Le congé doit mentionner clairement le nom, le prénom et le lien avec le bailleur de la personne appelée à occuper les lieux.
Conditions pour que le congé pour reprise soit valable
Pour être valable, le congé pour reprise doit respecter plusieurs conditions cumulatives :
- motif de reprise clairement indiqué,
- respect du délai de préavis (6 mois en vide, 3 mois en meublé),
- forme de notification régulière (LRAR, huissier, remise en main propre),
- mention de l’identité du bénéficiaire et de son lien avec le bailleur,
- intention d’occupation effective à titre de résidence principale.
Un congé pour reprise qui ne précise pas pour qui et pourquoi le logement est repris est très fréquemment annulé par les tribunaux.
Durée minimale d’occupation et caractère réel et sérieux de la reprise
La loi ne fixe pas de durée minimale chiffrée pour l’occupation après reprise, mais la jurisprudence exige une occupation réelle, continue et durable à titre de résidence principale.
Des indices de reprise frauduleuse sont par exemple :
- absence d’emménagement du bénéficiaire,
- re-location rapide à un tiers à un loyer nettement supérieur,
- revente peu de temps après, sans que le bénéficiaire ait jamais occupé réellement le logement.
Les juges prennent en compte l’ensemble des circonstances : situation familiale ou professionnelle du bénéficiaire, cohérence de la surface et de la localisation du logement avec ses besoins, durée d’occupation après la reprise, etc.
Délai de préavis pour un congé pour reprise
Le délai de préavis est identique à celui du congé pour vente :
- 6 mois pour un logement loué vide en résidence principale,
- 3 mois pour un logement meublé résidence principale.
Le point de départ est la date de réception (ou de signification) par le locataire. Un congé notifié quelques jours trop tard reporte de fait la fin du bail à la période de renouvellement suivante.
Jurisprudence marquante sur les congés pour reprise abusifs
Les tribunaux n’hésitent pas à sanctionner les abus :
- condamnation de bailleurs ayant donné congé pour reprise pour finalement relouer rapidement à un autre locataire à un loyer plus élevé,
- annulation du congé faute d’occupation effective par le bénéficiaire ou en cas de reprise manifestement disproportionnée par rapport aux besoins invoqués,
- dommages et intérêts alloués au locataire pour le préjudice subi (frais de déménagement, surcoût de loyer, préjudice moral).
En pratique, il est vivement recommandé de conserver toutes les preuves d’occupation effective (attestations, factures d’énergie, changement d’adresse, etc.) pendant plusieurs années après la reprise.
Reprise en indivision, démembrement de propriété et SCI
En présence de plusieurs propriétaires (indivision, SCI, démembrement usufruit/nue-propriété), le congé doit être donné par la personne ou l’organe juridiquement habilité :
- mandataire commun désigné par les coindivisaires,
- gérant de la SCI,
- usufruitier ayant la qualité de bailleur, selon l’organisation du bail.
La lettre de congé doit préciser clairement qui donne congé et pour le compte de qui. Une irrégularité de représentation (par exemple, congé signé par un indivisaire seul sans mandat) peut suffire à faire annuler le congé.
Congé pour reprise et protection du locataire âgé ou vulnérable
Les mêmes protections que pour le congé pour vente s’appliquent : locataire âgé et à faibles ressources, locataire handicapé ou particulièrement vulnérable. Selon les cas, le bailleur doit :
- renoncer au congé,
- ou proposer une offre de relogement correspondant aux critères légaux.
Les seuils d’âge, de ressources et les modalités de relogement varient selon la date de conclusion du bail et la situation du bailleur. Un contrôle à jour sur service-public.fr ou auprès d’une ADIL est indispensable avant toute notification de congé.
Le congé pour motif légitime et sérieux : fautes du locataire
Définition du motif légitime et sérieux
Un motif est considéré comme légitime et sérieux lorsqu’il repose sur des faits :
- réels et objectivement vérifiables,
- suffisamment graves ou répétés,
- qui rendent déraisonnable la poursuite du bail dans les mêmes conditions.
Le motif doit être énoncé dans la lettre de congé de façon précise. Une formule vague du type « motif légitime et sérieux » sans explication concrète est souvent jugée insuffisante.
Impayés répétés de loyers et de charges
Les impayés constituent l’un des motifs les plus fréquents. Les juges distinguent :
- les impayés persistants ou répétés malgré les relances,
- les retards ponctuels vite régularisés.
Avant de donner congé, il est fortement recommandé d’adresser au locataire des mises en demeure écrites et, en cas de clause résolutoire, de faire délivrer un commandement de payer par huissier. Ces démarches renforcent le dossier en cas de contestation ultérieure.
Troubles du voisinage et nuisances répétées
Les nuisances sonores récurrentes, comportements agressifs, encombrement des parties communes, ou toute autre atteinte à la tranquillité de l’immeuble peuvent justifier un congé pour motif légitime et sérieux, à condition :
- d’être établis par des preuves (constats d’huissier, plaintes écrites du syndic ou des voisins, procès-verbaux de police…),
- d’avoir donné lieu, autant que possible, à des rappels à l’ordre écrits préalables.
Un incident isolé, surtout ancien ou mal documenté, sera rarement suffisant.
Défaut d’assurance habitation obligatoire
L’assurance habitation est en principe obligatoire pour le locataire dans les baux d’habitation. Le défaut d’assurance peut justifier :
- la mise en œuvre de la clause résolutoire, si elle est prévue au bail et dans le respect de la procédure,
- ou un congé pour motif légitime et sérieux à l’échéance du bail, si le locataire persiste à ne pas s’assurer malgré les mises en demeure.
Sous-location interdite ou non autorisée
La sous-location totale ou partielle sans l’accord écrit du bailleur, lorsqu’elle est interdite ou non autorisée par le bail, peut constituer un motif légitime et sérieux de congé, surtout si :
- le locataire tire un profit financier,
- la sous-location est organisée de manière répétée (par exemple, locations de courte durée type saisonnière),
- la situation cause des troubles à la copropriété.
Dégradations importantes du logement et usage non conforme
Les dégradations importantes ou l’utilisation du logement à des fins autres que l’habitation (activité professionnelle non autorisée, stockage dangereux, etc.) peuvent justifier un congé pour motif légitime et sérieux, à condition d’être prouvées (constats, photos, rapports d’expert, etc.).
Autres motifs objectifs reconnus par les tribunaux
D’autres situations peuvent être admises, par exemple :
- refus persistant de permettre l’accès au logement pour des travaux légalement prévus,
- non-respect répété du règlement de copropriété attribuable au locataire,
- comportement gravement conflictuel qui rend impossible la poursuite normale de la relation locative.
Preuves à rassembler avant d’envoyer le congé pour motif sérieux
Avant notification, il est prudent de constituer un dossier complet :
- relevés de loyers et charges, lettres de relance, commandements de payer,
- constats d’huissier, rapports du syndic, attestations écrites de voisins,
- copie du bail et de la clause résolutoire le cas échéant,
- échanges de courriels ou de lettres avec le locataire.
La charge de la preuve repose en grande partie sur le bailleur. Un dossier incomplet fragilise la validité du congé en cas de contestation.
Peut-on donner congé en cours de bail pour motif légitime et sérieux ?
Non. Le congé pour motif légitime et sérieux ne produit effet qu’à l’échéance du bail. Pour mettre fin au contrat avant cette échéance, il faut :
- soit engager une action en résiliation judiciaire,
- soit mettre en œuvre une clause résolutoire dans les formes prévues (commandement de payer, délai d’un mois, saisine du juge, etc.).
Délais de préavis à respecter selon le type de bail
Préavis pour un logement vide : délai de 6 mois
Pour un bail vide résidence principale, le propriétaire doit donner congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Exemple :
- bail du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024,
- congé du bailleur à recevoir par le locataire au plus tard le 30 juin 2024.
Préavis pour un logement meublé : délai de 3 mois
Pour un bail meublé résidence principale (durée minimale 1 an, ou 9 mois pour un bail étudiant), le délai de préavis du bailleur est de 3 mois avant la fin du bail. Le calcul se fait de la même manière, à partir de la date d’échéance prévue au contrat.
Point de départ du préavis : date de réception du congé
Le préavis commence à courir :
- le jour de la réception effective de la lettre recommandée par le locataire (ou de la première présentation, sous réserve de l’appréciation du juge),
- ou le jour de la signification de l’acte d’huissier,
- ou le jour de la remise en main propre mentionné sur le récépissé signé par le locataire.
D’où l’intérêt d’anticiper suffisamment pour absorber d’éventuels retards postaux ou difficultés de remise de la lettre.
Conséquences du non-respect du délai de préavis
Un congé notifié trop tard est en principe considéré comme :
- null et sans effet pour l’échéance visée,
En pratique, cela peut retarder d’un, trois ou six ans la possibilité de récupérer le bien, selon la durée de la nouvelle période de bail.
Cas particuliers : bail en cours de renouvellement, tacite reconduction
À défaut de congé régulier, le bail est en général :
- reconduit tacitement aux mêmes conditions,
- ou renouvelé pour une nouvelle période (3 ans en vide, 1 an en meublé), sauf accord différent.
Il est important de bien distinguer la date de signature du bail, sa date de prise d’effet et la date exacte d’échéance pour calculer le calendrier du congé. Une erreur sur cette date peut invalider toute la procédure.
Formes et contenu obligatoire du courrier de congé
Modes de notification valables
Le congé donné par le bailleur doit être notifié par l’un des modes suivants :
- lettre recommandée avec avis de réception (LRAR),
- acte d’huissier (acte de commissaire de justice),
- remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Un simple e-mail, SMS, courrier simple ou message oral n’a aucune valeur pour un congé. L’acte d’huissier offre la sécurité maximale en cas de contestation (preuve de date, de contenu et de remise).
Mentions légales à faire figurer dans le congé
Le courrier doit impérativement préciser :
- l’identité complète du bailleur,
- l’adresse précise du logement concerné,
- le motif exact du congé (vente, reprise, motif légitime et sérieux),
- la date d’échéance du bail et la date à laquelle le locataire doit quitter les lieux,
- le respect du délai de préavis,
- les informations supplémentaires propres au motif :
- identité du bénéficiaire de la reprise et lien avec le bailleur,
- offre de vente détaillée en cas de congé pour vendre,
- exposé des manquements pour motif légitime et sérieux.
Justification du motif : niveau de détail exigé
Le motif doit être suffisamment détaillé pour permettre au locataire de comprendre la raison du congé et de l’éventuellement le contester :
- pour la reprise : identité complète du bénéficiaire, lien familial, indication qu’il occupera les lieux à titre de résidence principale,
- pour la vente : prix, description, conditions principales, rappel du droit de préemption éventuel,
- pour motif légitime et sérieux : description des faits (impayés, nuisances, défaut d’assurance, etc.), dates, références de courriers précédents.
Un congé sans motif, ou avec un motif générique non documenté, est fréquemment déclaré nul.
Information sur les droits du locataire
Le courrier de congé doit également, selon les cas, informer le locataire :
- de son droit de préemption en cas de congé pour vente (bail vide),
- de la possibilité de contester le congé devant le tribunal judiciaire,
- de la faculté de solliciter, le cas échéant, un délai de grâce pour quitter les lieux.
Les mentions exactes peuvent varier en fonction des évolutions légales : un modèle actualisé et/ou une vérification sur service-public.fr sont recommandés.
Erreurs fréquentes qui entraînent la nullité du congé
Les tribunaux annulent régulièrement des congés pour les raisons suivantes :
- absence de motif légal (ou motif non prévu par la loi),
- préavis insuffisant ou congé notifié trop tard,
- mauvaise forme (simple courrier, e-mail, etc.),
- motif insuffisamment expliqué ou imprécis,
- erreur de destinataire (tous les cotitulaires du bail n’ont pas reçu le congé),
- non-respect des règles de protection du locataire âgé ou à faibles ressources,
- absence d’offre de vente détaillée dans un congé pour vendre (bail vide).
Lettre type de congé pour vendre (modèle gratuit)
Un modèle de lettre peut être utilisé à titre d’exemple, en veillant à l’adapter à la situation concrète :
« Madame, Monsieur,
Par la présente, il est notifié congé du logement que vous occupez situé [adresse complète], à l’échéance de votre bail fixée au [date].
Ce congé est donné pour vente du logement, en application de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989. Conformément à la loi, ce congé vaut offre de vente à votre profit aux conditions suivantes : prix de vente [montant] €, description du bien [description], conditions de la vente [conditions essentielles].
Vous disposez d’un délai de [délai applicable] à compter de la réception du présent courrier pour accepter ou refuser cette offre. À défaut de réponse dans ce délai, vous serez réputé avoir renoncé à votre droit de priorité.
Le délai de préavis de [6 ou 3] mois court à compter de la réception du présent courrier. Vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date], après réalisation de l’état des lieux de sortie.
Veuillez agréer… »
Lettre type de congé pour reprise (modèle gratuit)
« Madame, Monsieur,
Par la présente, il est notifié congé du logement situé [adresse], à l’échéance de votre bail fixée au [date].
Ce congé est donné pour reprise du logement en application de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, afin de l’occuper à titre de résidence principale par [identité complète du bénéficiaire], [lien avec le bailleur].
Le délai de préavis de [6 ou 3] mois commence à courir à compter de la réception du présent courrier. Vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date].
Veuillez agréer… »
Lettre type de congé pour motif légitime et sérieux (modèle gratuit)
« Madame, Monsieur,
Par la présente, il est notifié congé du logement situé [adresse], à l’échéance de votre bail fixée au [date].
Ce congé est donné pour motif légitime et sérieux, en application de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, pour les raisons suivantes : [description précise des manquements : impayés, troubles de voisinage, défaut d’assurance, etc., avec dates et références des courriers].
Le délai de préavis de [6 ou 3] mois commence à courir à compter de la réception du présent courrier. Vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date].
Veuillez agréer… »
Droits et obligations du locataire après un congé donné par le propriétaire
Le locataire doit-il respecter un préavis après un congé du bailleur ?
Lorsque le congé vient du bailleur, le préavis est supporté par le bailleur. Le locataire n’a pas à donner son propre préavis pour quitter les lieux à l’échéance indiquée dans le congé.
En revanche, s’il souhaite partir avant cette échéance, il peut le faire à tout moment en donnant son propre congé (préavis de 1 mois ou 3 mois selon sa situation et le type de bail, pour un congé à son initiative).
Peut-il quitter les lieux avant la fin du préavis du propriétaire ?
Oui. Un locataire peut quitter le logement avant la date de fin de bail fixée dans le congé du bailleur. Ses obligations de paiement du loyer et des charges cessent alors :
- à la date de restitution des clés (généralement lors de l’état des lieux de sortie),
- sous réserve de la régularisation des charges et des éventuelles réparations locatives.
Paiement du loyer et des charges jusqu’à la restitution des clés
Tant qu’il occupe le logement, le locataire doit acquitter :
- le loyer jusqu’à la date de restitution des clés,
- les charges récupérables selon la régularisation prévue.
Le congé du bailleur ne dispense pas le locataire de ces obligations pendant la durée du préavis.
État des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie
À la fin du bail, un état des lieux de sortie doit être réalisé contradictoirement. Le dépôt de garantie doit être restitué dans les délais légaux (généralement 1 ou 2 mois selon qu’il y a ou non de retenues), après déduction des éventuelles sommes justifiées (réparations, impayés, régularisation de charges).
Que faire si le locataire refuse de partir à l’échéance ?
En cas de maintien dans les lieux malgré un congé valable :
- le bailleur ne peut jamais procéder lui-même à l’expulsion,
- il doit saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision d’expulsion,
- l’exécution forcée ne peut être réalisée que par un commissaire de justice, dans le respect notamment de la trêve hivernale.
Une expulsion « sauvage » (changement de serrure, coupure d’électricité ou d’eau, pression) expose le bailleur à de lourdes sanctions pénales et civiles.
Situations particulières et cas sensibles
Locataire âgé ou protégé : restrictions au congé du bailleur
Les protections accordées aux locataires âgés et à faibles ressources sont complexes et dépendent :
- de l’âge du locataire à la date d’échéance du bail,
- du niveau de ses ressources (plafonds proches du logement social),
- de l’âge et des ressources du bailleur lui-même.
Selon les cas, le bailleur ne peut donner congé que s’il propose un relogement adapté ou s’il remplit lui-même des conditions de vulnérabilité. Ces points doivent impérativement être vérifiés à jour sur service-public.fr.
Congé pour travaux de rénovation lourds ou insalubrité
La loi de 1989 ne prévoit pas, en tant que tel, un motif général de congé pour « travaux ». Toutefois :
- certains congés pour vente ou reprise sont motivés par un projet de rénovation lourde,
- en cas d’insalubrité ou de péril, le bail peut être affecté par des mesures administratives spécifiques.
Dans ces situations, un accompagnement juridique est vivement conseillé pour articuler correctement congé, travaux et obligations de décence. Des informations de base sont disponibles sur service-public.fr – Logement décent.
Congé dans le cadre d’une vente occupée
En cas de vente occupée :
- aucun congé n’est nécessaire au moment de la vente,
- l’acquéreur devient nouveau bailleur et reprend le bail en cours,
- il pourra, le cas échéant, donner congé pour un motif légal à la prochaine échéance, en respectant les mêmes règles.
Cette option limite les risques de contestation d’un congé pour vente et peut faciliter la transition, notamment si l’acquéreur cherche un investissement locatif.
Congé et procédures collectives du bailleur (succession, divorce, saisie)
En cas de décès du bailleur, de divorce, de succession ou de saisie, la qualité de bailleur peut changer (héritiers, ex-conjoint, adjudicataire…). Le nouveau bailleur reprend en principe le bail en l’état, avec les mêmes droits et obligations.
Un congé donné dans ce contexte doit respecter les règles habituelles et, en plus, clarifier la qualité du signataire (successeur, nouveau propriétaire, mandataire). Toute incertitude sur l’identité et la capacité du bailleur peut fragiliser le congé.
Congé frauduleux ou de complaisance : comment est-il sanctionné ?
Un congé est considéré comme frauduleux ou abusif notamment lorsque :
- le motif invoqué est mensonger (fausse reprise, fausse intention de vendre),
- le bailleur discrimine le locataire pour un motif illicite (origine, sexe, situation familiale…),
- le congé est donné en représailles à l’exercice d’un droit par le locataire (ex. : demande de travaux de décence).
Les sanctions possibles incluent :
- nullité du congé,
- dommages et intérêts importants au profit du locataire,
- voire réintégration du locataire dans certains cas exceptionnels.
Recours possibles en cas de litige sur le congé
Quand et comment contester un congé devant le juge ?
Le locataire peut contester le congé en saisissant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Les délais pour agir ne sont pas illimités : il est recommandé d’introduire l’action avant l’échéance du bail ou dès la prise de connaissance du congé contesté.
Le juge vérifie la régularité du congé (motif, délais, forme, respect des protections) et peut le déclarer nul s’il n’est pas conforme.
Nullité du congé : motifs fréquents retenus par les tribunaux
Les motifs fréquents de nullité sont :
- motif absent, inexact ou non prévu par la loi,
- congé donné hors délai,
- non-respect des formes obligatoires,
- méconnaissance du statut de locataire protégé,
- fraude ou détournement de procédure (fausse reprise, fausse vente).
Rôle de l’ADIL, du conciliateur de justice et de l’avocat
En cas de difficulté ou de doute :
- les ADIL (Agences départementales d’information sur le logement) offrent une information neutre et gratuite sur les droits et obligations de chacun (anil.org),
- un conciliateur de justice peut être saisi pour tenter un règlement amiable,
- un avocat est fortement recommandé dès qu’un contentieux sérieux est probable (congé contesté, locataire protégé, indivision, SCI…).
Conséquences financières pour le bailleur en cas de congé abusif
Un congé irrégulier ou abusif peut entraîner :
- la poursuite du bail pour une nouvelle période (avec impossibilité de reprendre rapidement le logement),
- l’obligation de payer des dommages et intérêts au locataire (frais de déménagement, différence de loyer, préjudice moral),
- des frais de procédure importants.
Peut-on demander des dommages et intérêts ?
Le locataire peut demander des dommages et intérêts lorsqu’il démontre un préjudice résultant d’un congé irrégulier ou frauduleux. De son côté, le bailleur peut également réclamer réparation en cas d’abus du droit de se maintenir dans les lieux ou de comportement fautif du locataire, indépendamment du congé, via une action judiciaire appropriée.
FAQ : congé du propriétaire bailleur
Un propriétaire peut-il ne pas renouveler le bail sans motif ?
Pour un logement loué en résidence principale et soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut jamais mettre fin au bail sans motif. Le congé doit obligatoirement être fondé sur :
- une reprise pour habiter,
- la vente du logement,
- un motif légitime et sérieux (faute du locataire ou circonstances particulières).
Un congé sans motif, ou fondé sur un motif non prévu par la loi, est en principe nul.
Quelle différence entre non-renouvellement et résiliation du bail ?
Le non-renouvellement intervient à l’échéance du bail, suite à un congé régulier donné par le bailleur ou le locataire. La résiliation met fin au bail en cours de période, en général sur décision du juge ou par mise en œuvre d’une clause résolutoire (impayés, absence d’assurance…). Un congé du bailleur ne met pas fin au bail avant son terme : il organise seulement sa fin à l’échéance.
Peut-on donner congé par e-mail ou SMS ?
Non. L’e-mail, le SMS, le courrier simple ou le message oral n’ont pas de valeur pour un congé de bail d’habitation. Seuls sont valables :
- la lettre recommandée avec avis de réception,
- l’acte d’huissier (commissaire de justice),
- la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Certains dispositifs électroniques sécurisés peuvent exister, mais ne sont pas encore généralisés. En pratique, les modes classiques restent la référence.
Que faire si le congé arrive après la date limite de préavis ?
Si le locataire reçoit le congé après la date limite permettant de respecter le préavis (6 ou 3 mois avant l’échéance), le congé est considéré comme tardif. Le bail est alors reconduit ou renouvelé, et le congé ne pourra produire effet qu’à la fin de cette nouvelle période, sauf nouvel accord entre les parties.
Le bail est-il automatiquement reconduit si aucun congé n’est donné ?
Oui, en règle générale. À défaut de congé régulier donné par l’une ou l’autre des parties, le bail est :
- reconduit tacitement,
- ou renouvelé pour une nouvelle période (3 ans en bail vide, 1 an en meublé),
aux mêmes conditions, sauf accord écrit pour les modifier. C’est pourquoi la maîtrise des dates d’échéance est déterminante pour le bailleur.
Quiz express (1 minute) — Congé donné par le propriétaire
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