Bail en colocation : choisir entre bail individuel, bail solidaire et bail collectif

En colocation, tout se joue dans le bail. Bail unique, bail individuel, bail solidaire… sur le papier ça se ressemble, mais juridiquement, ce n’est pas du tout la même protection, surtout en cas d’impayés ou de départ d’un colocataire. Mieux vaut comprendre les différences avant de signer, plutôt que de les découvrir le jour où ça part en vrille.

Cet article décortique les options possibles pour une colocation en France, en mode très concret : qui paie quoi, qui est responsable de qui, comment ça se passe quand quelqu’un part, ce que la loi encadre (loi du 6 juillet 1989, loi ALUR), et comment choisir entre bail individuel, bail collectif et bail solidaire selon sa situation.

Bail unique, bail individuel, bail solidaire : comprendre les bases

Qu’est-ce qu’une colocation au sens de la loi ?

La colocation est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : c’est la location d’un même logement par plusieurs locataires, formalisée par un contrat unique ou plusieurs contrats, pour en faire leur résidence principale. Tous sont cotitulaires du droit au bail.

En pratique, trois grands montages existent :

• Bail unique non solidaire (bail collectif classique).
• Bail unique avec clause de solidarité (bail solidaire).
• Baux individuels (un contrat par colocataire, souvent par chambre).

Chacun a un impact direct sur le loyer, la gestion des départs, les garants, les aides au logement et les risques en cas d’impayés.

Références officielles : les fiches Service-public.fr sur la colocation détaillent ce cadre juridique : Colocation dans un logement loué vide ou meublé.

Définition du bail unique (bail collectif)

Le bail unique, appelé aussi bail collectif, c’est un seul contrat de location signé par tous les colocataires et le bailleur. Le logement entier est loué au « groupe » de colocataires.

En théorie, ce bail peut être :

• Avec clause de solidarité = bail solidaire.
• Sans clause de solidarité = bail collectif simple (chacun ne répond que de sa part).

Le bail précise le loyer global, la durée, les charges, le dépôt de garantie… À l’intérieur, les colocataires s’organisent comme ils veulent pour se partager la somme (parts égales ou loyer plus élevé pour la plus grande chambre, par exemple).

Définition du bail individuel en colocation

Le bail individuel correspond en réalité à une location de chambres : chaque colocataire signe un contrat distinct avec le propriétaire. Son bail porte en général sur :

• Une chambre privative (dont il a la jouissance exclusive).
• Un droit d’usage des parties communes (cuisine, salon, salle de bain…).

Chaque contrat mentionne le loyer, les charges, le dépôt de garantie et les dates propres à ce locataire. Les obligations sont indépendantes des autres : pas de solidarité par défaut.

Qu’est-ce qu’un bail solidaire en colocation ?

Le bail solidaire est un bail unique dans lequel figure une clause de solidarité entre colocataires (et souvent entre leurs garants). Tous s’engagent à payer le loyer et les charges, mais aussi à assumer l’intégralité des dettes locatives si besoin.

Concrètement, le bailleur peut réclamer 100 % du loyer à un seul colocataire si les autres ne paient pas. Charge à lui de se retourner ensuite contre ses colocataires pour récupérer leur part.

Bail solidaire, clause de solidarité : ce que cela change concrètement

La clause de solidarité change tout pour les colocataires :

• Sans solidarité : chacun répond de sa part de loyer et de charges. En cas d’impayés d’un colocataire, le bailleur ne peut pas exiger le reste auprès des autres (sauf exceptions légales, par exemple couple marié ou pacsé).
• Avec solidarité : le bailleur peut demander l’intégralité des sommes (loyer, charges, réparations, dégradations) à n’importe quel colocataire ou garant, peu importe qui est réellement en tort.

Pour un locataire, signer une clause de solidarité, c’est accepter de prendre le risque de payer pour les autres. Du coup, le choix des colocataires et la confiance réciproque deviennent stratégiques.

Bail unique en colocation : fonctionnement, avantages et limites

Comment fonctionne un bail unique en colocation ?

Avec un bail unique, tous les colocataires sont inscrits sur un seul contrat. Le contrat est soumis à la loi de 1989 si le logement est la résidence principale (nu ou meublé). Les grandes règles sont :

• Un seul loyer global, à payer à une date fixe.
• Un seul dépôt de garantie, versé à l’entrée.
• Un état des lieux commun à l’arrivée et au départ.
• La durée du bail est identique pour tout le monde (par exemple 3 ans en nu, 1 an en meublé, 9 mois étudiant).

La différence entre bail unique simple et bail solidaire tient dans la clause de solidarité. Sans cette clause, le bail reste collectif, mais chacun est en principe engagé uniquement pour sa part.

Répartition du loyer, des charges et du dépôt de garantie

Dans un bail unique, le bail indique le loyer global pour le logement entier. La répartition entre colocataires peut être :

• Égale (par exemple 1 500 € de loyer pour 3 = 500 € chacun).
• Différenciée (chambre plus grande ou avec salle de bain privative = part plus élevée).

Cette répartition peut apparaître dans le bail ou dans un accord interne écrit entre colocataires, mais juridiquement, en cas de bail solidaire, le bailleur n’est tenu que par le montant global.

Le dépôt de garantie est versé une seule fois au bailleur. À la fin, il est restitué au groupe, qui doit ensuite se débrouiller pour partager la somme (ou les retenues) entre anciens colocataires, ce qui peut vite devenir un sujet de tension.

Gestion des entrées et sorties de colocataires avec un bail unique

C’est l’un des gros sujets en bail unique :

• Un colocataire qui veut partir donne son préavis au bailleur (1 mois en meublé, 3 mois en nu sauf cas de préavis réduit – voir Service-public.fr pour les cas précis).
• Le bail ne s’arrête pas pour les autres : il continue avec les colocataires restants.
• L’arrivée d’un nouveau colocataire doit être formalisée par un avenant au bail, signé par tous, qui met à jour la liste des colocataires et éventuellement la clause de solidarité.

Pour le dépôt de garantie, le bailleur ne rend en principe rien à la sortie d’un seul colocataire. C’est aux colocataires entre eux de gérer le rachat de la “part” de dépôt du sortant.

Avantages du bail unique pour le propriétaire

Pour un bailleur, le bail unique, surtout solidaire, est très sécurisant :

• Un seul contrat à gérer.
• Possibilité de demander un seul loyer global, sans suivre les parts de chacun.
• Avec solidarité, risque d’impayés largement réduit grâce à la mutualisation entre colocataires.
• Gestion simplifiée du dépôt de garantie et des états des lieux.

Avantages et inconvénients du bail unique pour les colocataires

Avantages :

• Loyer souvent un peu plus bas que dans une formule à baux individuels (le bailleur prend moins de risque).
• Souvent plus simple pour constituer une colocation entre groupe d’amis déjà constitué.
• Droit au maintien dans les lieux pour ceux qui restent, même si d’autres partent (sauf résiliation globale).

Inconvénients (surtout en bail solidaire) :

• Risque de payer pour le colocataire défaillant, voire pour des dégradations qu’on n’a pas commises.
• Complexité pour récupérer sa part de dépôt de garantie quand on part avant les autres.
• Nécessité d’un très bon niveau de confiance et d’organisation dans le groupe.

Exemple concret : dans une colocation à 4 avec un bail solidaire et un loyer de 2 000 €, si un colocataire ne paie plus, le bailleur peut réclamer la totalité des 2 000 € à un seul des autres. À lui ensuite de se faire rembourser par les deux derniers… si c’est possible.

Cas typique : groupe d’amis ou colocation déjà constituée

Le bail unique (souvent solidaire) colle bien aux situations où :

• Un groupe d’amis cherche ensemble un logement à louer.
• Les profils sont «homogènes » (tous étudiants, ou tous jeunes actifs).
• Tout le monde a des revenus ou des garants solides.

C’est le schéma classique des grandes maisons partagées ou des appartements familiaux convertis en colocation entre amis. En revanche, pour des profils très différents qui ne se connaissent pas forcément, le bail individuel est souvent plus protecteur pour chaque locataire.

Bail individuel en colocation : fonctionnement, avantages et limites

Comment fonctionne un bail individuel en colocation ?

Avec des baux individuels, chaque colocataire signe son propre contrat avec le bailleur. On se rapproche plus du schéma « location de chambres ». Pour chaque bail, on retrouve :

• Un loyer individuel (ex. 550 € pour la chambre A, 620 € pour la chambre B).
• Des charges associées à ce bail.
• Un dépôt de garantie propre à ce locataire.
• Une durée et des dates de début/fin propres.

Chaque locataire est responsable uniquement de son bail. Il peut partir sans impliquer juridiquement les autres (à part l’organisation de la vie commune, évidemment).

Jouissance exclusive de la chambre et accès aux parties communes

Dans un bail individuel, la chambre du locataire est exclusive : le bailleur ne peut pas la louer à quelqu’un d’autre, et les autres colocataires n’ont pas un droit d’usage automatique (sauf accord entre eux).

Le contrat donne un droit d’usage des parties communes : cuisine, salon, salle de bain, WC, couloir… Cette liste doit être claire dans le bail pour éviter les ambiguïtés.

Important : le logement, même loué par chambres, doit respecter les règles de décence et de surface minimale. Des règles spécifiques existent, par exemple pour la surface par occupant. Pour les détails à jour, il est conseillé de consulter Service-public.fr – Logement décent.

Paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie en bail individuel

Avec des baux individuels :

• Chaque locataire paie son loyer directement au bailleur.
• En cas d’impayé, le bailleur ne peut pas réclamer la part de ce colocataire aux autres (sauf cas légaux spécifiques : couple marié/pacsé).
• Le dépôt de garantie est individuel : au départ du locataire, le bailleur fait un état des lieux pour sa chambre et les parties communes, puis restitue uniquement son dépôt, après déduction d’éventuelles dégradations.

C’est plus lisible pour chaque locataire : on sait de quoi on est responsable, et on ne se retrouve pas à couvrir les impayés d’un inconnu.

Avantages du bail individuel pour le propriétaire

Pour un bailleur, les baux individuels ont quelques atouts :

• Possibilité de valoriser chaque chambre selon sa taille, son équipement, son orientation.
• Souvent plus facile à louer dans les zones très tendues (grandes villes, villes étudiantes), où la demande de chambres est forte.
• En cas de conflit avec un locataire, les autres contrats continuent, ce qui évite de tout remettre en jeu.

En contrepartie, la gestion administrative est plus lourde : plusieurs contrats, plusieurs encaissements, plusieurs états des lieux…

Avantages et inconvénients du bail individuel pour les colocataires

Avantages :

• Pas de solidarité financière avec les autres locataires (sauf couple marié/pacsé ou clause spécifique très encadrée).
• Plus de souplesse individuelle : chacun peut partir avec son préavis sans devoir trouver un remplaçant.
• Gestion du dépôt de garantie plus simple : restitution directe par le bailleur au départ.

Inconvénients :

• Loyer parfois plus élevé que dans une colocation avec bail collectif (le bailleur assume davantage de vacance et de risque par chambre).
• Moins « esprit de groupe » au départ, surtout dans les colocations très tournantes.
• Attention au règlement intérieur, souvent plus strict dans des résidences étudiantes.

Cas typique : colocation « au lit » dans un immeuble étudiant ou en grande ville

Les baux individuels se retrouvent beaucoup dans :

• Les immeubles étudiants ou résidences gérées.
• Les colocations très tournantes dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…), où les colocataires ne se connaissent pas forcément avant.
• Les locations à des profils très variés (étudiants étrangers, alternants, jeunes actifs) qui arrivent et partent à des moments différents.

Dans ces montages, chacun gère sa vie, son préavis, ses aides au logement, sans dépendre des autres sur le plan juridique.

Bail solidaire en colocation : sécurité maximale pour le bailleur

Principe de la solidarité entre colocataires et garants

Dans un bail solidaire, la clause de solidarité prévoit que :

• Tous les colocataires sont codébiteurs du loyer, des charges et des réparations locatives.
• Le bailleur peut réclamer l’intégralité des sommes à n’importe quel colocataire ou à son garant, sans devoir prouver qui est responsable.

Souvent, la solidarité s’étend aussi aux garants (cautions). Un garant peut alors être appelé pour l’intégralité du loyer, même si son enfant n’est pas le colocataire défaillant. L’acte de cautionnement doit être lu attentivement : Service-public.fr détaille les règles sur la caution et la colocation : Caution (personne qui se porte garante).

Durée de la solidarité après le départ d’un colocataire

La loi ALUR est venue encadrer ce sujet sensible. Pour les baux d’habitation soumis à la loi de 1989 :

• La solidarité d’un colocataire sortant ne dure pas indéfiniment.
• Elle prend fin, au plus tard, 6 mois après la date d’effet du congé, à condition que le départ soit notifié correctement au bailleur.
• Si un nouveau colocataire remplace officiellement le sortant via un avenant au bail, la solidarité du partant prend en général fin à l’arrivée du remplaçant.

Les détails peuvent dépendre de la rédaction précise du bail. Pour vérifier les règles à jour, il est recommandé de se référer à la fiche Service-public.fr sur la colocation, qui mentionne cette limite de solidarité.

Impacts en cas d’impayés de loyers ou de dégradations

Avec la solidarité, les conséquences sont claires :

• Si un colocataire arrête de payer, le bailleur peut se tourner vers celui qui paie le mieux (ou son garant) pour récupérer l’intégralité.
• Si des dégradations importantes sont constatées (mur troué, vitres cassées…), la facture peut être répartie entre tous les colocataires, même si une seule personne est responsable.
• Un colocataire qui a dû payer pour les autres peut exercer un recours contre eux, mais cela suppose des démarches et, parfois, des procédures.

Du coup, le bail solidaire protège très bien le bailleur, mais expose fortement chaque colocataire.

Pourquoi le bail solidaire est souvent privilégié par les bailleurs

Le bail solidaire coche beaucoup de cases pour un propriétaire :

• Sécurisation des loyers : quasi-impossibilité de se retrouver sans payeur.
• Facilité de gestion : un seul contrat, un seul loyer global.
• Force de négociation : beaucoup de candidats à la colocation acceptent la solidarité faute de mieux, surtout dans les zones tendues.

Côté locataire, ce type de bail reste acceptable si le groupe est soudé, stable, avec une bonne visibilité sur les revenus de chacun.

Bail unique ou bail individuel : comparatif point par point

Sécurité des loyers : quel bail protège le mieux le propriétaire ?

• Bail solidaire (bail unique avec clause de solidarité) : protection maximale pour le bailleur. Tous répondent des dettes, recours très large sur colocataires et garants.
• Bail unique sans solidarité : protection moyenne. Le bailleur doit distinguer la part de chacun, et ne peut pas tout réclamer à un seul colocataire.
• Baux individuels : protection par locataire. En cas d’impayé d’une chambre, le bailleur ne peut pas se retourner contre les autres, mais le risque est circonscrit à un seul contrat.

Souplesse pour les colocataires : entrées, départs, remplacement

• Baux individuels : maximum de souplesse. Chacun gère son préavis, sans impact juridique direct sur les autres.
• Bail unique : le départ d’un colocataire suppose des avenants pour mettre à jour la liste des occupants. La gestion du dépôt de garantie devient interne au groupe.
• Bail solidaire : le sortant reste solidaire pendant un temps, ce qui peut compliquer les départs, surtout si le groupe peine à trouver un remplaçant.

Gestion des impayés : qui paie quoi selon le type de bail ?

• Baux individuels : le locataire défaillant (et son garant) supporte seul les conséquences. Les autres ne sont pas juridiquement concernés.
• Bail unique sans solidarité : chacun est responsable de sa part. Le bailleur ne peut pas réclamer au colocataire A la part du colocataire B.
• Bail solidaire : n’importe quel colocataire peut devoir se substituer à un autre pour payer 100 % du loyer et des charges.

Gestion des litiges entre colocataires : conséquences juridiques

Les litiges internes (répartition du ménage, bruit, utilisation des parties communes) relèvent surtout de l’organisation entre colocataires, quel que soit le type de bail. Par contre :

• En bail solidaire, un litige financier (impayé, caution) peut se transformer en vrai problème juridique, car les autres doivent parfois avancer la part du colocataire défaillant.
• En baux individuels, les tensions restent surtout pratiques, pas financières (chacun gère son bail).

Un règlement intérieur écrit aide beaucoup à anticiper ces situations : fonctionnement des paiements, ménage, invités, bruit, rotation des tâches…

Montant du loyer, plafonds et régulation : ce qu’il faut savoir

Les règles sur le montant du loyer (encadrement des loyers, augmentation, plafonds en zone tendue) s’appliquent quel que soit le type de bail. En revanche :

• En bail unique, on vérifie l’encadrement sur le loyer global.
• En baux individuels, on vérifie le loyer de chaque chambre, ce qui peut changer la marge de manœuvre du bailleur.

Dans les villes avec encadrement (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, etc.), il est important de vérifier que le loyer respecte les plafonds de référence. Les informations à jour sont disponibles auprès de la préfecture ou sur les sites officiels (par exemple Paris.fr pour Paris).

Fiscalité et type de location (nu, meublé, étudiant, résidence principale)

Pour un locataire, le type de bail (unique ou individuel) n’a pas d’impact direct sur la fiscalité personnelle, mais plutôt sur :

• Le type de bail (nu, meublé, bail étudiant 9 mois), qui conditionne la durée, le préavis, les règles de résiliation.
• Les aides au logement (chaque colocataire fait une demande individuelle à la CAF, que le bail soit unique ou pas).

En colocation, chaque locataire déclare en principe sa part de loyer à la CAF. Le type de bail peut influencer la façon dont la CAF apprécie cette part (loyer global à diviser ou loyer individuel de chambre). Les règles exactes peuvent évoluer : pour une situation précise, un passage par caf.fr ou un rendez-vous avec la CAF permet de sécuriser le calcul.

Comment choisir le bon type de bail selon votre situation ?

Critères de choix pour un bailleur particulier

Côté bailleur, les critères principaux sont :

• Niveau de risque accepté : bail solidaire pour sécurité maximale, baux individuels pour risque réparti.
• Temps de gestion disponible : un bail unique est plus simple à suivre que 4 ou 5 baux individuels.
• Type de logement : grande maison ou grand appartement = bail unique ; immeuble avec plusieurs petites chambres = baux individuels.

En pratique, beaucoup de bailleurs optent pour un bail unique solidaire, sauf quand la configuration du bien s’y prête mal (chambres très différenciées, fort turnover, résidence étudiante).

Critères de choix pour des colocataires (étudiants, jeunes actifs, couples)

Côté locataire, les bonnes questions à se poser :

• Niveau de confiance dans les futurs colocataires : si la colocation est un pur « plan Leboncoin » avec des inconnus, la solidarité peut être très risquée.
• Durée prévue dans le logement : si tout le monde prévoit de rester au moins un an, le bail solidaire est plus gérable que pour une colocation très tournante.
• Situation perso : étudiant avec parents garants, jeunes actifs avec revenus modulés, couple dans la colocation…

Pour un étudiant qui ne connaît pas les autres, un bail individuel est souvent plus sécurisant, même si le loyer est un peu plus élevé. Pour un groupe d’amis soudé, un bail solidaire peut être plus intéressant financièrement.

Petite surface vs grande maison : adapter le bail au logement

• Studio ou T2 partagé à deux : bail unique (éventuellement solidaire) assez logique.
• Grand T4/T5 avec plusieurs chambres équivalentes : bail unique solidaire très courant.
• Grand logement avec chambres très différentes (suite parentale + petites chambres) : les baux individuels permettent d’ajuster les loyers plus finement par chambre.

Cas particuliers : couple dans la colocation, sous-location, coliving

Quelques situations méritent un zoom :

• Couple marié ou pacsé : la loi prévoit une forme de solidarité légale entre époux/pacsés pour le paiement du loyer, même sans clause spécifique. La situation est différente pour les concubins (simples partenaires de fait).
• Sous-location : un colocataire ne peut pas sous-louer tout ou partie du logement sans accord écrit du bailleur. Les règles sont strictes (voir Service-public.fr « Sous-location d’un logement »).
• Coliving : souvent organisé avec des baux individuels meublés, services inclus (ménage, internet…). Le cadre juridique dépend du contrat proposé par l’opérateur.

Dans tous ces cas, bien lire le contrat et vérifier qu’il est conforme au droit français (loi de 1989, décence, sous-location, etc.) reste essentiel.

Tableau récapitulatif : bail unique vs bail individuel vs bail solidaire

Points juridiques à ne pas négliger en colocation

Mentions obligatoires dans un bail de colocation

Un bail de colocation doit respecter les mentions obligatoires prévues par la loi de 1989 et ses décrets, notamment :

• Identité et adresse du bailleur et des colocataires.
• Description du logement et de ses annexes (cave, parking…).
• Surface habitable.
• Montant du loyer (global ou individuel) et modalités de révision.
• Montant du dépôt de garantie.
• Durée du bail.
• Liste des charges récupérables et mode de régularisation.
• Présence ou non d’une clause de solidarité et, le cas échéant, son fonctionnement.

Ces règles peuvent évoluer, donc en cas de doute, un modèle type et les fiches détaillées sur service-public.fr restent des références fiables.

Règles spécifiques de la loi ALUR sur la colocation

La loi ALUR a introduit plusieurs règles spécifiques :

• Encadrement de la solidarité du colocataire sortant (limite dans le temps).
• Possibilité de recourir à un contrat type de colocation.
• Renforcement de l’information des colocataires et des cautions (notice d’information obligatoire).

Le but est d’éviter les abus, notamment des clauses de solidarité qui enferment un colocataire partant pendant des années.

Règlement intérieur de colocation : pourquoi le rédiger

Au-delà du bail, un règlement intérieur signé par tous les colocataires aide vraiment à limiter les galères au quotidien :

• Organisation des paiements (qui fait le virement global, qui avance quoi).
• Gestion du ménage et des parties communes.
• Règles sur les invités, la musique, le bruit, les horaires.
• Modalités de remplacement d’un colocataire sortant.

Ce document n’a pas la même force juridique que le bail, mais il peut servir de base en cas de désaccord entre colocataires.

Assurance habitation : obligations selon le type de bail

Dans tous les cas, la colocation doit être assurée :

• En bail unique, soit un seul contrat d’assurance au nom de tous, soit plusieurs contrats individuels si l’assureur accepte, du moment que le logement entier est couvert.
• En baux individuels, chaque locataire doit en principe être assuré pour ses risques locatifs. Certains bailleurs exigent un contrat global, d’autres acceptent des contrats séparés.

Le bailleur peut imposer une assurance habitation et demander une attestation chaque année. En cas de non-assurance, la loi lui permet, sous conditions, de souscrire une assurance pour le compte du locataire et de lui refacturer la prime.

Dépôt de garantie, état des lieux, quittances : bonnes pratiques

Quelques réflexes à adopter :

• Exiger et conserver un état des lieux d’entrée détaillé, signé par tous les titulaires du bail.
• En baux individuels, veiller à l’état des parties communes à chaque entrée/sortie et à une répartition équitable des éventuelles dégradations.
• Demander systématiquement des quittances de loyer, même quand tout se passe bien.
• Bien formaliser par écrit les préavis (lettre recommandée ou remise en main propre contre récépissé) pour prouver les dates en cas de litige.

En cas de doute ou de conflit, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour essayer de régler le litige à l’amiable (voir les infos sur Service-public.fr).

Questions fréquentes sur les baux de colocation

Quel est le meilleur bail pour une colocation ?

Il n’existe pas de « meilleur » bail valable pour tout le monde. Tout dépend de la situation :

• Colocation entre amis très soudés, projet stable : le bail solidaire permet souvent d’obtenir un loyer plus intéressant, au prix d’un risque financier partagé.
• Colocation avec des inconnus, fort turnover : les baux individuels protègent mieux chaque locataire (pas de solidarité, départ plus simple).
• Colocation à deux dans un petit logement : le bail unique (avec ou sans solidarité) reste la configuration la plus courante.

Avant de signer, il est essentiel de bien comprendre la portée de la solidarité et de vérifier que tout le monde est à l’aise avec ce choix.

Peut-on mettre une clause de solidarité dans un bail individuel ?

Par définition, un bail individuel crée une relation juridique isolée entre un locataire et le bailleur. Ajouter une clause de solidarité entre des personnes qui ne sont pas titulaires du même bail est juridiquement fragile, voire inopérant.

En pratique, la solidarité se rencontre surtout dans les baux uniques. Si le bailleur propose des baux individuels avec des formulations ambiguës sur une éventuelle solidarité entre locataires, il est préférable de demander des explications écrites, voire un avis auprès d’une association de défense des locataires ou d’un juriste.

Peut-on passer d’un bail unique à des baux individuels (et inversement) ?

Oui, mais pas en cours de bail sans accord de tout le monde. Pour changer de montage :

• Le bailleur doit mettre fin au bail existant dans les règles (respect du délai, motif, forme).
• De nouveaux contrats doivent être signés (baux individuels ou nouveau bail unique).
• Les dépôts de garantie doivent être soldés et recréés selon la nouvelle structure.

Pour les locataires, cela signifie souvent un changement de conditions (loyer, durée, charges). Il est donc crucial de bien mesurer les conséquences avant d’accepter.

Que se passe-t-il si un colocataire part avant la fin du bail ?

Tout dépend du type de bail :

• Baux individuels : le colocataire donne son préavis, paie jusqu’à la fin de celui-ci, fait son état des lieux et récupère son dépôt de garantie (moins éventuelles retenues). Les autres ne sont pas juridiquement impactés.
• Bail unique sans solidarité : le sortant reste redevable de sa part jusqu’à la fin de son préavis. Le bail continue pour les autres. Le dépôt de garantie reste entre les mains du bailleur jusqu’à la fin du bail ou remplacement.
• Bail solidaire : même schéma, mais la solidarité peut se poursuivre pendant un temps après le départ (jusqu’à 6 mois maximum en principe, ou jusqu’à l’arrivée d’un remplaçant). Le sortant peut donc être appelé à payer encore si les autres ne règlent pas leur part.

Quels sont les différents types de colocations possibles en France ?

En pratique, on croise plusieurs configurations :

• Colocation avec bail nu (3 ans, résidence principale).
• Colocation avec bail meublé (1 an, ou 9 mois étudiant).
• Colocation en logement social, avec des règles spécifiques de l’organisme HLM.
• Colocation en résidence étudiante ou coliving, souvent via des baux individuels meublés, avec services inclus.

Dans tous les cas, le cadre légal de base reste la loi de 1989 pour la résidence principale, avec des adaptations selon le type de bail et la nature du logement. Les fiches de Service-public.fr sur la colocation, le bail meublé et le bail nu permettent de vérifier les règles applicables à jour.