Comment calculer la rentabilité locative en 2025 ?
Pourquoi calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif est l’une des stratégies préférées des Français pour faire fructifier leur patrimoine. Mais un achat immobilier ne se juge pas uniquement sur son prix ou sa localisation. Ce qui compte réellement, c’est sa rentabilité locative : le taux de rendement que votre bien génère chaque année par rapport au montant investi.
En 2025, cet indicateur est plus crucial que jamais dans un contexte de remontée des taux d’intérêt, de régulation accrue (DPE, encadrement des loyers) et de fortes disparités de prix entre régions. Calculer correctement votre rentabilité locative permet de :
- Évaluer la viabilité de votre projet : vos loyers couvrent-ils réellement vos charges ?
- Comparer plusieurs biens : un T2 à Bordeaux est-il plus rentable qu’un studio à Lille ?
- Optimiser votre stratégie patrimoniale : rénover, changer de régime fiscal, diversifier…
Ne pas le faire revient à investir à l’aveugle. La rentabilité est le véritable GPS de votre réussite immobilière.
Quelles sont les différentes formules de calcul de rentabilité locative ?
1. Rentabilité brute : méthode, formule, exemple, avantages / inconvénients
La rentabilité brute est le calcul le plus rapide et le plus utilisé lors d’une première comparaison entre plusieurs biens. Elle donne une estimation générale du rendement potentiel, sans prendre en compte les charges ou l’imposition.
Formule :
Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel / Prix d’achat du bien) × 100
Exemple :
Vous achetez un appartement à 200 000 € et le louez 900 €/mois, soit 10 800 €/an.
Rentabilité brute = (10 800 / 200 000) × 100 = 5,4 %
Avantages :
- Simple et rapide pour comparer plusieurs investissements
- Utile pour une première sélection de biens
Inconvénients :
- Ne prend pas en compte les charges d’exploitation
- Tend à surestimer la rentabilité réelle
2. Rentabilité nette : intégration des charges, exemple
La rentabilité nette affine le calcul brut en intégrant une partie des charges récurrentes. Elle donne une vision plus réaliste des flux de trésorerie disponibles après paiement des principaux coûts liés à l’exploitation du bien.
Formule :
Rentabilité nette (%) = ((Loyer annuel – charges non récupérables) / (Prix d’achat + frais d’acquisition)) × 100
Charges à inclure :
- Taxe foncière
- Frais de gestion locative
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Petits travaux et entretien courant
Exemple :
Achat à 200 000 €, loyers 10 800 €/an, charges annuelles 2 000 €.
Rentabilité nette = ((10 800 – 2 000) / 200 000) × 100 = 4,4 %
Ce taux est plus proche de la réalité économique, mais il n’intègre pas encore la fiscalité, ni la vacance locative ou le coût du financement.
3. Rentabilité nette-nette : intégration de la fiscalité et de la vacance
La rentabilité nette-nette, parfois appelée rentabilité réelle après impôts, est la plus complète. Elle tient compte :
- Des charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…)
- De l’imposition selon le régime choisi (foncier, micro, LMNP réel, SCI à l’IS…)
- Des périodes de vacance locative
- Des éventuels amortissements (cas du LMNP)
Il n’existe pas une seule formule standard, mais un ensemble de calculs intégrés. En 2025, mieux vaut utiliser un simulateur de rentabilité locative ou un tableur avancé.
Exemple simplifié :
Bien meublé LMNP à 150 000 €, loyer 750 €/mois (9 000 €/an).
Charges déductibles (intérêts + travaux + frais) : 6 500 €.
Résultat imposable = 2 500 € ; impôt (30 %) = 750 €.
Revenu net après impôt = 9 000 – 750 = 8 250 €.
Rentabilité nette-nette = (8 250 / 150 000) × 100 = 5,5 %
Astuce : en LMNP au réel, les amortissements peuvent neutraliser votre résultat imposable pendant plusieurs années.
4. Simulation et calculatrice interactive de rentabilité
Les calculatrices de rentabilité locative en ligne permettent de tester différents scénarios en intégrant :
- Le type de bien (studio, colocation, résidence services…)
- Les charges fixes et variables
- Le régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP, SCI à l’IS)
- L’impact des taux d’intérêt
- La vacance locative et l’évolution de loyer via l’IRL
Conseil 123 Loger : simulez toujours un scénario optimiste et un scénario pessimiste (3 mois de vacance, travaux imposés par le DPE, hausse de charges…).
Comment interpréter et utiliser la rentabilité locative obtenue ?
Calculer, c’est bien. Comprendre et agir, c’est mieux. Une fois vos rentabilités brute, nette et nette-nette calculées, posez-vous les bonnes questions :
- Votre rendement couvre-t-il vos mensualités de crédit ?
- Est-il supérieur à l’inflation prévue en 2025 (~3,2 %) ?
- Le risque (vacance, impayés, DPE, travaux) est-il maîtrisé ?
- La rentabilité nette-nette reste-t-elle attractive après impôts ?
Interprétation selon le type de bien :
- Studio meublé centre-ville : brut > 7 %, nette autour de 5 % → bon rendement si bien géré.
- Colocation : brut > 9 %, mais gestion plus complexe → à privilégier avec outils de gestion adaptés.
- Résidence services : nette 3–5 %, mais revenu souvent sécurisé par bail commercial.
- Pavillon familial en périphérie : 2–3 % de rentabilité, intéressant surtout pour la plus-value patrimoniale.
Questions fréquentes sur le calcul de rentabilité locative
Quel est un bon taux de rentabilité locative en 2025 ?
En 2025, on considère qu’un bon taux nette-nette se situe entre 4 % et 7 % selon le type de bien et la localisation. En dessous de 3–4 %, privilégiez une logique patrimoniale ou de défiscalisation. Au-dessus de 7 %, soyez vigilant sur le risque (vacance, turnover, secteur fragile).
Quelle formule appliquer pour calculer la rentabilité locative ?
- Rentabilité brute : (loyer annuel ÷ prix d’achat) × 100
- Rentabilité nette : ((loyer annuel – charges non récupérables) ÷ (prix d’achat + frais)) × 100
- Rentabilité nette-nette : revenu net après impôts ÷ coût total × 100 (via une simulation complète)
Quelles charges et frais intégrer dans le calcul ?
Pour une rentabilité plus réaliste, intégrez notamment :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Frais de gestion locative
- Assurance PNO
- Petits travaux et entretien
- Intérêts d’emprunt (en régime réel)
Comment prendre en compte la fiscalité dans la rentabilité nette-nette ?
La rentabilité nette-nette s’appuie sur :
- Vos revenus imposables après déduction des charges et amortissements
- Votre tranche marginale d’imposition (TMI) ou régime micro
- Les dispositifs spécifiques (déficit foncier, LMNP au réel, SCI à l’IS)
Résultat final : Rentabilité nette-nette = Revenu net après impôts ÷ coût total × 100.
Quel impact de la vacance locative ?
Chaque mois sans locataire représente 1/12 de votre loyer annuel perdu. Simulez 1, 2 ou 3 mois de vacance dans vos calculs pour tester la solidité du projet. Une vacance récurrente peut faire chuter une rentabilité « théorique » de 6 % à 3–4 % en pratique.
Comment utiliser un simulateur de rentabilité locative ?
Choisissez un outil qui intègre :
- Le type de bien (meublé, colocation, résidence services…)
- Les charges, frais et intérêts de crédit
- Le régime fiscal (micro, réel, LMNP, SCI)
- La vacance locative et l’indexation des loyers (IRL)
Vous obtenez instantanément vos trois taux de rentabilité (brute, nette, nette-nette) et pouvez comparer plusieurs investissements.
Quelles erreurs éviter dans le calcul de rentabilité ?
- Oublier certaines charges (copropriété, PNO, travaux récurrents)
- Sous-estimer la vacance locative
- Ne pas intégrer la fiscalité (IR, prélèvements sociaux, régime choisi)
- Comparer des loyers bruts sans tenir compte des frais d’acquisition
Conclusion : mettez la rentabilité au cœur de votre stratégie locative
En 2025, la réussite d’un investissement locatif ne se joue plus au hasard. Intégrer les trois niveaux de rentabilité (brute, nette, nette-nette), la fiscalité et la vacance locative est indispensable pour piloter vos projets comme un véritable investisseur.
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